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房价暴跌两万!年初高潮,年底狂泄的燕郊已没有未来?

2017-12-24 褚娟 直面传媒 直面传媒

2017年的阳春三月,毗邻京城的燕郊,楼价达到历史顶峰,从每平米2.5万元到3万元用了不到两月。并在半个月内迅速逼近4万元。

彼时,沸腾的燕郊可谓疯狂。各种资本纷纷杀入,刚需,炒房客几乎把这个弹丸之地挤爆了。被暴利冲昏头脑的人,如同打了鸡血一样在拼命抢房。

燕郊房价能涨到五万吗?一时成为热门话题。

所有的疯狂终在3月17日当天发生彻底逆转。这一天被称为京城“3.17楼市新政”。

后来的发生的一切,已众所周知。

现今的燕郊楼市如经历了一场战争,经各种资本吹起大的泡沫已刺破。《直面》(微信ID:zmtg1108)调查发现,燕郊所有楼盘的售价下降程度令人震惊,跌幅超50%已属正常。

毫不夸张地说,过去半年内的购房者,首付已赔的干干净净,甚至赔的更多。因有些楼盘,相比年初售价每平米已跌了两万元。更可怕的是,随着房产税、二次房改等“不利”因素的频出,燕郊的未来预期已陷入绝望境地。

由此,有人预计:不排除众多高位购入的房主弃房断供。


“房事”2017:瞬间高潮后狼藉满地



回顾燕郊,自古都是京都重镇。近年来,更因距国贸CBD较近而发展迅速,并已成为融入京津、俯仰全国、接轨世界的绝佳平台。绝佳的区位优势使得大批“北漂”选择在这里。

在众多因素催动下,燕郊的房价被一捧而上。

事实上,历年来的燕郊房价均随北京楼市的“高烧”紧追不放。2017年,一直躁动不安的燕郊房价终于体会了一次“高潮”。

“爽了”的燕郊楼市,“快感”来得快去的更快。所有高位杀入或再涨点就卖的房主们始料未及的是,短短半年,燕郊楼市彻底变天了。

现今的燕郊楼市,乌云压顶,哀嚎遍地。

 

 

《直面》(微信ID:zmtg1108)通过几个知名楼盘的实际成交价,解构了燕郊楼市的真实现状。

福城上上城应该是燕郊标志性的住宅区。资料显示,福城上上城三季小区共有户数12278户,是燕郊商圈大型和成熟社区之一,位于燕郊经济开发区燕顺路北2公里路西侧。

目前,链家地产公布最新的参考价为18043元一平米,但实际成交价却偏低于参考价。

 

2017年11月29日,该小区最新成交了一套74.08平米的两室一厅的普通住房。显示其成交价为每平米17819元,总价132万。

 

但2017年3月7日,也就是北京“3.17楼市新政”前夕,链家地产显示该小区成交了一套74.08平米的两室一厅,总价230万,每平米单价高达31048元。该住房的每平米成交价是福城上上城三季目前可查的最高价。

 

 

 

2017年4月13日,此小区成交一套75.29平米的两居室,总价230万,折合每平米单价30549元,与3月份成交价格相比,算是平稳状态;5月26日,该小区再次成交一套61.08平米的一居室,总价170 44 34180 44 15262 0 0 1774 0 0:00:19 0:00:08 0:00:11 3272万,单价首跌至3万以内;7月28日,该小区再次成交一套113.46平米的三居室,单价为23410元每平米,房价可见继续下降。

到了10月28日,链家显示成交的一套95.38平米房屋,单价仅为16671元每平米,单价降至2万以内。通过上述走势不难发现,3月份至11月份,同样的房屋面积,每平米成交价暴跌了近50%。

再以天洋城为例。该小区共有户数15486户;建筑面积:1800000平方米。自称首个以中国温哥华国际社区命名的大型社区,旨在规划建设北京乃至中国健康人居标志性示范社区;项目位于北京东燕郊迎宾北路神威环岛东侧。

目前,链家地产公布最新的参考价为22866元一平米,实际成交价和参考价基本吻合。但总览2017年,年初和年尾价格却相差甚远,甚至于回到一年前的价格水平。

 

2017年11月13日,该小区最新成交了一套92.08平米的两室一厅。成交价为每平米23621元。

 

2017年3月26日,即北京楼市新政出台不久,该小区成交了一套111.36平米的三居室,成交价403万元,单价每平米高达36189元。

 

 

 

 

2017年5月24日,此小区成交了一套55.78平米的一居室,总价167万,折合每平米单价29940元,每平米降至3万以内。

通过对比发现,截至2017年11月份,该小区最新成交的房屋价格,每平米的单价在22000元上下浮动,可见该小区在过去的近一年内,单价暴跌了14000多元。

 

 

 

 

另一个较为知名的楼盘燕京航城跌幅也令人震惊。资料显示,该小区共有户数10446户,号称CBD东百万平米公园精装大盘。项目位于北京东燕郊国家高新技术产业开发区神威北路(朝阳北路延长线)与燕灵路交汇处。

目前,链家地产公布最新的参考价为20178元一平米。但实际成交价却远低于参考价。

 

2017年12月6日,显示该小区成交最新了一套86.78平米的两室一厅。显示其成交价为每平米17286元。

 

但2017年3月20日,即北京楼市最严新政出台第三天,该小区成交了一套39.04平米的开间,成交价134万元,单价每平米高达34324元。

 

 

也就是说,该小区在过去年的半年内,单价暴跌17000多元。通过对比发现,该小区最新的交易价与2016年6月9日成交的一套88.58平米的成交价基本接近。

也就是说,燕郊航城的房价确实已回到一年前的水平。    

 

我们再以纳丹堡小区为例。它位于京东潮白河旅游度假区,东至燕顺路西邻潮白河,南至神威北路。距首都机场25公里, 距北京市CBD中心区31公里,整个项目占地48812平方米。

目前,链家地产公布最新的参考价为20158元一平米。但实际成交价也低于参考价。

 

  

2017年12月15日,最新挂牌单价为19476元每平米,而2017年11月23日成交单价却只有18432元每平米。可见成交价还是稍低于挂牌价。

               

 

此小区在2017年6月,廊坊第二次出台限购政策之际,该小区以每平米29436元成交了一套三居室。比2017年11月成交单价每平米高出了1万多元,不到半年之余,11月出售的业主净损失将近100万,这相当于中产家庭或两年的收入。

              

 

 

 

这还不是最惨痛的。经《直面》(微信ID:zmtg1108)调查统计,2017年该小区几个月的成交价格走向:

小区名称

成交时间

单价

面积

总价

纳丹堡

2017-4-12

35141

79.11

278万

纳丹堡

2017-5-23

31214

60.39

188.5万

纳丹堡

2017-7-27

25875

103.19

267万

纳丹堡

2017-11-23

18432

95.49

176万

 

从今年4月份到11月份期间,此小区房价从每平米35000元左右持续至18500元左右,相当于一半的直损。

图标不难发现,该小区房价在持续下滑, 然而更可怕的是,对于整个燕郊来说,或许只是开始。


单价跌破两万!预期绝望,断供或来!



众所周知,燕郊楼市有一句谚语:北京咳嗽,燕郊感冒。

也就是说,燕郊或整个环北京楼市的房价走势,都与北京紧密相连。如今的北京楼市正处于打压和调控的暴风眼,北京的房价都在降,何况燕郊?

因此,目前燕郊已丧失所有反弹的预期和可能,至少在短期内不会有好转。

一位链家地产的中介经理说:燕郊的房价最高跌幅已经单价已超过2万元,未来肯定还得跌。关键是预期太差了,现在谁还去燕郊买房啊。“有人说现在是进入的好机会,问题是有几个人真正会去接盘?”

“跌跌不休是必然的。半年的时间从逼近4万元回到1.5万,这是什么概念啊你想过没有。”前述中介经理说:每平米均价跌到一万元以内很奇怪吗?现在看,我觉得太正常了。

燕郊的楼市如果与半年前相比,实际上已算崩盘了。资料显示,楼市崩盘主要表现为该地区房价出现30%、甚至50%以上的下跌,房地产开发和销售陷入停滞,购房行为大幅减少,房地产业进入阶段性的萧条,但燕郊为什么没有发生大规模的危机呢?任志强曾表示:要了解中国的国情,要了解中国的经济发展状态以及房地产市场,尤其重要的是,要了解中国特色的政治体制。

也就是说:即使燕郊房价再继续下跌,崩盘的可能性微乎其微。对于民众或市场来说,燕郊的区位优势还在,环京概念还在,燕郊与北京微妙关系从未改变过,何况北京城市副中心东移的战略已定,未来的燕郊必将承担首都的部分功能,因此短期的暴跌不影响大部分购房者居住的心理。

“不排除明年出现部分房主断供的现象,至于多少,取决于房价是否继续下跌,愿意承压的人有多少。”一位要求匿名的地产人士说:特别是高位接盘的人。200万的房子,他首付30%就是60万元,现在跌幅50%就亏了100万。首付不但亏没了,还赔了40万元,如果还在继续跌,你让他怎么供?


值得一提的是,在12月20日闭幕的中央经济工作会议上,国家最高决策层为房地产市场未来的发展方向已定调。其中特别指出的是,要完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。

中国指数研究院常务副院长黄瑜解读说,总体来看,本轮周期将持续5年或更长时间,预计2018年市场下行。商品房销售面积受到调控政策和货币环境的影响,将出现回调,全年降幅将达9.3%-11.3%。

对于不少苦等购房的刚需来说,无疑又是一个利好消息,但对于急于解套的房主来说,只能望天兴叹了。

年初暴涨,年尾暴跌的过程已让人忐忑与恐慌,至于2018年是否仍会持续下跌,我们尚未可知。被打垮了的燕郊楼市,房产中介关门歇业,销售人员转行,投资客们暗自神伤。选择割肉卖房,但接盘者甚少。不舍割肉选择观望的人,只能苦等政策松动了。但不论未来燕郊房市到底如何,跌宕起伏的2017年即将过去,祝愿2018年的你,有一个美好的明天。

来源:《直面》传媒

作者:褚娟。

(部分内容来自搜房网,链家网)




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