为什么说解决加拿大让人们住得起房的最佳方案是政府撒手不管的方案

Why the best housing-affordability plan for Canada is no plan at all

（大中报/096.ca讯） 加拿大国家邮报日前发表了一篇记者Carson Jerema的文章，他明白空置房产税和对外国买家的禁令并不能解决市场过热的原因。他介绍加拿大房价飙升背后的原因应该是显而易见的。城市政府通过规划法规限制供应，以便社区能够保持其 "特色"，并通过土地使用规则来遏制城市无规则蔓延。联邦政府提倡的大多数解决方案，比如对首次购房者的税收优惠，为低首付的贷款提供保险，促进了需求，但对增加住房供应毫无帮助，使房价进一步上涨。

今天你也许关心的话题：

渥太华在住房方面的适当角色应该是有所不为。这次选举中，最好的可负担住房竞选纲领可能是不对可负担住房下手。不幸的是，每个人都坚持联邦出台住房策略，似乎没有策略会变得更糟。

例如，新民主党计划将购房者的税收减免提高一倍，并允许加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）为30年期抵押贷款提供保险，这可能会使买房更容易，但是，由于该计划的其他部分并没有实际解决成本飙升的原因，需求的增加将进一步推动价格上涨。

正如新民主党所承诺的那样，免除建造出租房屋的消费税，并使社会住房更容易获得批准，可能会有所帮助，但可能只是在城市边缘地区。该党竞选纲领对 "环境能源效率目标 "的承诺表明，它将制定法规，使住房更加难以负担。

所有三个主要政党都在针对所谓的投机性住房投资者：据说那些购买房地产的外国人，他们在转售房产获利之前将其空置。在春天，自由党宣布对空置房产征收1%的国家税。新民主党承诺对外国买家征收20%的税，而保守党则提议禁止外国非居民直接购买房屋。

同样，这些计划中的任何一项都可能产生降低房价的效果。问题是，鼓励投机性投资的根本原因没有改变。不要忘了，房主应该能够把他们的房子卖给愿意支付叫价的人，并按照他们认为合适的方式利用他们的房产，且不受政府以税收形式的骚扰。

这些政策在很大程度上也是多余的，因为在温哥华等地已经开征空置房产税，而且很快就多伦多也制定了相似的政策，市政府显然对自己在保持住房供应紧张的作用视而不见。例如，温哥华的绝大部分地区都被划分为独立屋或半独立屋，但多年来，外国投资者却被当作房价飙升的替罪羊。

2016年8月，卑诗省政府对住宅物业的外国买家征收20%的税，与空置物业税分开。在接下来的几个月里，价格确实立即下降，但在第二年反弹到了新的高点。2017年为安省南部带来的类似税收在最初降低住房价格和减缓其反弹方面更加成功，但尽管投机可能导致成本上升，但这是对过热市场的反应，而能解决根本问题。

因为购房者利用在家工作的便利，欲寻求有更大空间的住房，导致今年的房价飙升了40%，这不是靠政府增加税收就能避免的，而是城市有那么多不合理的开发限制。

2018年C.D. Howe研究所的一份研究报告比较了加拿大八个限制性最强的城市：温哥华、卑诗省的Abbotsford、维多利亚、卑诗省的Kelowna、里贾纳、卡尔加里、多伦多和渥太华，新建住房每平方英尺的建造成本与最终的销售价格。

报告作者发现，开发商给各级市政府支付的所谓“额外费用”占新建住宅总成本的23%至50%。这意味着，平均而言，在这些城市，加拿大人在考虑到开发商的利润和不包括土地成本的情况下，每套新建住宅要额外支付23万元的建筑成本。在温哥华，要额外支付64万元的建筑成本。

在安省，报告作者考虑了如果某个城市需要接受规划审查的新建住宅数量降低到全省平均水平，并且如果开发费用也同样降低，那么住房成本会是多少。在2016年，这将意味着安省汉密尔顿的平均住房成本将减少13,000元，荷顿地区减少52,000元，多伦多减少74,000元。

这是一个相对保守的方法，可以通过更新几十年前的规划规则部分实现。重新规划独栋住宅区，使之包括联排镇屋和中层公寓楼，将增加供应量，进一步降低价格。

如果联邦政府必须有一个住房策略，最好的方法是为各省和各市提供奖励，以减少对土地开发的不必要的限制。联邦曾要求接受其公共交通资金的市政当局在接受资助的交通设施附近增加住宅密度，保守党的竞选纲领也明智地避免了对需求的过多干预，它最接近于此要求。

不幸的是，该计划过于片面。更好的做法是在整个地区确定密度，而不仅仅是在交通设施附近的居民区；更好的做法是更普遍地利用基础设施支出，而不仅仅是交通支出。如果保守党的竞选纲领明确指出对开发的限制是住房价格的驱动力，无疑是极好的。

竞选纲领应该提及，市政当局至少应该对限制住房供应承担部分责任，另外强调最好的联邦住房计划就是宁缺毋滥。