北京高院：租赁合同解除后次承租人不得阻却执行 ——执行解析0506

北京高院：租赁合同解除后次承租人不得阻却执行

——执行解析0506

关键词：05【执行异议之诉】

案例来源：北京市高级人民法院案例严国富与北京市农工商开发贸易公司案外人执行异议之与二审民事判决书（2017）京民终363号

笔者观点：

1、承租人提出的执行异议可以根据民诉法二百二十七条进行审查。

2、租赁合同解除后，次承租人的租赁合同也无法履行。

3、次承租人的权利不得阻却执行。

案情：

1、2008年5月28日，农工商公司与海世兴公司签订《租赁合同》，约定将农工商公司所有的位于北京市丰台区左安门外南方庄68号的华文综合楼租赁给海世兴公司，租赁期限自2008年6月1日始至2028年5月31日止，共计20年，海世兴公司有权合理使用承租的房屋或转租给第三方，有义务按时交纳租金，并承担物业管理责任。

2、2011年1月18日，海世兴公司与严国富签订《合同》，其中载明：严国富从海世兴公司承租位于北京市丰台区南方庄68号华文综合楼一层北侧560平方米和半地下室1040平方米，租赁期限10年，自2011年1月21日至2020年1月20日，年租金70万元。合同签订后，严国富占有使用涉诉房屋至今。

3、2011年3月30日，北京市第二中级人民法院作出（2011）二中民破字第07680-1号民事裁定书，受理了农工商公司破产申请，同日作出（2011）二中民破字第07680-2号民事裁定书，宣告农工商公司破产。

4、北京市第二中级人民法院于2014年8月18日作出（2013）二中民初字第15872号民事判决书，判决确认农工商公司与海世兴贸易公司2008年5月28日签订的《租赁合同》及后续《补充协议书》于2011年5月31日解除，海世兴公司于判决生效之日起30日内将其位于北京市丰台区左安门外南方庄68号的华文综合楼一层、三层、六层、半地下室的承租面积腾空，并交还给农工商公司，海世兴公司于判决生效之日起7日内按照年租金407000元的标准给付农工商公司上述房屋自2012年3月6日至实际腾退之日止的房屋使用费。

5、判决生效后，农工商公司申请执行，北京市第二中级人民法院作出了（2015）二中执字第254号执行裁定书。

6、该案执行过程中，严国富作为案外人（次承租人）提出执行异议。

裁判：

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，严国富系提起案外人执行异议之诉的适格主体。虽然海世兴公司与严国富之间的租赁合同尚未到期，但因海世兴公司与农工商公司之间的租赁关系已被依法解除，且法院判令海世兴公司将包含涉诉房屋在内的华文综合楼腾空交还给农工商公司，故海世兴公司与严国富之间的租赁合同客观上已无法继续履行。因此，严国富就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，故其要求停止对涉诉房屋腾退的执行，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。

北京高院认为：案外人执行异议之诉的目的在于阻却对执行标的的执行，以防止案外人的合法权益受侵害。而在案外人执行异议之诉的案件审理中，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，农工商公司是出租人，海世兴公司是承租人，而案外人严国富是次承租人，因海世兴公司与农工商公司签订的《租赁合同》与后续《补充协议书》已被依法解除，故严国富与海世兴公司的《合同》实际上已无法继续履行。故，严国富提起案外人执行异议要求继续履行合同的目的不可能实现。另，“买卖不破租赁”原则并不适用于破产程序中的案件。严国富上诉主张的其已在租赁房屋开展经营、使用、装修的基本事实，不能构成足以排除强制执行的事由。

分析：

    买卖不破租赁仅适用于合法买卖中，在承租人已不具备占用、使用租赁物的权利下，次承租人自然不能取得占有、使用租赁物的权利。

法条：

略。

扩展阅读：

    笔者认为，本案次承租人应对承租人的租赁合同予以审慎对待。

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