01租赁合同的解约与执行——执行无小事

01租赁合同的解约与执行

在合同的类型中，借款合同、买卖合同、租赁合同等是最为常见的。在执行中，前两者基本上只需要处理债权债务，而租赁合同既需要处理债权债务关系，也需要处理租赁物、添附物、装修等财产，既涉及金钱债务执行，又涉及行为执行，相对较为复杂。下面以不动产租赁的执行作简要分析。

首先来看，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对相关问题的规定：（如双方有约定，从其约定）

合同 履行情况	是否同意 装修	装饰装修物 状态	出租人 意见	双方 过错	处理 方式
合同无效	同意	未形成附合	同意利用	/	折价归出租人
不同意利用	/	承租人拆除（恢复原状）
形成附合	同意利用	/	折价归出租人
不同意利用	/	按照过错分担现值损失
租赁期届满或合同解除	同意	未形成附合	/	/	承租人拆除（恢复原状）
合同解除	同意	形成附合	/	出租人违约	出租人赔偿残值损失
同意利用	承租人违约	出租人补偿利用价值
不同意利用	出租人不赔偿
/	双方违约	按照过错承担责任
/	双方均无过错	根据公平原则分担
租赁期届满	同意	/	/	/	出租人不补偿费用
/	不同意	/	/	/	出租人不赔偿（承租人赔偿损失）

案例A：因承租人违约，出租人行使解除权。法院判决：承租人将租赁物返还给出租人，并支付租金若干。因承租人添附装修若干，在执行中，双方对租赁物按现状返还和按恢复原状返还产生争议，并对添附物的处理意见一不。双方的租赁合同对此均没有约定。

笔者观点：

1、对于如何返还的问题，原则上应由被执行人（承租人）按租赁物的原状返还。首先征求申请执行人（出租人）的意见，申请执行人愿意保留现状的，则按现状返还；申请执行人要求按原状返还的，应责令被执行人拆除相应装饰装修。被执行人拒不拆除的，应强制执行；拆除费用由被执行人承担。

2、对于有关费用的问题。原则上，无论如何返还租赁物，申请执行人均不应由此承担任何费用。在申请执行人同意保留现状并需继续利用的，应对利用价值进行评估（非装饰装修物的残值，利用价值应低于残值），并进行折抵。

3、如执行程序无法解决上述两个问题，或者当事人提出了异议后，无法给与程序上的救济的，应由当事人另行诉讼解决。

案例B：因承租人违约，出租人行使解除权。法院判决：承租人将租赁物返还给出租人，并支付租金若干。但该租赁物此前已由承租人转租给次承租人使用。

笔者观点：原则上，对次承租人不应采取强制执行措施。如果因该案执行，向次承租人发出了迁让通知，次承租人对此提出异议，不应在异议、复议程序中处理。但如果寻求执行异议之诉的解决途径，也未尝不可。

另，被执行人在履行期间起诉次承租人要求返还租赁物的，应视力正在履行判决；但诉讼到返还期间的租金或使用费、迟延履行金仍应承担。