加拿大公寓楼会重演迈阿密大楼倒塌的悲剧吗?

After Miami building collapse, questions emerge about condo safety in Canada

（大中报/096.ca讯）在过去两周里一直在加拿大最大城市的公寓楼里回荡着一个令人不安的问题，加拿大环球邮报的特约撰稿人John Lorinc 透露这个问题就是，迈阿密郊区的灾难会在这里发生吗？

今天你也许关心的话题：

佛罗里达州Surfside市的Champlain Towers South公寓楼倒塌的启示，推迟维修、建筑缺陷、与盐有关的侵蚀和潜在的地基故障，似乎指向一个独特的事故组合。

在加拿大从未发生过类似的悲剧，这里的省政府对公寓的监管往往更加严格。

公寓律师Denise Lash 做这行30年了，从未见过这样的事情。

尽管如此，加拿大现有的公寓规则仍有很大的差距，多伦多和温哥华等城市市场的高度投机性进一步暴露了这些差距。

土木工程师Martin Gravel 是多伦多市中心一栋大楼的公寓委员会主席，他认为人们会有一次痛苦的认知过程。

公寓业主、单元租户和物业公司明智的做法是认真审视其建筑的结构完整性，并确保关键的维修不会被忽视。

加拿大的公寓行业总体评价较好，仅有少量高层建筑的窗户和阳台变形，或因偷工减料造成的大面积水渍等少量事件。

在某些情况下，结构性破坏（structural failing）可以追溯到有问题的建筑，并导致法律诉讼。例如，2001年，安省高级法院判令渥太华的一个公寓委员会胜诉获偿160万元，该委员会就1972年建成的一栋11层楼的公寓多次起诉了当时的Minto建筑公司及其承包商。该建筑的上层出现了长期的渗水问题，因此，建筑外墙出现了令人担忧的恶化。

根据安省的公寓条例，委员会必须定期委托 "储备基金研究"机构检查大楼，只能由指定的专业人士写下报告。投资者或买家可以根据法律要求查看这些文件。"储备基金研究"机构通常对电梯等建筑部件的更换周期和寿命进行估算。但是，正如Lash女士所指出的，这类"现场评估 "的报告每六年才进行一次。

尽管有这些规定，Lash女士和其他人指出，该类报告不一定能提供所需长期维修的完整情况。目前的法律也没有确保业主必须听取他们从工程师或顾问那里得到的警告。

Gravel补充，这些评估往往低估了维修的实际财务影响，特别是考虑到承包商和更换部件的支出迅速上升。他认为，许多公寓很可能没有为重大维修预留足够的储备资金。

业主或投资者对为解决重大维修问题而进行的昂贵的特别评估表示反对的情况并不少见，比如2018年Champlain Tower委员会的一名工程师建议的1500万美元的结构性维修。正如Gravel所指出的，"如果特别评估通过表决，大多数委员会主席就不会当选。"

Lash认为，更重要的是，如果业主或租户注意到并向物业经理报告了建筑老化的证据，例如，地下停车场的承重柱上的混凝土剥落和钢筋裸露，在安省没有监管法规要求向潜在买家甚至其他居民披露这一信息。

因此，在一些建筑中，这种维护工作可能长期被忽视或推迟。Lash举了一个前客户的例子：一个新当选的镇屋公寓委员会，面对停车场的结构问题恶化。

新的委员会意识到，维修工作已经被推迟了多年，因为以前的委员会不想对维修工程进行特别评估，他们持续进行创可贴式的维修。Lash说："当时到了一个关键阶段，工程师建议不能再拖延了。"

尽管有这些警告，业主们还是决定投票淘汰新的委员会。

温莎大学社会学家Randy Lippert在其2019年的研究报告《Condo Conquest》中广泛论述了公寓委员会的利益纠葛，他坦言这些垂直社区的治理失误可能带来可怕的后果。

他指出，迈阿密的塌楼灾难是由社会原因造成的，而不是物理原因。

虽然拥有和经营办公楼或出租公寓楼的物业管理公司在确保其资产的结构完整性方面有明显的经济利益，但公寓是由无报酬的个人组成的委员会指导的，其中大多数人没有技术知识，甚至可能不住在楼里。Lippert教授补充说，公寓市场的投机性质增加了另一层复杂性。

他表示，对业主和委员会来说，把他们建筑中的所有问题都暴露出来是没有意义的。他说："必须有人来决定应该如何处理这些建筑，我不确定这是否应该由委员会来决定。"

他还表示，一些地区，比如在澳大利亚，州政府最近通过了立法，旨在系统地解决公寓老化问题：要么重建，要么拆除，要么根据四分之三的业主的批准来改建旧楼。

在加拿大，这种改革还没有列入公共政策议程。而最近的监管改革，如新成立的安大略省共管公寓管理局（CAO），倾向于关注软性问题，如委员会培训和争端解决技巧。

至于有关结构完整性或高层玻璃建筑是否预留了足够的资金在三十年后更换幕墙等更难的问题，Gravel鼓励买家和业主不要仅仅依靠快速翻阅公寓的“储备基金研究”报告。

他说："在建筑物周围走走，如果你看到混凝土剥落或墙壁上有漏水，就能得出一些常识性的结论，这里肯定有问题。"