即使婴儿潮一代离去，让年轻人拥有住房，但房价依然高不可攀

When baby boomers in Toronto finally leave their current homes, it will free up space for hundreds of thousands of young homeowners. But will they be able to afford them?

（大中报/096.ca讯） 多伦多星报日前发表了一篇地产专栏记者Victoria Gibson的文章，她透露城市规划者正在密切关注多伦多老年人比例较高的社区，因为随着婴儿潮一代慢慢的离去，此类社区将空出大量住房。多伦多西部有一个社区就非常符合这样的标准。

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位于怡陶碧谷的Markland Wood社区占地1.6平方公里，由60年代和70年代的住房组成，它们通常草坪整齐且树木高大。这是一个比市内其他社区开发都早的地方，老年人的数量几乎是全市比例的两倍。这里也比较富裕，家庭收入的中位数比全市的收入中位数高近2万元。

在这里，在未来三十年的某个时候，多伦多官员预计将在不建造新单位的情况下，能多容纳1000多名居民，因为现有的房屋将转给更年轻、更大的家庭。

Markland Wood社区的变化是这个趋势的一部分。一份新的城市报告估计，到2051年，多市可能会多出207,240人，这完全是基于婴儿潮一代和他们之前几代人的现有房屋的代际更替，报告称这部分人目前或不久将成为 "空巢老人"。

不过，该报告的不足之处在于未衡量可负担性：如果这些房屋腾出来，更大、更年轻的家庭是否能够将其买下？尽管2016年该地区房屋的中位数为501,328元，但目前该地区一栋有5间卧室和6间卫生间的待售房屋的叫价为2,400,000元。

Ryerson大学城市规划专家David Amborski认为该报告对了解城市容量是有用的，但影响将取决于这些房屋的未来成本。他认为报告只看到了家庭可获得的东西，但没关注他们购买的能力。

报告的估算也没有考虑到COVID-19的影响。这场疫情可能影响了代际更替，因为一些年轻人搬回了父母家，而老年人可能推迟或改变了搬入养老院或长期护理机构的计划。

关于房屋周转率的谈话涉及到关于城市居民居住在过大房屋中的讨论。1996年至2016年期间，多伦多市家庭认为是 "住房卧室较多 "（overhoused）的数量增加了36.5%，也就是130,375户。这比多伦多的整体家庭增长速度要快，而卧室不够的家庭数量下降了18.3%。

住房冗余（Overhousing）即包括个人住在一个富丽堂皇的豪宅里，也包括家庭拿出一个额外的卧室作为家庭办公室。对于一些人来说，住在更宽敞的房子里可能是一种选择。但是，报告指出，希望在自己的社区养老的老年人可能会因为在他们现有的社区中没有较小的、价格合理的选择而被迫持有过大的房屋。

报告提及，虽然总有一些人希望拥有比他们所需的卧室更多，但更令人担忧的是那些希望缩小住房规模，却缺乏能够负担的住房的老年家庭。报告指出，该市正在努力提高小户型住房单位以填补这一空白。

2016年，在多伦多15至34岁的家庭中，有24.3%的家庭住房冗余，而70岁以上的家庭则有66%。

租房者和房主之间也存在着明显的分歧。租房者租住在狭小空间的概率是房主的三倍；大约三分之二的房主住在宽阔的大房子里。

Amborski认为，多伦多现有住宅的额外容量，很可能不会为目前居住在较小的住宅中的人提供合适的居住体验。在多伦多，36.9%的住房不足家庭的住房开销已经超过了可承受的范围。

不过，他承认，额外的住宅可以吸收持续增长的人口的一些需求。

该市负责研究和分析的规划经理Michael Wright表示，该分析是一个 "关键 "数据，显示了未来的多伦多可能需要新的住房数量，以及住房供应需要如何转变以填补需求。

虽然该市的一些地区，如Liberty Village 项目，由于新的住房抢手，近年来经历了天文数字的增长，但城市规划者认为，随着未来几年房屋代际更替，这里是多伦多最有潜力增长的地方。

Markland Wood 社区

如果城市报告的预测是准确的，那么Markland Wood社区的一块地方可能会爆涨近20%。

该社区2016年的人口约为6,300人，这一数字与2011年相比几乎没有变化，仅增加了0.2%，而当时全市的增长率为4.5%，城市报告估计该社区能够在现有房屋中再容纳1,001至1,200名居民。这是该社区人口密度的上限。

截至2016年，这里的平均家庭规模与全市平均水平相当相似，每户仅有不到2.5人。2016年，在多伦多超过110万个家庭中，该地区只有2751个。大多数是房主，占当地家庭的82.5%。在全市范围内，大约有一半的多伦多居民拥有房屋。Markland Wood最常见的房屋类型是在1961年至1980年之间建造的，其次是1960年代以前。

加拿大统计局和该市都没有公开报告多伦多哪个区域的房屋冗余的情况最普遍。但数据显示，在Markland Wood人口普查中，只有3.7%的居民住房过度拥挤。最近的人口普查显示，整个多伦多住房过度拥挤比率要高得多，为12.1%。

市政府负责Markland Woods社区的规划经理通过市政府发言人告诉媒体，“几乎没有”开发该地区的想法。

Westminster-Branson 社区

北约克Westminster-Branson社区位于多伦多最北端边界的Steeles Avenue West，也被认为在2051年之前具有最高的代际更替的潜力。在这里，就像在Markland Wood社区一样，规划者认为，有1001到2000名额外的居住者可以居住在已经存在的住房中。

截至2016年，Westminster-Branson社区范围内的3,408个住房中，大约有7,300人居住，五年来，人口仅增长了1.8％。

Westminster-Branson这一片的老年居民比例较高，占当地人口的26%，而全市的比例仅为15.6%。85岁以上的居民人数比全市同类居民高146%。与万锦市不同的是，这里的独栋住房并不是普遍的结构，93.3%的私人住房是五层以上的公寓。

还有收入的不同。该地区并不比全市平均水平富裕，事实上，截至2015年该社区家庭收入中位数比全市的中位数低15,000元，税前收入仅为40,448元。这些家庭的更多居住者正在接受某种形式的政府福利资助。而且这里72.3%的私人家庭是租房者，而不是房主。

Amborski表示，为了更清楚地估计代际更替的情况，市政府可以考虑将其分析分为自有住房和租赁住房。他认为对于老年人来说，从他们现有的房子里搬走的动力可能与租户和房主非常不同。

虽然老年的房主可能希望通过缩小住宅规模从房屋资产中获利，但他指出，租房者可能会面临一个更昂贵的住房市场。他认为，如果考虑到搬家的费用，即使每月节省几百元也可能显得不值得。对于婴儿潮一代来说，租房的激励措施并不像自住的单位那样大。

Alexandra Park社区与市中心的核心区

该市的报告分析发现，在市中心的大部分地区，预计到2051年，代际更替将产生不到200个额外的居民空间。这一发现并没有让Amborski感到惊讶，他指出，市中心的核心区吸引了更多的年轻居民，以及更小的住房单位。

他说：“通常情况下，我们（市中心）的公寓尺寸正在萎缩。”

但也有少数例外，包括Alexandra Park社区和酿酒区。位于那里的现有住房被认为在交房时有足够的空间容纳400至600名居民。再往北，Rosedale的一个社区和附近的St. James镇的一个社区被预测为有足够的空间容纳601至800名新居民。

Alexandra Park的社区的老年人略多于全市的比例，为16.2%。这里的大多数居民都是租房者，最常见的住房形式是五层以上的公寓。尽管北面的Dundas和College街之间的地区有更多的老年人，但规划者认为该地区没有同样的流动潜力。

预计到2051年，该地区将产生可容纳0至200名额外居民的空间。