“比起业委会参与者，我们的部分工作人员可能更需要“补一补”基础知识。”一个街道干部眼中的业委会困境

手机里时不时传来“滴滴滴”微信的声音，“哎，又吵起来了！”W先生看着手机里的信息头疼道。W先生是XX街道自治办的工作人员，如今小区的业委会换届改选，新老两届业委会矛盾积发，如何维护社区的稳定变成了一个棘手的问题。新老物业如何交接？各部门的工作如何协调？交叉任职如何落实？新的政策该如何推进？这一系列问题像是一串多米诺骨牌接踵而来。

现如今，业委会、业主大会以及物业的体系都面临着改革，但是改革期间很多事情都还在摸索阶段，管理制度并不完善。W先生在向我们倒苦水的同时也抛出了他的问题与困惑。W先生的困惑像是一个点但映射却是一个面，我们不妨由点切面，从他这一点去看一下我们所有人面对的困境。

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1.

  恶性循环 管理混乱<

由于之前的物业把小区搞得一团糟，W先生所负责的XX街道某小区最近重新聘请了物业，希望通过新的物业更好的维护小区。然而，现在小区所面对的问题不是仅仅换一个物业就能解决的。

W先生认为现在的物业管理已经陷入了一种恶性循环。首先，之前老物业遗留的问题已经累积几十年了，如果去治理需要耗费大量时间与金钱，很少有物业愿意去承担这些。这些问题都导致了现在的物业公司与小区签约时像是在进行一场赌博，赌合约就签两年，一旦约满物业公司就走人换下一家物业来接盘。反正合约只有两年，这个小区的管理如何之烂也是下一家物业公司需要面对的事情，大有破罐子破摔之势。这些问题就像是滚雪球一样越滚越大，使得小区的管理也愈发混乱。

一家物业公司很大程度上决定了一个小区管理的好坏，对于物业公司的好坏W先生也有一套自己的见解，他将物业公司分成了五个档次。

第一档：这家物业公司能够帮助业主保值增值，会尽职尽责的主动履行合同内外的事情。

第二档：这家物业公司在履行合同的同时，如果你有额外的要求会去尽量满足。

第三档：中规中矩，物业公司就是按合同办事。

第四档：你需要像拨算盘一样的去催这家物业公司，你拨一下他动一下。

第五档：这种是最差的，这类物业公司只是想在托管期间尽可能的捞取公共收益和过度消耗维修资金。

我们现在所面对的问题是，当我们遇到后面几个档次的物业公司时很难采取一些措施去维护自己的权益，更别说去要求这些物业公司去处理之前的问题。谁来判定物业公司的好坏？这一决定权应交由到业主的手中，让业主自己来判定。正是由于物业的管理体制还没有完全成型，缺乏规范化，这些都导致了物业之间互相踢皮球。

2.

如何履职 纷争不断

除了面对物业交接难这一困境之外，对于业委会、业主大会的一系列变革，新的政策该如何推进等问题也让W先生一肚子的苦水。随着基层民主意识的逐渐加强，国家也越来越关注业委会、业主大会这一块，法规也在逐渐完善。举个例子来说，新的政策规定小区公共收益（比如电梯广告这种）的至少50%需要冲入业主大会的账户，用来补充维修资金。但是，实际操作中，很多小区在这一块相当模糊，很多业委会连自己的电梯广告收入都搞不清楚，因为这些合同，业委会没有掌握，有也是一份“阴阳”合同，某个小区的电梯广告合同居然是一年200块，这是上海市内环内的商品房小区，真令人苦笑不得，很多地方业委会要完全从“零”开始。

除此之外，现在需要改革的不仅仅是商品房的业委会，售后公房也被“拉”了进来。明年起，社保将交由税务部门统一征缴，意味着个人与企业需缴纳更多的社保，这对物业这一劳动密集型行业来说无疑是个巨大的冲击。羊毛出在羊身上，明年售后公房的物业费肯定也要作出一定的调整。但是商品房小区的物业费调整起来都很困难，这些老小区公房会轻易妥协吗？面对物业费调整问题，这些老公房小区明年肯定会出现更多纷争。我们要知道，比起商品房，售后公房的历史更为长久，这意味着售后公房有着更多的“烂摊子”要去收拾。在我们商品房的业委会都做的如此不尽人意的情况下，这些售后公房又该怎么进行管理？对于过去的问题我们是要揪着不放还是举步向前？

W先生表示他觉得现在不管往哪里走都是死路一条，如果你不去揪过去的问题业主会不同意，他们会质疑过去的一些维修资金去向。但是，一旦你真的要去揪这些问题，那这些问题可能就是一个无底洞没有尽头，你只能不断拘泥于过去。

改革的初期，缺乏过去的经验可供参考，一切的管理制度都尚未完善，现在就像是走进了一个死胡同，没有突破口，往左也不是往右也不是，大家都一头雾水。

3.

教育缺失 意识淡薄

一场改革肯定是需要上下合力才能成功，我们只有找出各自的问题才能去解决并迎来“破茧成蝶”。首先，拿我们的广大业主来说，很多人并不理解业委会的工作，缺乏一种“捍卫自己利益”的意识。缺乏“捍卫自己利益”的意识很大一部分原因也是由于我们很少接触基层民主教育。“枪打出头鸟”的想法根深蒂固，人们都不愿意跳出来捍卫自己的权益。拿之前提到的物业问题来说，W先生在他归类的五档物业公司的第一档提到了“增值保值”这一概念。很多人并没有意识到他们自己买的房子也是会变旧折价的。绝大部分的人只关心房子门前干不干净或者自己的车子有没有地方能停。一家好的物业公司能帮业主保值增值，选择一家好的物业公司来妥善维护自己的小区属于业主权益。就目前而言，捍卫业主权益的最好途径就是通过业委会，这份权利一直都握在我们的手中，只是我们需要更多人意识到这一点。

其次就是，很多街道在要求交叉任职，一些符合条件的干部也会被鼓励参与到业委会中去。交叉任职的目的是加强党对小区自治的指导。从理论上来说，交叉任职是具有可行性的，但是纸上谈兵和实际操作还是不一样，我们还有很长的一段路要走。

交叉任职落实到基层，总是变形，变成了一种考核指标。参与业委会要有一套规范的程序，一个“空降兵”很容易惹来质疑，况且业委会这种东西也不是能通过指标考核来衡量的。术业有专攻，何况在业委会这一领域的专家本就寥寥无几。部分被安插到业委会的人可能并不了解业委会的工作是什么，不懂得如何合法合规的去推进工作。如果说指导业委会的人都不了解业委会的工作，那么这个小区的管理肯定也是非常混乱的。光有想要“变好”的意识可不行，我们还需要更多的专业人士来带领我们去维护好小区。

就目前而言，比起业委会参与者，我们的部分政府工作人员可能更需要“补一补”基础知识。只有自己理解了什么是业主大会制度，什么是建筑物区分所有权才能更好地去治理维护小区。时代在变，我们自己也得跟上脚步。以我自己为例，我只是稍微自学了一点法规就在我们街道显得貌似很“专业”。这恰恰暴露了一个问题，大家对于业委会方面的事情都不是很专业。

4.

阵痛难免 破茧成蝶

俗话说不经历风雨怎么面对彩虹，改革的阵痛在所难免，现在的管理混乱都是为了日后的稳定。只有忍受了这“刮骨疗伤”之痛我们才能迎来“脱胎换骨”。改革的出发点是为了未来的规范化，虽然我们现在有满腹的困惑和问题，但是提出问题才是解决问题的开端。最后，W先生也向我们表示了小区现在就算再乱再痛也要走下去，一切都是为了日后的稳定，我们正在进步，只有经过洗礼才能成长。

业委会本身是一个新生事物，我们并没有太多的历史可以去参考，难免有些“手生”。但是在我们中华民族五千多年的文明历史长河中没有什么我们攻克不了的难关，我相信我们14亿人民的力量，党的十九大报告里面提到：“人民对美好生活的向往，符合广大人民群众的根本利益与愿望，体现人民群众的根本价值诉求，构成社会各阶级各阶层各群体的最大公约数与价值共识”。业委会的工作，恰恰和人民群众对美好生活的向往离的最近，这关系我们的人民住的安心！

近期“枫桥经验”这个历久弥新的词，再次在新时代迸发出蓬勃之力。中央政法委传递的声音：最大限度赢得民心、汇集民力、尊重民意，让城乡群众成为基层社会治理的最大受益者、最广参与者、最终评判者，真正把评判的“表决器”交到群众手中。

各方都在努力，我们有信心走出一条富有中国特色的小区治理之路！相信我们，正在创造历史！

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