最高院：被执行人认为评估价过低可以竞买 ——执行解析2903

最高院：被执行人认为评估价过低可以竞买

——执行解析2903

关键词：29【评估】31【拍卖】

案例来源：最高人民法院案例：许继文与内蒙古三江房地产开发有限公司其他执行申请复议执行裁定书（2014）执复字第16号

笔者观点：

1、评估价值应接受市场检验。

2、被执行人可以参与竞买。

3、程序违法是重新评估的理由。

案情：

三江公司于2013年11月10日提交《资产评估异议书》，对景通公司作出的《评估报告》提出异议，主要理由为：一、景通公司不具有从事房地产评估司法鉴定业务的相关资质；二、《评估报告》对涉案房地产估价过低，结果失实。请求不予采信并撤销该评估报告，重新委托评估机构进行评估。

裁判：

最高院认为，

关于《评估报告》是否存在程序严重违法、评估结果严重失实的问题。资产评估是由评估机构为了特定目的，遵循适用的评估原则，按照法定程序，综合运用相关专业技能，对特定资产的价值进行估算的过程，具有较强的专业技术性。而执行程序中拍卖的目的是为了尽快实现申请执行人的债权，对拍卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估价格并不是最终的交易价格，最终成交价格仍需经由市场检验。被执行人如认为评估价过低，亦可以在拍卖前履行生效法律文书确定的义务或者参与竞买。因此，评估结果出具后，没有法定理由，不应启动重新评估。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条的规定，只有当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法的，才符合申请重新评估的条件。另一方面，景通公司根据《房地产估价规范》的要求，综合运用了市场比较法和收益法两种方法综合估算出了案涉房地产的估算价值。在用市场比较法估算中，已经在测算过程中采取了专业的估价方法，对涉案房地产与选取的交易实例的位置、用途、交易日期、交易价格等相关因素进行了比较修正。同时，根据《房地产估价规范》，评估机构在进行房地产拍卖底价评估时，可以考虑短期强制处分（快速变现）等因素的影响。基于上述理由，本院认可内蒙高院异议裁定的结论意见，即虽然评估公司在交易实例的选取方面存在与《房地产估价规范》不完全相符的情况，但不能认定其对涉案房地产的评估程序严重违法。

分析：

    评估属于专业性司法程序，在没有程序违法的情况且未接受市场检验，其结论应当具有可信度。

法条：

依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条　人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。

　　当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。

扩展阅读：

    笔者认为，被执行人通过竞价也可以提高拍卖成交价，增加受偿额度。更为妥当的方式是，被执行人尽快寻找合适的买家。

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