科普|维修资金的增值和再筹集怎么操作？业委会100问系列

“这是一个关于业委会及业主大会的科普系列，我们通过100个常见的问题的解答，让大家了解业委会及业主大会的运作规律和边界；便于大家更好的展开工作。请牢记：日常运作讲规矩，规则意识很重要！”

（以下回答内容摘自《上海市业主大会运作实务指引》 编著者沈立军）

01  商品房小区的维修资金怎么增值？

商品房小区维修资金的增值方式有两种：

1、将活期资金转为定期存款

在保证小区正常维修的基础上，根据实际情况存储定期存款，但期限原则上不超过业主委员会的任期。

如某小区共有维修资金500万元，则可以将500万元分别按不同期限转为定期存款。

2、购买国债

按政策规定，在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债。利用住宅专项维修资金购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。

禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押抵押等担保行为。

（注：上海市维修资金管理系统暂未开通购买国债业务。）

02  那么商品房小区维修资金增值要怎么走办理程序

 一般程序是，业主委员会可根据本小区实际，起草维修资金增值方案。由业主大会或者业主委员会在业主大会的授权范围内做出增值决定。由物业服务企业（小区管理处身份）登录“上海市房屋维修资金管理系统”录入增值信息，打印增值汇总表，加盖物业服务企业、业主大会公章以及业主委员会主任、副主任签章，然后到银行办理。

03  什么情况下维修资金要再次筹集，有什么方式？

再次筹集的启动条件上，根据《上海市住宅物业管理规定》规定，未建立首期专项维修资金或者专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的，业主应当按照国家和本市的相关规定、管理规约和业主大会的决定，及时补建或者再次筹集专项维修资金。

而物业服务企业应当每月对业主专项维修资金账户进行核对，对按照规定达到补建或再次筹集标准的，应当在15日内书面告知业主委员会。业主委员会应当告知相关业主并在物业管理区域内予以公告。

再次筹集的方式有：

1、使用公共收益补充专项维修资金。

目前绝大部分的小区均有利用共有部分取得的公共收益。而根据法规规定，公共收益主要用于补充维修资金。所以，各小区可结合实际情况，通过制定“公共收益管理办法”等方式，明确公共收益按月或季度用于补充维修资金的比例或具体金额。

综合当前小区各类情况分析可知，这一方式比较合理可行、效率较高。

2、由业主交费。

补建或者再次筹集专项维修资金应当采用分期交纳的方式，并由物业服务企业在收取物业服务费时予以代收；业主大会也可以决定由业主一次性交纳。

04  对业主未足额交纳维修资金有制约措施吗？

业主申请房地产转移登记或者抵押登记时，应当同时向房地产登记机构提供已足额交纳专项维修资金的相关凭证。

若已足额交纳的，业主可持物业服务企业出具的维修资金余额查询单到物业所在地住房保障房屋管理部门开具商品住宅维修资金足额交纳凭证；维修资金余额少于前款规定的，业主可在持物业服务企业出具的维修资金交款单至维修资金账户开户银行补足后，持维修资金余额查询单及银行交款凭据到物业所在地住房保障房屋管理部门开具商品住宅维修资金足额交纳凭证。

05  维修资金再次筹集有什么足额的标准吗？

配备电梯的物业，补建或再次筹集的维修资金余额不得少于每平方米建筑面积成本价的7％；不配备电梯的物业，补建或再次筹集的维修资金余额不得少于每平方米建筑面积成本价的5％。目前，每平方米建筑面积成本价为1295元。

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