换物业有多难！大唐盛世花园新老物业冲突2死， 前物业告业委会败诉案例

案情简要：

上海浦东新区大唐盛世花园新、老物业冲突引发的命案尚未宣判，导致这场冲突的“导火索”——小区业委会与盛唐物业之间的物业服务合同纠纷案，日前终于有了结果，上海市第一中级人民法院二审认定：盛唐物业无权要求继续履行物业服务合同。 

　　2013年最后一个晚上，浦东大唐盛世花园新、老物业因交接发生冲突，老物业——上海盛唐物业的员工胡某驾驶一辆桑塔纳轿车，冲向上海同涞物业的保安队伍中，造成2人死亡多人受伤。胡某事后向警方自首，目前被刑事拘留。

　　上海一中院二审认为，根据合同约定，小区业委会成立后，前期物业服务合同即已终止。本案业委会向盛唐物业致函，明确表达了前期物业服务合同已终止、盛唐物业须以竞标方式参与小区下一届物业服务企业选聘的意思，故盛唐物业所谓“默认”建立新的物业服务合同关系，缺乏事实和法律依据。

众蚁观点：

小编前往和该社区业委会主任作了简单的沟通交流，“在更换物业的前后，来自各方面的小动作，“恐吓、威胁、跟踪”等让他心生绝望，直到新老物业交接的那一天，出了事，而且出了这样的天大的事情，他方觉得可以把心放下，心想这个时候相关部门应该介入了吧！”

这种描述，令人心碎！感同身受！这是业委会参与者的，绝望所在，本来只是一个义工，却要承担如此的压力和责任！

大家关注以下的判决书 比较关键的信息点：

1、前期物业在业委会成立之后的事实合同关系认定

2、业主大会做出选聘物业程序合规的认定

详情如下：

沪一中民二（民）终字第33号

上诉人（原审原告）上海盛唐物业管理有限公司

被上诉人（原审被告）上海市浦东新区大唐盛世花园（一期、二期）小区业主委员会，负责人蔡主任。

上诉人上海盛唐物业管理有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第33677号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月26日受理后，依法组成合议庭，于2014年1月14日公开开庭审理了本案。上诉人上海盛唐物业管理有限公司之委托代理人魏巍，被上诉人上海市浦东新区大唐盛世花园（一期、二期）小区业主委员会之委托代理人ＸＸ荣到庭参加诉讼。现已审理终结。

原审经审理查明，2006年，上海盛唐物业管理有限公司（以下简称盛唐物业公司）与上海盛唐置业有限公司（以下简称盛唐置业公司）签订《大唐盛世花园（一、二期）物业管理服务合同》一份，约定盛唐置业公司将大唐盛世花园（一、二期）小区委托盛唐物业公司实施物业管理，委托管理期限自2006年5月1日起至小区业主委员会成立为止。合同还约定，合同期满或小区业主委员会对此合同有异议时，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满30天前向对方提出书面意见。

2013年1月31日，上海市浦东新区大唐盛世花园（一期、二期）小区业主委员会（以下简称大唐盛世花园业委会）备案成立。

2013年6月21日，大唐盛世花园业委会向盛唐物业公司发函称：“根据相关法律规定，住宅小区前期物业管理合同将在业委会成立之日起自动终止……我们将于近期召开大唐盛世花园（一期、二期）小区2013年第一次业主大会，就本小区物业公司选聘和维修资金开户银行等事宜进行投票表决。”

2013年8月3日，大唐盛世花园业委会发出《上海市浦东新区大唐盛世花园（一期、二期）小区关于召开2013年第一次业主大会会议的公告》，称将以书面征求意见方式召开业主大会会议，对选聘小区物业服务企业、选聘物业服务企业标准和收费标准、选择小区维修资金账户开户银行等事项进行审议表决。同日，大唐盛世花园业委会还向全体业主就“关于书面征求选聘物业服务企业方案意见”发出公告。在该公告中，对“选聘方式”规定将“在续聘和竞聘两个选项中进行投票选择”。

2013年8月10日，大唐盛世花园业委会发出《上海市浦东新区大唐盛世花园（一期、二期）小区关于选聘物业服务企业方案的公告》，公告中涉及物业管理企业选聘方式的相关内容与上述2013年8月3日“关于书面征求选聘物业服务企业方案意见”的公告内容一致。2013年8月17日，大唐盛世花园业委会发出《上海市浦东新区大唐盛世花园（一期、二期）小区关于推迟2013年第一次业主大会会议日期的公告》，确定在2013年9月1日上午九点召开小区业主大会。

2013年8月27日，大唐盛世花园业委会向盛唐物业公司发函，称：“大唐盛世花园（一期、二期）小区2013年第一次业主大会会议即将于9月1日召开。在关于物业选聘的业主投票结果明朗之前，本业委会有责任提醒并敦促贵司，无论投票结果如何，贵司都应积极履行以下各项法定义务。具体内容包括：1、按照相关法律的规定，业委会成立后，物业公司应无条件将各种和小区相关的资料文件移交给业委会，包括小区竣工图、前期物业管理合同等，但至今贵司未给予办理。我们督促贵司尽快完成文件资料的移交工作……。”

2013年9月2日，大唐盛世花园（一期、二期）小区业主大会发布《上海市浦东新区大唐盛世花园（一期、二期）业主大会最终表决结果》，其中关于“小区物业管理企业选聘方式”，选择“继续聘用：213票，专有部分建筑面积28，634.96平方米”，选择“公开招标：415票，视为同意：911票，合计同意票1，326票，占小区业主总人数1，598人的82.98%；专有部分建筑190，325.61平方米，占小区建筑物总面积226，392.10平方米的84.07%。”浦东新区花木街道牡丹第三居民委员会作为监督人在该最终表决结果上盖章确认。

2013年9月4日，大唐盛世花园业委会发出《上海市浦东新区大唐盛世花园（一期、二期）小区关于选聘物业服务企业方案的表决结果公告》，称：“小区于2013年9月1日以书面征询意见的方式召开业主大会会议，对选聘物业服务企业的标准、内容及选聘方式进行了表决……选择继续聘用上海盛唐物业管理有限公司物业服务企业的213票，占13.33%，专有部分建筑面积28，634.96平方米，占建筑物总面积12.65%；选择公开招标的1，326票（其中已反馈的同意票共415票，未反馈视为同意已表决意见的共911票，占82.98%，专有部分建筑190，325.61平方米，占建筑物总面积84.07%。根据表决结果，上海市浦东新区大唐盛世花园（一期、二期）小区业主大会作出如下决议：本小区采取公开招标方式选聘物业服务企业。”同日，大唐盛世花园业委会向盛唐物业公司致函，告知盛唐物业公司小区2013年第一次业主大会会议已召开，经投票表决，决定通过公开招标方式选聘小区物业服务企业；如盛唐物业公司放弃竞标或未能在公开招标中胜出，大唐盛世花园业委会提请盛唐物业公司预先准备好交接清单，实现做好与新物业公司进驻时的交接准备工作，待中标企业确定后，完成各项移交工作；如中标企业未能确定，移交工作顺延至新物业服务企业确定后开始。

2013年9月17日，上海市浦东新区大唐盛世花园（一期、二期）小区业主大会委托上海国际公共关系公司发出物业管理招标公告，选聘小区物业管理企业。截止2013年11月14日法庭辩论终结之日止，招投标结果仍未确定。

本案审理中，盛唐物业公司、大唐盛世花园业委会一致确认，《大唐盛世花园（一、二期）物业管理服务合同》已于2013年1月31日大唐盛世花园业委会成立时终止；此后，盛唐物业公司、大唐盛世花园业委会并未续订物业管理服务合同，但盛唐物业公司仍为大唐盛世花园（一、二期）小区提供物业管理服务至今。

原审审理中，盛唐物业公司请求判令大唐盛世花园业委会继续履行前期物业管理合同。

大唐盛世花园业委会辩称：根据前期物业管理合同约定，小区业主委员会成立时前期物业管理合同终止，故前期物业管理合同已于2013年1月31日大唐盛世花园业委会备案成立时终止，合同终止后不存在继续履行问题。盛唐物业公司系三级资质物业管理企业，根据建设部相关规定，其只能管理建筑面积少于200，000平方米的小区，无能力承接涉案小区。前期物业管理合同第32条约定，小区业主委员会对合同有异议则有权终止物业管理合同，现大唐盛世花园业委会认为盛唐物业公司的物业管理资质不符，也可以单方终止前期物业管理合同。盛唐物业公司对小区业主大会的表决规则理解错误，2013年9月1日的业主大会决议表决程序、表决结果合法，并经过主管部门审核，目前小区已就重新选聘物业管理企业进行招投标，招投标结果近日将作出，盛唐物业公司无权要求大唐盛世花园业委会停止招投标。另，本案系物业服务合同纠纷，前期物业管理合同是否终止与业主大会决议是否合法是两个不同的法律关系，即便业主大会决议不合法，盛唐物业公司也无权起诉要求撤销该决议。故请求驳回盛唐物业公司的诉请。

原审认为，当事人约定合同期限的，期限届满时合同权利义务终止。根据大唐盛世花园（一期、二期）小区的开发商盛唐置业公司与盛唐物业公司签订的《大唐盛世花园（一、二期）物业管理服务合同》约定，盛唐物业公司对小区的物业管理期限至小区业主委员会成立时为止。2013年1月31日大唐盛世花园业委会成立后，尽管盛唐物业公司仍为该小区业主提供物业管理服务，但盛唐物业公司、大唐盛世花园业委会之间并未重新签订物业管理服务合同。另，根据审理中查明的情况，自2013年6月21日起，大唐盛世花园业委会已通过发函等方式向盛唐物业公司指出前期物业管理合同自其成立之日起自动终止，其将通过召开业主大会投票表决选聘物业公司事宜。2013年9月2日起，大唐盛世花园业委会又通过发布业主大会决议、公告业主表决结果、发送函件等形式，再次向盛唐物业公司表示了不再续聘、要求盛唐物业公司做好物业交接准备工作的意思。综上，原审认为，盛唐物业公司要求大唐盛世花园业委会继续履行前期物业管理合同，缺乏事实及法律依据，故不予支持。关于2013年9月1日的业主大会决议程序是否合法、应否予以撤销的问题，系属小区业主撤销权行使范围，盛唐物业公司亦无权以业主大会决议程序违法为由要求继续履行前期物业管理合同。

原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，于二○一三年十一月十九日作出判决：驳回上海盛唐物业管理有限公司的诉讼请求。一审案件受理费人民币80元，减半收取计人民币40元，由上海盛唐物业管理有限公司负担。

判决后，盛唐物业公司不服，上诉于本院，诉称：

1、《大唐盛世花园（一、二期）物业管理服务合同》的签订主体是盛唐置业公司和盛唐物业公司，该合同约定的盛唐置业公司委托盛唐物业公司进行管理的期限为2006年5月1日起至大唐盛世花园业委会成立为止，故自大唐盛世花园业委会成立之日起，盛唐置业公司与盛唐物业公司之间的物业管理服务合同已终止。根据法律规定，在大唐盛世花园业委会成立后，应由其代表全体业主签订物业服务合同，故大唐盛世花园业委会是物业管理服务合同的主体。大唐盛世花园业委会在其成立后虽然未与盛唐物业公司签订书面的物业管理服务合同，但一直接受盛唐物业公司提供的服务，双方一直处于默认的事实物业管理服务状态，合同权利义务延续了盛唐物业公司与盛唐置业公司之间的物业服务合同。原审法院混淆了两个物业服务合同关系，属认定事实错误。

2、涉案小区业主大会作出的选聘物业公司的相关决议明显违法，该决议关系到盛唐物业公司的切身利益，原审法院仅依据法律规定的表面文字解释判决本案，随意牺牲盛唐物业公司的合法权益，属适用法律错误。

3、业主委员会的成立日期应为业主大会作出决议的日期，而不是向有关部门备案的日期。原审法院盲目将大唐盛世花园业委会备案的日期认定为其成立的日期，从而认为前期物业管理服务合同自2013年1月31日起终止，属认定事实错误。

4、大唐盛世花园业委会2013年9月4日向盛唐物业公司所发函件并非是通知盛唐物业公司解除物业服务合同，在大唐盛世花园业委会未确定中标的物业管理公司也未通知盛唐物业公司终止合同的情况下，双方之间的物业服务合同应继续履行。综上所述，请求二审法院撤销原判，依法改判支持盛唐物业公司的原审诉请。

被上诉人大唐盛世花园业委会辩称：根据约定，涉案小区的前期物业服务合同已在大唐盛世花园业委会备案之日即2013年1月31日终止，而大唐盛世花园业委会与盛唐物业公司之间又未签订新的物业服务合同，故盛唐物业公司要求大唐盛世花园业委会继续履行合同没有基础。原审判决正确，请求二审法院依法维持原判。

经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。

本院另查明，2013年12月12日，大唐盛世花园业委会与案外人上海同涞物业管理有限公司（以下简称同涞物业公司）签订《物业服务合同》一份，约定大唐盛世花园业委会委托同涞物业公司对涉案的大唐盛世花园（一期、二期）小区进行物业管理，委托期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止。盛唐物业公司对该份物业合同的真实性没有异议，但认为该合同签订于本案审理期间，在本案判决未生效之前，该份合同效力处于待定状态。

本院认为，首先，就盛唐物业公司关于原审判决混淆两个物业合同关系的主张，因盛唐物业公司也认可前期物业服务合同与其和大唐盛世花园业委会之间的物业服务合同系两个合同，前期物业服务合同已在大唐盛世花园业委会成立后终止，而盛唐物业公司的原审诉请系要求大唐盛世花园业委会继续履行前期物业服务合同，故系盛唐物业公司的诉请与其上述主张存在自相矛盾之处，而非原审判决混淆两个物业合同关系。其次，究盛唐物业公司的诉请本意，其应该是要求大唐盛世花园业委会继续履行其与盛唐物业公司之间的事实物业服务合同，权利义务则延续前期物业服务合同的约定，此便涉及到对盛唐物业公司在前期物业服务合同终止后至大唐盛世花园业委会与物业服务企业签订新的物业服务合同之日止的期间内实际为涉案小区提供物业服务之行为性质应如何认定的问题。对此，本院认为，基于前期物业服务合同的特殊性以及业主委员会成立后续聘或选聘物业服务企业尚需合理时间的客观实际，为确保小区的正常生活秩序，前期物业服务企业在该过渡期内为小区继续提供物业服务符合物业服务行业惯例，但此并不表明前期物业服务企业与业主委员会之间当然建立了新的物业服务合同关系。就本案而言，根据大唐盛世花园业委会发给盛唐物业公司的相关函件，大唐盛世花园业委会已经明确向盛唐物业公司表达了前期物业服务合同已终止、盛唐物业公司须以竞标方式参与涉案小区下一届物业服务企业选聘的意思，即大唐盛世花园业委会并未确认与盛唐物业公司建立新的物业服务合同关系，故盛唐物业公司以其在前期物业服务合同终止后、大唐盛世花园业委会尚未确定新的物业服务企业前的过渡期内为涉案小区实际提供物业服务为由，主张大唐盛世花园业委会已经默认双方之间建立了新的物业服务合同关系，缺乏事实和法律依据，本院对此不予采纳。第三，就盛唐物业公司对大唐盛世花园业委会成立日期所持异议，因缺乏法律依据，且对本案的处理并无实质影响，故本院对此亦不予采纳。第四，就盛唐物业公司对涉案小区业主大会在选聘下一届物业服务企业过程中相关程序是否合法所持异议，本院认同原审判决所述相关理由且不再赘述。由此，盛唐物业公司的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。

据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本判决为终审判决。

微信公众号：众蚁社区  欢迎业委会参与者加入探讨，进群方式 加：13501714641 暗号：业委会