科普|维修基金怎么管如何花？业委会100问系列(部分摘选)

“这是一个关于业委会及业主大会的科普系列，我们通过100个常见的问题的解答，让大家了解业委会及业主大会的运作规律和边界；便于大家更好的展开工作。请牢记：日常运作讲规矩，规则意识很重要！”

01 、什么是住宅专项维修资金？ 

住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。 专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的 维修和更新、改造，不得挪作他用。               

 ----摘自《住宅专项维修资金管理办法》第二条、第三条、第十八条 

02、业主大会专项维修资金账户如何开立？ 

业主大会成立后，应当与本市商业银行（以下简称开户银行）签订委托协议，开立一个 物业管理区域的专项维修资金账户。 专项维修资金账户的开立，应当按每幢住宅立账，并分列每套住宅单位的分户账；一幢 住宅有两个或者两个以上门号的，应当按门号立账，并分列每套住宅单元的分户账。 业主委员会开立专项维修资金账户时，应当提交下列文件和资料：（1）《业主大会、业 主委员会备案证》；（2）业主委员会主任、副主任私章，业主委员会财务专用章印鉴，业主 大会印鉴；（3）开立单位银行结算账户申请书；（4）业主大会与物业服务企业签订的《物业 服务合同》；（5）业主大会与开户银行订立的《维修资金委托管理合同》；（6）区县房屋管理 部门盖章的《业主大会开户通知书》。 业主委员会委托物业服务企业办理开户手续的，还应当提交书面委托书。 业主委员会开立专项维修资金账户后，应当通知区县房屋管理部门，由区县房屋管理部 门将专项维修资金专户中已收取该物业管理区域首期专项维修资金的本息划转至业主委员 会的专项维修资金账户。（具体操作可见维修资金管理手册部分） 

----摘自《上海市商品住宅维修基金管理办法》第九条、第十条 

03、专项维修资金的使用应当遵循哪些程序？ 

物业共有部分维修、更新、改造需使用专项维修资金的，除管理规约另有约定外，应当 按照下列程序实施： （1）制订使用方案。专项维修资金的使用方案由物业服务企业编制，并提交业主委员 会。使用方案应当包括维修项目名称、实施范围、预算总金额、分摊范围及面积、施工单位 选择方式、决算方式、实施时间等内容。 （2）完善使用方案。业主委员会应当征求业主的意见，完善使用方案。 （3）决定使用方案。业主委员会应当将使用方案提交业主大会或者业主小组表决通过， 并在小区内公告。 （4）落实施工单位。由业主委员会与物业服务企业、施工单位签订物业共用部分维修、 更新、改造的施工合同。 （5）组织项目施工。由物业服务企业按照使用方案组织实施。项目施工完成后，物业 服务企业向业主委员会提交物业维修、更新、改造情况的书面报告和列支费用清单。 （6）审核施工费用。由业主委员会依据物业服务企业提交的物业维修、更新、改造情 况的书面报告和费用列支清单进行审核，应当审价的，经审价后向开户银行发出同意划转专 项维修资金通知，并将专项维修资金使用的情况按照规定在物业管理区域内予以公告。  业主委员会在专项维修资金使用过程中，不得擅自变更维修资金使用方案或越权签订施 工合同，不得在专项维修资金使用过程中谋取个人利益。

 ----摘自《沪房地资物[2006]286 号》（一）、《沪房管物[2011]326 号》 

04、物业维修、更新、改造和养护的费用如何承担？ 

物业维修、更新、改造和养护费用按照下列规定承担： 

（一）专有部分的所需费用，由拥有专有部分的业主承担； 

（二）部分共用部分的所需费用，由拥有部分共用部分业主按照各自拥有的房屋建筑面 积比例共同承担； 

（三）全体共用部分的所需费用，由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的房屋建 筑面积比例共同承担。  住宅小区设立专项维修资金的，部分共用部分、全体共用部分的维修、更新和改造费用 在专项维修资金中列支。但物业的共用部分属于人为损坏的，费用应当由责任人承担。 

----摘自《上海市住宅物业管理规定》第六十一条 

05、住宅转让时专项维修资金如何处理？ 

业主转移或者抵押房地产的，可以至物业所在地的物业服务企业查询专项维修资金余 额。已足额交纳的，业主可以持物业服务企业出具的专项维修资金余额查询单至物业所在地 房屋行政管理部门开具专项维修资金足额交纳凭证；专项维修资金余额少于前款规定的，业 主持物业服务企业出具的维修资金交款单至维修资金账户开户银行补足后，持维专项修资金 余额查询单及银行交款凭据至物业所在地房屋行政管理部门开具专项维修资金足额交纳凭 证。 因买卖、赠与等发生住宅转让的，住宅受让人应当持本人身份证件、房地产权证和业主 委员会的证明，向开户银行办理分户账更名手续。 住宅转让时，原业主交纳的专项维修资金剩余款额，由住宅受让人向原业主支付；住宅 转让合同或者转让当事人另有约定的，从其约定。 房地产开发企业出售住宅时，其按《上海市商品住宅维修资金管理办法》第七条第一款 第三项规定交纳的维修资金剩余款额，按上述规定执行。 

----摘自《上海市商品住宅维修基金管理办法》二十条 

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本期编辑|James