科普|业委会100问系列(部分摘选)代理以及起诉权限问题

“这是一个关于业委会及业主大会的科普系列，我们通过100个常见的问题的解答，让大家了解业委会及业主大会的运作规律和边界；便于大家更好的展开工作。请牢记：日常运作讲规矩，规则意识很重要！”

01 业委会成员是否可以代理？

[案情简介]某小区业委会选举过程中，小王当选为业委会成员，但由于其工作繁忙，没有时间参加业委会会议，而常常委托其父亲老王代理其参加。老王不是该小区房屋产权人，但其居住在小区内，对小区事务是个 热心人 ，在居民中也享有一定的威信。对于老王的 代理 ，部分业委会成员认为物业管理的相关规定没有写明业委会委员不能代理，对于小王、老王的行为可以认可，但另一些委员和业主对此提出了置疑。

[评析]代理作为一项民事行为，其前提必须是 民事权利 的代理，比如业主大会上业主基于财产权的投票就是可以代理的，只要被代理人对代理人明确授权，并对投票事项具有明确的意思表示，代理行为就有效；但是，业委会成员是职务行为，是不能够代理的。

建设部《业主大会和业主委员会指导规则》明确规定， 业主委员会委员不能委托代理人参加会议 。因此，小王工作繁忙无法参加业委会会议，不能由老王代理其行使业委会成员权利。

02 开发商虚假宣传，业委会可以代表全体业主起诉么？

[案情简介]首例业主委员会状告开发商一案日前终审宣判。北京市第一中级人民法院以小区业主委员会不具备诉讼主体资格，无权代表业主提起商品房预售合同诉讼为由，终审裁定驳回业主委员会的起诉。原告小区业主委员会称，小区是于2002年开发建设、2003年投人使用的高档楼盘，广告中承诺社区绿化率达32％，拥有完备的内部设施与成熟的社区配套。2003年业主人住小区后发现，开发商没有兑现其在售房时承诺的绿地面积和地下停车库、垃圾间等社区配套没施，房屋普遍存在墙体薄、隔音差等问题，严重侵害了广大业主的合法权益。广大业主遂委托依法选举产生的小区业主委员会向开发商提起诉讼，要求履行小区绿化率达到32％的承诺，交付地下停车位，向辖区学校交纳教育基金解决业主子女就近上学问题等11项诉讼请求。

[评析]2005年10月，一审法院经审理后，以小区业主委员会不具备诉讼主体资格为由作出驳回起诉的裁定。业委会不服，认为其具备诉讼主体资格，是合格原告，上诉至北京市第一中级人民法院，要求撤销一审裁定，指定一审法院继续审理。

一中院认为，根据《物业管理条例》的有关规定，业主委员会可作为原告参加诉讼的四种情形分别是：（1）物业管理企业违反合同约定损害业主公共权益的；（2）业主大会决定提前解除物业服务合同，物业管理企业拒绝退出的；（3）物业服务合同终止时，物业管理企业拒绝将物业管理用房和《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料移交给业主委员会的；（4）其它损害全体业主公共权益的情形。

现业委会起诉开发商广告欺诈、合同违约，是商品房预售合同纠纷，不属于物业管理纠纷，其起诉的内容均与物业管理无关，因此该业委会并不具备原告的主体资格。

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本期编辑|James