江苏高院：租赁于抵押查封前后的异议程序不同 ——执行解析0305

江苏高院：租赁于抵押查封前后的异议程序不同

——执行解析0305

关键词：03【执行异议】05【执行异议之诉】

案例来源：江苏省高级人民法院案例：陈益红二审民事裁定书（2017）苏民终686号

笔者观点：

1、根据抵押、查封前的租赁关系提出的执行异议属于案外人异议。

2、抵押、查封后的租赁关系不得对抗执行，应予涤除。

3、抵押、查封后的租赁异议属于利害关系人异议。

4、承租人应另诉解决租赁、装修问题。

案情：

1、2011年9月22日，同发贸易公司作为甲方，陈益红作为乙方、锦华公司作为保证人，三方签订《最高额抵押贷款合同》。甲方自愿以名都花苑综合楼103号、201号、203号，面积1466.06平方米，评估值为2000万元的房屋提供抵押担保，并办理了他项权抵押登记手续。

2、淮安中院审理该案时，于2012年10月22日查封了同发贸易公司所有的涉案房屋。

3、执行中，陈益红就该判决向该院申请执行名都花苑综合楼103号、201号、203号房屋，上述房屋通过评估拍卖等程序后所获房款已被陈益红领取用以实现债权。

4、另查明，2014年11月25日，同发贸易公司委托陈锦奎与李永志签订名都花苑综合楼103号、201号、203号房屋三套房屋的租赁协议，租期自2015年1月1日至2023年1月1日。此前该房屋为淮安市清河区汉唐御宴大酒店使用，没有书面协议。

5、陈益红于2015年12月7日就上述三套房屋向淮安中院申请清场。淮安中院于2015年12月25日作出（2015）淮中执字第00354-1号执行裁定，解除李永志对淮安市名都花苑综合楼103室、201室、203室的占有，限李永志于收到本裁定书之日起七日内自行迁出上述房屋，迁出时，不得毁损房屋。

6、承租人李永志提出执行异议并驳回，并提起执行异议之诉。

7、淮安中院判决驳回李永志的异议请求。

裁判：

江苏高院认为：本案争议焦点是：一、李永志认为其享有租赁权，足以对抗淮安中院执行行为是否有事实和法律依据；二、一审判决认定李永志要求确认与同发贸易公司租赁合同效力以及评估装修损失、返还装修费不属于执行异议之诉审查范围，是否有法律依据。

淮安中院裁定涤除李永志租赁后拍卖依法有据，并无不当。但李永志所提上述异议应为执行行为异议，淮安中院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，驳回案外人李永志的执行异议。并告知，如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向该院提起诉讼属于适用法律错误，故淮安中院原审判决驳回李永志诉讼请求不当，本案应裁定驳回李永志的起诉。理由是：

1.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”的规定，该条中的“设立权利负担”包括设定租赁关系。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条亦规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但房屋在出租前已被人民法院依法查封的除外。据此，被执行人就法院查封财产所作的转移、设定权利负担或其他有碍执行的行为均不能对抗申请执行人。

2.根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第六十六条“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担”的规定，由于房屋抵押登记、查封登记具有公示公信效力，房屋出租人亦负有向承租人告知房屋抵押、被查封情况的义务，与上述法院查封后设立租赁关系不能对抗申请执行人相似，在抵押权设立后抵押财产被出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。据此，鉴于执行异议之诉主要解决的是案外人就执行标的物是否享有实体权利及该权利能否阻却执行的问题，一审判决认定李永志要求确认其与同发贸易公司租赁合同效力以及评估装修损失、返还装修费等请求不属于执行异议之诉审查范围，且就该主张李永志可以另行向同发贸易公司提起民事诉讼主张权利并无不当。

3.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款“拍卖财产上原有的担保物权及其他优先权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”的规定，鉴于本案案涉房产2012年10月22日被法院查封、2013年10月30日已被设立抵押权，李永志是在2014年11月25日与同发贸易公司签订租赁协议，约定租期自2015年1月1日至2023年1月1日。李永志对案涉房产承租显然在法院查封、抵押权设立后，李永志认为其对案涉房产享有租赁权，足以对抗淮安中院执行行为无事实和法律依据，淮安中院裁定涤除其租赁后拍卖依法有据。

4.李永志承认案涉房产被查封、抵押后租赁，李永志对淮安中院裁定涤除其租赁的执行行为不服，所提的上述异议应为执行行为异议，淮安中院应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，赋予各方向上一级人民法院申请复议的权利，但淮安中院却适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，赋予各方向执行法院提起执行异议之诉的救济权利显属不当。根据《最高人民法院关于＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第十五条“案外人对执行标的主张所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，向执行法院提出异议”的规定，案外人对执行标的主张足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的异议，方为案外人异议。案外人主张租赁关系设立于抵押、查封前的情况下，涉及租赁合同是否真实及合同签订真正时间等，这些均属于实体问题，需要通过审判程序最终解决。在此情形下，应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，赋予各方向执行法院提起执行异议之诉的救济权利。而案外人承认租赁关系设立于抵押、查封后的，租赁关系真实与否不影响对房屋的处理，执行机构甚至可以不作考虑，而直接依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的上述规定进行涤除后拍卖、变卖。在此种情形下，可以通过《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条所赋予的异议、复议途径予以救济，以提高执行效率。淮安中院在该院作出（2016）苏08执异1号执行裁定告知救济途径错误情况下，原审判决驳回李永志诉讼请求不当，依法应予以纠正。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百三十条的“人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉”规定，本案应裁定驳回李永志起诉。李永志可以另行对淮安中院（2016）苏08执异1号执行裁定申请执行监督。

改判驳回李永志的起诉。

分析：

    承租人在提出异议时，应先查明其租赁在抵押和查封的前后，根据时间不同决定适用不同的执行异议程序，前者为案外人异议，后者为利害关系人异议。对于实体问题，应由诉讼解决。

法条：

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

第二十六条　被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。

《中华人民共和国物权法》

第一百九十条　订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》

第三十一条 拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。

拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。

扩展阅读：

笔者认为，被执行财产设定的长期租赁一般不符合交易习惯，往往存在恶意规避执行的可能。

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