科普|社区治理中哪些事情可以代理？业委会100问系列

“这是一个关于业委会及业主大会的科普系列，我们通过100个常见的问题的解答，让大家了解业委会及业主大会的运作规律和边界；便于大家更好的展开工作。请牢记：日常运作讲规矩，规则意识很重要！”

01 、业委会可以代理么？ 

建房2009（274号）第三十八条 业主委员会委员不能委托代理人参加会议。

[案情简介]某小区业委会选举过程中，小王当选为业委会成员，但由于其工作繁忙，没有时间参加业委会会议，而常常委托其父亲老王代理其参加。老王不是该小区房屋产权人，但其居住在小区内，对小区事务是个热心人 ，在居民中也享有一定的威信。对于老王的代理 ，部分业委会成员认为物业管理的相关规定没有写明业委会委员不能代理，对于小王、老王的行为可以认可，但另一些委员和业主对此提出了置疑。

[评析]代理作为一项民事行为，其前提必须是民事权利的代理，比如业主大会上业主基于财产权的投票就是可以代理的，只要被代理人对代理人明确授权，并对投票事项具有明确的意思表示，代理行为就有效；但是，业委会成员是职务行为，是不能够代理的。

建设部《业主大会和业主委员会指导规则》明确规定， 业主委员会委员不能委托代理人参加会议 。因此，小王工作繁忙无法参加业委会会议，不能由老王代理其行使业委会成员权利。

02、业主大会投票可以代理么？

《物业管理条例》第十二条　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。

上海地区的议事规则范本中一般对此有这样的约定 第十六条 （业主委托代理人的约定事项）业主可以书面委托本物业管理区域内的其他业主或者 亲属 参加业主大会会议，代理人应当在参加业主大会会议3日前，就业主大会拟讨论的事项书面征求委托人的意见，并在业主大会会议上如实反映。

业主委托代理人参加业主大会会议的，应符合下列约定：

（一）业主是自然人的，可以书面委托物业管理区域内的其他业主或者 亲属 参加，但同一代理人所代理的份额不能超过物业管理区域内业主总人数的 1 %。

（二）业主是法人或其他组织的，可以书面委托代理人参加业主大会会议或者业主委员会。

03、业主委员会是否可以拿津贴？

[案情简介]某小区业主大会成立之后，业委会与部分业主开始产生对立情绪。首次业主大会会议通过的《业主大会议事规则》约定，业委会成员可以享受800元/月的工作津贴，对于这个工作津贴是否合理，小区内发生了争执，并引发出其他纠纷。因此，业委会产生后不久，有3位业委会成员表示退出业委会工作。最终，通过房管办事处、居委会反复协调沟通，对业委会成员进行增补，才使得小区管理状况趋于平稳

[评析]本案例中矛盾的导火线，主要是业委会成员是否能拿800元/月的工作津贴。业委会津贴是通过业主大会给予业委会成员的补贴，属业委会成员的合法权益。业委会委员在小区工作中付出了一定的时间、精力，用津贴作为适当补偿也在情理之中。但该小区有相当部分业主对其表示异议，表明业主大会会议的参与度存在可能不足，业主不能在业主大会会议上充分表达自己的意愿。近期业委会纠纷中该类矛盾也较多，特别是牵涉到业委会津贴、维修资金使用额度等敏感问题上反映更为突出，经常直接导致小区管理混乱，甚至业委会工作瘫痪。

因此，业委会成立和换届过程中，筹备组、换届改选小组应当在有关部门的指导下，认真拟定《业主大会议事规则》、《管理规约》、《专项维修资金管理规约》等文本，关于业委会成员是否领取津贴、津贴数额多少，要结合小区实际情况和业委会工作量，并在听取业主意见的基础上制定方案交由业主大会会议时论通过，尽可能避免矛盾的发生。

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本期编辑|James