科普｜业委会100问系列（部分摘选）业主身份认定以及投票权的计算

“这是一个关于业委会及业主大会的科普系列，我们通过100个常见的问题的解答，让大家了解业委会及业主大会的运作规律和边界；便于大家更好的展开工作。

请牢记：日常运作讲规矩，规则意识很重要！”

1

什么是业主，业主在物业管理活动中享有哪些权利和义务？

房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：

1.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

2.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

3.提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

4.参加业主大会会议，行使投票权；

5.选举业主委员会成员，并享有被选举权；

6.监督业主委员会的工作；

7.监督物业服务企业履行物业服务合同；

8.对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

9.监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；

10.提议召开首次业主大会；

11.法律、法规规定的其他权利；

业主在物业管理活动中，履行下列义务：

1.遵守管理规约、业主大会议事规则；

2.遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

3.执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

4.按照国家有关规定交纳专项维修资金；

5.按时交纳物业服务费用；

6.直接或者通过建设单位、物业服务企业向业主委员会提供联系地址、通讯方式；

7.法律、法规规定的其他义务。

2

业主身份如何认定？

业主身份的认定以房地产权证记载的权利人为准。房屋已出售并交付使用但尚未领取房地产权证的，房屋销（预）售合同中的购房人可以视为业主。

房地产权证记载的权利人或房屋销（预）售合同中购房人超过一人的，应当推选一人参加业主大会会议。

3

业主投票权如何计算？

业主投票权数，由业主大会根据专有部分面积、建筑物总面积和业主人数、总人数确定。

专有部分面积、建筑物总面积按照下列方法认定：

（1）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按照测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。其中，建设单位“专有部分的面积"是指未销售的物业建筑面积，不包括以下物业的建筑面积：停车库；依法归全体或者部分业主共有的物业；配电房、避难层、储藏室；不能单独办理产证的其他物业。

（2）建筑物总面积，按照前项专有部分面积的总和计算。

业主人数和总人数按照下列方法认定：

（1）业主人数，按照房地产权证数确定，一个产权证计为一个业主人数；房屋已出售并交付使用但尚未领取房地产权证的，按照房屋销（预）售合同数确定，一份合同计为一个业主人数。

（2）总人数，按照前项业主人数的总和计算。

注：关于业主身份认定，本文是以上海地区的认定标准，有些城市认定宽松一些！

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本期编辑|Niwei.Fei 

本期作者|众蚁社区

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