案例|住宅小区开设酒店日租房，你违反了《物权法》！

张某是香洲某小区18栋501房的业主，2016年下半年他把房子租给A酒店公司和B物业公司，两公司用于经营日租酒店。租赁合同签订后，上述501房被两公司装修作为“某舍公寓”的旅店前台，用于平常招揽及接待旅店的日租房客，通常在日租房客到达501房交纳房费后，A酒店公司和B物业公司的员工会将日租房客引导至18栋的其他空置房内住宿。

王某和小区内的其他业主曾多次进行要求两公司停止经营，但对方没有同意。王某认为，旅店的经营行为导致陌生人员频繁进出，破坏了王某等业主居住环境的安宁，并带来安全隐患。无论是入住的日租房客，或是“某舍公寓”的经营者，均对王某等小区业主构成人身和财产安全威胁。

因此，王某和小区其他三位业主四人共同作为原告，向香洲法院提起诉讼，请求判令张某拆除小区18栋501房的“某舍公寓”招牌和旅店前台的设施设备，并判令A酒店公司和B物业公司停止在18栋住宅用途范围内从事旅店业经营，恢复房屋的住宅用途。

争议：转租行为系合同赋予权利？

业主张某认为，自己系案涉房屋的所有权人，《物权法》第三十九条规定，所有权人对不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，因此，自己将案涉房屋出租给B物业公司作为住宅使用，系合法行使房屋所有权的行为，应当受到法律保护。

A酒店公司认为，A酒店公司于2016年10月18日与张某签订《房屋租赁合同》承租案涉房屋，但该《房屋租赁合同》已于2016年12月28日经双方协商一致解除。

B物业公司认为，首先，物业公司与张某签订的《房屋租赁合同》合法有效，张某也在所属辖区派出所进行了出租屋登记备案，承租行为有合同和法律依据，应受法律保护。其次，物业公司没有改变案涉房屋的结构和用途、未占用建筑物共有部分，物业公司对房屋专有部分的使用应受法律保护，王某等业主要求拆除案涉房屋专有部分的装修装饰，没有事实和法律依据。最后，B物业公司承租涉案房屋在内的多套房屋，再转租给第三人居住使用，获得收益，系租赁合同赋予B物业公司的转租收益的权利，并非王某等业主所说的“旅店业经营”。B物业公司经工商局核准依法成立，承租多套房屋再转租收益，为业主提供房屋管理服务，没有超出公司经营范围。

法院：该行为违反物权法规定

香洲法院经审理认为，A酒店公司与B物业公司的投资人均为白某。A酒店公司承租包括张某所有的某小区18栋501房等10套房间，以“某舍公寓”的名义，以日租房或家庭公寓民宿等的形式对外进行旅店业经营。B物业公司称为转租行为，明显不符事实。其中501房业主张某将自有住宅出租给B物业公司，B物业公司与A酒店公司将其作为经营“某舍公寓”对外办理入住手续的房间，其住宅用途已变更为经营性用房，住宅用途的变更并没有经过小区物业管理部门及其他业主的同意。

根据物权法规定，业主行使权利不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。本案中张某将原住宅用房出租给他人用作经营性用房，违反物权法规定。B物业公司作为501房承租人，以该房与A酒店公司共同经营旅店，将住宅改变为经营性用房，未经王某等有利害关系的业主的同意，违反物权法有关建筑物区分所有权的规定，与该房业主共同对同一建筑物内的其他业主的物权构成侵害。

因此，香洲法院判令张某在判决生效之日起十日内拆除案涉房屋某小区18栋501房“某舍公寓”招牌及旅店前台办公设施设备，恢复房屋住宅用途。A酒店有限公司、B物业管理有限公司在判决生效之日起十日内在某小区18栋501房停止旅店经营，恢复房屋住宅用途。

据了解，判决生效后张某已将“某舍公寓”招牌及旅店前台办公设备拆除，恢复上述501房的住宅用途。 

法官释法 

业主购买房屋，通常都抱着享受小区宁静的生活环境、不受噪音或者其他干扰的心理预期。如果小区内住宅的性质被业主贸然改变，用作经营性用途，难免出现人多嘈杂、保安工作难度加大的情况，势必会影响业主的正常生活，也可能存在一定的安全隐患。因此，我国《物权法》对住宅改变为经营性用房进行了严格的规定和限制。《珠海经济特区物业管理条例》的第七十八条中，同样也明确规定了业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。该规定中有利害关系的业主，是指本栋建筑物内的其他业主及本栋建筑物以外受到经营行为不利影响的其他业主。

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