科普|对业主大会或业委会作出的违法决定该如何处理？业委会100问系列

“这是一个关于业委会及业主大会的科普系列，我们通过100个常见的问题的解答，让大家了解业委会及业主大会的运作规律和边界；便于大家更好的展开工作。请牢记：日常运作讲规矩，规则意识很重要！”

01、业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益时该如何处理？

《物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条明确，业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据《物权法》第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。

02、对业主大会或业委会作出的违法决定该如何处理？

根据《物业管理条例》的规定，业主大会或者业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地区、县人民政府房屋行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

案例分析：

《业主大会决议不合法，业主可申请法院撤销》

邓先生、何先生所在的小区业委会召开业主大会决议授权业委会选聘物业公司，邓先生、何先生认为业委会谋求业主大会会议授权，侵犯了业主的共同决定权且程序违法，故诉至法院要求法院判令撤销业主大会相关决议。

在案庭审中，邓先生、何先生以上述业主大会表决事项及程序违反法律规定主张撤销决议，其主张向法院提供上述决议、指导意见、《通告》及于2010年4月17日经甲小区物业区域业主大会表决通过的《甲小区业主大会议事规则》（以下简称议事规则）为据，其中议事规则第六条规定：“业主大会会议应当对以下事项进行表决：（四）选聘、续聘和解聘物业服务机构；（七）有关业主共有和共同管理权利的其他重大事项。其中第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半的业主且占总人数过半数的业主同意。”

法院经审理认为，选聘物业服务企业应当由业主共同决定，该事项应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会作出的决定不得侵害业主的合法权益。该案中，就选聘物业服务企业，甲小区业委会发布小区业主大会决议，授权甲小区业委会聘请专业招标代理机构组织公开招标，并授权甲小区业委会确定中标单位及与中标单位签订物业服务合同，但未得到小区部分业主的认可，街道也对此事进行了监督指导，但双方的矛盾未得到根本解决。庭审中，小区业主邓先生、何先生以决议事项及程序违法为由主张撤销该决议，其向法院提供了相应依据。其中，根据法律及议事规则规定，决定选聘物业服务企业及有关业主共有和共同管理权利的其他重大事项应当由业主大会会议进行表决，该案争议的事项符合上述法律及议事规则所规定的应共同表决事项，将该相关事项授权甲小区业委会决定与法律及议事规则规定不符。同样根据上述规定的程序，上述事项应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，但经街道核实，甲业主大会的表决并未达到双过半。虽然甲小区业委会依据该决议与乙物业公司所签订的物业服务合同已解除，上述决议尚未实际损害业主权益，但甲小区业委会已发布的业主大会决议事项及程序均不合法，仍在客观上侵犯了部分业主的合法权益，该决议应当撤销。据此，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条第二款之规定，判决如下：撤销北京市海淀区甲小区物业区域业主大会于二○一三年二月十八日作出的“授权业主委员会聘请专业招标代理机构组织公开招标”及“授权业主委员会确定中标单位，并与中标单位签订新的物业服务合同”的决议。

宣判后，双方均未上诉。

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本期编辑|James