加息和高通胀的威胁可能改变加拿大房地产的前景

Latest threats of rising interest rates and high inflation may shift real estate outlook

（大中报/096.ca讯）CBC 新闻日前发表了一篇商业专栏作家Don Pittis的观点文章，他曾为萨斯喀彻温省和多伦多的CBC以及伦敦的BBC制作和报道。他目前是CBC商业部门的高级制作人。他透露央行承诺在通胀攀升时加息，他担忧不断涌入的购房者并未听进去。

今天你也许关心的话题：

民众对加拿大住房价格飙升的愤怒，有一个几乎没有人谈论的解决办法，当然不包括那些有志于成为加拿大总理的政客。

虽然这些人没有遏制加拿大房地产行业的方法，但央行行长是这一规则的例外。加拿大央行行长Tiff Macklem坚持认为，他正准备推动一个有望对不断攀升的房价产生实际影响的杠杆：加息。

与加拿大多样化住房行业有利害关系的人，包括房主、投资者和那些渴望购买的人，都将密切关注周三加拿大房地产协会（CREA）的最新数据。

他们还将关注同一天公布的加拿大通货膨胀数字，经济学家预计该数字将达到3.9%。如果是这样，这将是2003年以来加拿大最高的通货膨胀数字。

关注住房的持续下滑

在加拿大最热门的市场，包括大温哥华和多伦多，本月初公布的地区住房数据显示，8月份几乎没有降温的迹象。但在全国范围内，许多人预计7月份的销售和价格下滑将在周三的结果中继续。

加拿大的住房市场很复杂，受到移民、人口统计学、建筑速度和投机性需求，有时被称为 "繁荣"的影响。但与任何昂贵的资产一样，价格和利率之间存在着明显的关系。

简单地说，对于你无法直接购买的东西，尤其是需要多年才能还清的房子，价格部分由借钱购买的成本决定。

在目前的市场上，很难断定加息的恐惧对房地产市场有多大影响，但如果央行行长说的是真的，这种威胁正在上升。

央行行长Macklem在上周对魁北克商会的演讲中提到，央行有理由预计，当加拿大最终需要减少货币刺激时，他的第一个举措将是提高隔夜利率的目标，即政策利率。他表示，央行仍以每周20亿元的速度积累债券。他将开始抛售债券作为刺激经济的次要手段。

经济形势好转和利率开始上升的确切时间将取决于就业等经济指标何时反弹以及通胀是否自行下降，但加拿大银行目前预计明年将加息。它也将不可避免地受到美国央行的影响，因为与美国利率脱节太多，会影响加元，从而影响出口。

英国《金融时报》上周进行的一项经济学家调查显示，绝大多数人预测，美国经济的增强和通胀的上升将迫使美联储明年也加息。但也有很多怀疑人士。

最近的一幅社论漫画显示，美国联邦储备委员会主席Jerome Powell 年事已高，满脸皱纹，仍然威胁要将利率从目前的低位提高。周二公布的新的美国消费者价格指数(CPI) 数字显示，那里的通货膨胀率仍然很高，价格同比增长5.3%，比前次公布的5.4%略有下降。

对加息犹豫不决的原因

迟疑是有原因的。加息对股票和债券市场，以及企业和政府借贷都有广泛影响。事实上，通货膨胀不可避免的一个论点是，更高的利率将推高政府借贷成本。

全球投资巨头贝莱德（BlackRock）公司去年的一份报告建议，通货膨胀可能被视为政治上最容易接受的解决方案。

但加息肯定会对房屋价格产生影响。正如位于安省伦敦的西部大学Ivey 商学院的经济学家Mike Moffatt 所解释的那样，随着利率的下降，对房价产生了强烈的上升效应，如果利率开始上升，几乎肯定会发生相反的情况。

在一系列推文中，Moffatt教授展示了他曾经拥有的一套房子在2004年至2021年期间，随着贷款利率下降而价格猛涨。他的观点是，价格上升使新入场者无法负担住房，因为同样的房子价格从20万元上升到70万元。

虽然所需的首付随着总售价的上升而飙升，但最有趣的是，在2004年至2021年期间，25年期贷款的终身利息成本实际上还有所下降。

利率的有效滑落，在某些情况下跌至2%，将百万元贷款的利息成本推低至每年可负担的2万元。但是，正如人们在过去所看到的，当利率上升时，终身持有的成本也随之上升。这就改变了买家的计算方式，无论他们买房是为了居住还是作为投资。

一个难以启齿的解决方案

在过去，加息推动了房价下跌，尽管需要几个月或几年的时间才能生效。

目前联邦选举中的主要政党都希望使住房更容易负担。一些政党计划增加住房建设，一些政党说他们将提供补贴以帮助新入场买家。但是，没有一个政党对提高利率的想法表示赞许。 

根据加拿大与美国、英国和其他几个经济体共享的规则，政客不能谈论他们提高或降低利率的权力。这项工作被正式委托给各自央行，据说是为了防止这个角色的政治化。但可能还有另一个原因让人难以启齿。

在加拿大这样的国家，住房市场似乎正在吞噬整个经济，加息可能会对经济产生巨大的减速影响，远远超过削减首次购房者的房价。

即使不断上升的通货膨胀和失控的房地产，最终意味着借贷成本的增加成为一种必然的罪恶，政客也需要掂量掂量这么做的后果，何况大选就迫在眉睫。