巨坑！地面设置“固定车位” 请慎重！容易形成尾大不掉之势

很多人买二手房，去小区里看小区的绿化、看户型、看社区配套，有时候会忽略一个很重要的信息，就是小区的地面停车。这里提醒你一点，如果这个小区地面是固定停车位的，请你谨慎！

如果二手房自带了车位，那是一回事，如果没有，那么接下来的这个内容对你就非常重要了。

无论中介或者房东吹的天花乱坠，“停车不是问题”，“去物业登记就可以解决”真的是这样么？

哪有那么容易啊！

老业主淡定的享受“固定车位”，新业主为抢个“临时车位”不得不早下班，类似问题在在很多小区都能看见这样的场景。

没有固定车位的业主，每次晚上回到小区，最最痛苦的就是找车位，“绕着小区不停地兜圈子，不仅要观察有无空车位，还要观察是不是有竞争对手，实在没有临时停车位，只好停到老业主空着的固定车位。”一位业主的控诉。

而更让这些非固定车位的业主心存不满的是，一边是他们车位少，一边却是固定车位车主们在“暴殄天物”。“有时候晚上8、9点钟我在小区里面兜一圈发现，非固定的车位早已经停满，但是固定车位还空余了二三十个！”

这一矛盾的一个焦点就是“固定车位”。由于历史原因，一些住宅小区设置了部分指定给某些业主的租赁车位，这引发了那些只能“随到随停”抢非固定车位的车主不满，

于是，两方业主在小区群里发起了争论，作为一个重要的理论支撑、非固定车位业主认为，根据《物权法》第74条的规定：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。因此非固定车主认为，固定车位的设置属于“违法”，而且有限的停车资源没有被合理利用，应该被取消。

疑问1.老业主的“固定车位”合法吗？

除具有独立产权外，小区地面的公共车位属于小区全体业主共同共有。我国《物权法》第74条第三款规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。这就是说，属于全体业主所有的小区地面公共车位，开发商、物业公司均不得随意占用，并对外进行转让、出租。

如老业主根据当时的情形，签订有长期租赁协议，或者根据当时的业主公约，可在房屋买卖、租赁以后，在相应的期限内按时缴付租金的情况下，使用有关的地面公共车位。新业主如不满当前的管理规约，可以依法依约依规提出修订意见。

通俗一点就是：固定车位不违法，业主大会说了算！

疑问2.车位改革需要多少业主同意？

根据我国《物权法》第76条规定：制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；改建、重建建筑物及其附属设施；应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

有关小区车位改革，一般意义上应被视为涉及制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。如小区车位改革还涉及到小区内建筑物的改建、重建等，例如新增公共道路上的停车位等，则应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

问题来了！开这样的一次业主大会成功率高么？

非常难，那些已经固定车位的业主，就是明确的既得利益者，一个人在自己的利益可能受到伤害的时候，激发的能量是巨大的，假设1000户社区，200个固定车位，那么你无论提出任何提案，至少有200个明确的反对！

这样的业主大会通过成功概率极低

这里只能提醒广大业委会参与者，在设置社区停车规则的时候，尽可能的考虑到这一点，别让这种情况有潜在发生的机会，一旦固定车位形成尾大不掉的既得利益的团体，再想改变就太难了。

如果你正在购买的二手房社区，停车紧张，又是固定车位，上家又没有产权车位的，建议你放弃，或者大幅的砍价吧！

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本期编辑|Niwei.F 

本期作者|J.H

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