【深度】李总理报告对于楼市有哪些新举措
文︱刘德科
3 月 5 日，总理做政府工作报告。他在讲到「安不忘危，兴不忘忧」部分之时有一句：「在空气质量、环境卫生、食品药品安全和住房、教育、医疗、就业、养老等方面，群众还有不少不满意的地方。」
「空气质量、环境卫生、食品药品安全」，这是发展过程中冒出来的问题，假以时日是可以得到完善解决的；但是像「住房、教育、医疗、就业、养老等方面」，哪怕是在超级发达国家，也不可能让人完全满意。
中国能做出现在这样，已经很不容易了。
我们来详细看看今年的政府工作报告中，与房地产相关的那些表述，跟往年有哪些不一样。
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房地产税
原文：健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法。
DK解读：房地产税的正式提出，是在 2013 年 11 月的十八届三中全会上。当时的表述是「加快房地产税立法并适时推进改革」。
次年的「两会」政府工作报告，也明确提到了房地产税，当时的表述是「做好房地产税、环境保护税立法相关工作」。
但是此后三年，即 2015 年、2016 年和 2017 年的「两会」政府工作报告，都没有提到房地产税。
直到今年，又提了：「稳妥推进房地产税立法」。
请注意，是「稳妥推进」，而不是「加快推进」。
还需要注意，每次提房地产税，都是在「深化财税体制改革」的章节之下，与「推进中央与地方财政事权和支出责任划分改革」相关联，而不是在「房地产调控」相关联。因为，房地产税的主要功能，是解决中央与地方的财政分配问题，而不是解决房地产调控问题。
所以，把控制房价寄托在房地产税上，是走错了门。凡是站在控制房价角度来解读或预测房地产税的观点，都是不靠谱的。
所以，现在还没有到需要高度关注房地产税的时候。
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调控基调
原文：更好解决群众住房问题。启动新的三年棚改攻坚计划，今年开工 580 万套。加大公租房保障力度，对低收入住房困难家庭要应保尽保，将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员纳入保障范围。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让广大人民群众早日实现安居宜居。
DK解读：每年政府工作报告的「重点工作任务」部分，基本上都有一段关于房地产的专门表述。
今年的表述跟去年相比，要更宏观一些，站得高度也更高一些。没有像去年那样提及「合理增加住宅用地」「规范开发、销售、中介等行为」等细节性问题。
因为，今年的政府工作报告在讲成绩的时候，已经有结论，即「三四线城市商品住宅去库存取得明显成效，热点城市房价涨势得到控制」。
也就是说，调控的成绩已经有了，接下来不用再出太多的微观层面的行政手段了，可以把重点着眼到更宏观一些的长效机制上来了。
所以，对于多数城市而言，「限」字头的行政手段应该不太会再加码了。少数城市如果还是上涨势头，那么及时追加「限」字头的行政手段，「差别化调控」这一条还是要一直坚持下去的。
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拆迁
原文：启动新的三年棚改攻坚计划，今年开工 580 万套。
DK解读：回顾历年的政府工作报告，2014 年是 470 万套，2015 年是 580 万套，2016 年和 2017 年的 600 万套，今年则是580万套。
这说明，棚户区改造仍然是规模庞大。你可以把棚户区改造理解得简单一些，就是拆迁。今年的拆迁量还会挺高的，地方政府还是需要花很多钱去货币安置拆迁户，这样既可以腾出一些建设用地，又可以在商品房市场形成一定的购买力。
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共有产权房
原文：支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。
DK解读：这是共有产权住房第一次被写进政府工作报告。
目前，中国大多数城市尚未推出共有产权住房。
目前，在共有产权住房制度探索上走在最前面的城市是北京。2017 年 9 月，北京正式把带有保障性质的「自住型商品住房」改为共有产权住房。
共有产权住房是为了替代漏洞百出的经济适用房，再一次试图满足所谓「夹心层」（买不起商品房、够不着保障房）的需求。
经济适用房是跟新加坡学来的，最终没成功的主要原因是国家规模差异——新加坡是城市型国家，而中国是人口众多、幅员辽阔的大国；共有产权住房是跟英国学来的，我们需要克服的最大障碍是国家发展进程的差异——英国是在大规模城市化完成之后、国家进入经济发展稳固阶段之后推出的，而目前中国还处于城市化汹涌澎湃、经济高速发展阶段。
简而言之，在当前阶段，共有产权住房暂时解决不了「夹心层」的庞大需求。长期来看，或许是个好政策；但中短期来看，共有产权住房仍然只会是运气超好者的礼物，而不是惠普性的保障。
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建设用地指标的跨省调剂
原文：建立新增耕地指标、城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂机制，所得收益全部用于脱贫攻坚和支持乡村振兴。
DK解读：这是一个巨大的进步。这是中央首次提出建设用地指标的跨省调剂。
什么意思？我们国家有一个「18 亿亩耕地红线」，每一个省市都要保护耕地，北京上海和甘肃青海一样，都要按一定比例保护耕地。北京上海的建设用地需求量大，而甘肃青海的需求量小，但是彼此之间的指标是不能调剂的。
目前，省内是可以调剂的。比如广州可以跟粤西的云浮购买建设用地指标，杭州可以跟浙西的衢州购买。
如果可以进行跨省域调剂机制，那么广州或许就可以跟甘肃去购买建设用地指标。这一以来，广州可以相对花更少的钱，而甘肃可以获得更多的钱。
这样一来，广州的钱，就可以通过相对市场化的方式（而不是行政化的方式），进入甘肃，支付当地的脱贫攻坚和乡村振兴。
这样一来，广州不仅做地成本有可能更低，而且拥有了更多的建设用地指标。这有利于在源头上抑制房价的上涨。
当然，我们说的这些，都是理论上的推导。一个好政策，还需要接受现实的检验。
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抢人大战
原文：提高新型城镇化质量。今年再进城落户 1300 万人，加快农业转移人口市民化。
DK解读：去年的政府工作报告也是说「实现进城落户 1300 万人以上」，今年的目标跟去年一样，这说明中国的城镇化仍然处在气势磅礴的阶段。各个城市纷纷推出的「抢人」优惠政策，是大规模城镇化的一个体现。
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加装电梯
原文：有序推进「城中村」、老旧小区改造，完善配套设施，鼓励有条件的加装电梯。
DK解读：这是老旧小区加装电梯第一次被写进总理的政府工作报告。民生无小事，如果房地产宏观调控（通过金融、税收等手段）只能变成微观调控（比如用行政手段替房企制定房价等），那么我们应该更欢迎这样的微观措施，比如老旧小区加装电梯。
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学区房
原文：发展公平而有质量的教育……
DK解读：今年的政府工作报告专门有一段对「发展公平而有质量的教育」的表述。在这一段长达 300 多字的表述中，没有提及「多校划片」政策。
「多校划片」是一种降低名校学区房含金量、促进教育资源公平分配的政策。简而言之，买学区房的人最怕「多校划片」。
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加息可能性
原文：今年发展主要预期目标是：国内生产总值增长 6.5% 左右；居民消费价格涨幅 3% 左右。
DK解读：GDP 增长 6.5% 左右，说明我们国家的经济还要高速发展；CPI涨幅 3% 左右，跟 2017 年政府工作报告是一样的，但 2017 年最终的 CPI 涨幅仅 1.6%，远低于调控目标。
如果 2018 年的 CPI 涨幅真的达到了 3%，那么央企加息的可能性就会增加。
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