协议选聘、公开招投标、规则有变、上门威胁、第一轮流标......历经一年，我们物业选聘回到了原点！|业委会主任访谈系列

去年8月份和普陀区中环名品的业委会主任马忠有过一面之缘，当时他介绍说小区要上线公开招投标选聘物业，但直到2019年1月，才在962121平台上看到了他们发的物业公开招投标公告。他们在这条路上花费了太长的时间，我们带着疑问，在元宵节的晚上和马忠主任开始了对话，而在对话完成的次日，我们得到一个令人震惊的消息：该小区公开招投标现场，报名企业的标书全部不合格，第一轮开标流标，何时完成招标又添变数！

众蚁现用第一人称的方式讲述这个过程，希望他们的经历会让大家体会到业委会工作的复杂性，并得到一些启示，获得一些借鉴！

－事件背景科普－

小区名称：普陀区中环名品       物业费：3.6 

前期物业合同的乙方：上海陆家嘴物业管理有限公司（陆家嘴物业，缴纳物业费开票的抬头是它）

事实管理企业：上海智富物业管理有限公司（智富物业）

－走上物业选聘这条路－

陆家嘴物业称“我们要战略转型，你们另请吧”

2018年1月中旬，刚刚完成正副主任选举，我们就和物业开始了接触，我们当面约见物业经理，商量如何一起搞好物业服务。几次追问之下，对方的回复只有一句：“我们跟领导汇报一下”，便没有了下文。想到购房合同上写的是陆家嘴物业，知道是这一个知名企业，决定直接联系他们的总部。这次很痛快，答应我们2月1日去陆家嘴物业总部面谈。而在这次会议上，我们得到两个令人震撼的信息：

“你们此前当面约谈的那个人不是陆家嘴的物业经理。”

住在小区这么多年了，一帮业委会的居然不认识小区的物业经理？那我们的物业经理是谁？陆家嘴朱秋林副总爽快地介绍了在座的黄经理，还将手中的委任状递到我们手上：“不怪你们没见过他，因为他也没怎么去过你们那里。”我们便问：“怎么证明这人是我们的物业经理？”他指着委托书说：“从现在开始你们正式接触吧 ”。

“我们肯定不会续约的，市政府给了陆家嘴物业在前滩、国家会展中心的大量高档商业物业，住宅我们不要了，你们业委会成立了，我也就可以结束了。”

我们带着沟通改善物业服务的目的去，现在的结果却是：陆家嘴物业要撤了，怎么办？ 

－协议选聘折戟－

“谁让你们协议选聘的？你们这是要受行政处分的。”

从陆家嘴总部回来，业委会立即决定开始物业选聘工作。是选择通过房管局平台公开招标还是自己开展协议招标？随着了解的深入，感觉到通过房管局平台公开招标的难以满足自主选择的愿望，于是决定按照协议招标方式选聘。2月24日晚上，就在业委会讨论决定采用协议招标的会议进行中，小区微信群里发出来了开发商关于摇号租赁地下车位的通告，同时关闭临时地库，要求里面停的1000多辆车，3天之内完成清理只出不进。 而且通知里写 “如果不参加摇号，视作放弃中环名品小区的停车资格。”

这个通告瞬间在小区炸开了锅，当天晚上业委会延长原定的会议时间，加班讨论通过微信发出声音，指出这个公告明显不符合法规，次日又请示居委会提出停车安排过渡方案，并组织业主代表会议，通过了后来一直指导我们小区停车问题的著名的《业委会关于停车库方案决议公告》，三年以来第一次在没有群体性维权活动的前提下，让开发商接受了车库搬迁的三个月的过渡期方案。

考虑到程序要严谨，我们在2月7日就拜访了镇房办、区房管局，分享了我们的初步想法，并且于2月24日开会前与代理公司-上海 国际关系接触。详细了解到只要业主大会形成决议，推进协议选聘就没问题，我们让中介出具了一份服务承诺，给我们提供技术指导，同时还草拟的小区的物业服务标准（我们目前招标使用的这套服务标准，依然沿用了这个标准）和招标公告。之后，我们在小区组织了近十场座谈会和业主进行沟通，获得了绝大多数业主的认同，并最终形成协议选聘的初步方案。

2018年3月8日业委会去房管部门汇报，告知小区准备协议选聘的方案。房办了解后，让我们去找区物业科。去了区物业科，得到的反馈都是较为积极正面的支持。经过修改和征询业主意见，3月25号晚上，业委会一致决定开展协议招标，我们发布了协议选聘的公告。第二天早上，居委就找到我们，通知早上在小区的业委会成员一起开会，会议上我们被告知：“你们知道你们犯了严重错误么，你们要吃行政处罚了，谁让你们协议招标了？社区办对这个毫不知情 ，而且小区的议事规则里面只有公开招招标，没有协议选聘，这个违法。”

在场的业委会几个人，第一次经历这种场面，被劈头盖脸的严厉批评吓了一跳，特别是年纪大的成员，毕竟受处分是大事。等大家都冷静了下来，我们重新开始沟通：“如果是程序上有问题、有瑕疵，我们可以修正；但物业选聘直接上升到行政处罚，这样的帽子好像不太合适。”然后业委会收到了落款是3月26日的工作指导函，在私底下我们甚至听说居委会有人称：下一步就是解散你们。大家很惊讶、很委屈，才上任三个月，怎么就要解散了？小区里本来就矛盾重重，各种利益盘根错节，此刻的局面无疑火上浇油。

4月2日，我们在镇政府与社区办、居委会、镇法律顾问等一起开了两个小时的座谈会开会，我们承认对小区的议事规则的理解不够透彻。但是，业委会成立拖沓，小区矛盾积累，大家急于改变小区面貌的诚恳态度，无疑为我们赢得了同情。会议最后，社区办表达了他们的态度：“了解你们的要求，但这是程序要求，你们要么多开一次业主大会，把议事规则这条给改了吧！”一场约谈，结果是最终达成的共识就是：协议选聘暂停，先组织业主大会会议修改议事规则。

4月7 晚，我们重新开始发业主大会公告，准备修改议事规则，但就在业主大会公告发出的第三天，镇房办、区物业科找到了我们：“你们错上加错，你们的议事规则里有12个月内不得重启同一个议题的约定。”原来，业委会成立的时候通过的议事规则中，有一项是“业主大会对所提议案已经依法作出决定的，业主在 12 月内不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决。”首次业主大会会议是在2018年1月份形成决议的，议事规则也是在这次业主大会中通过的，那么对议事规则任意一处内容的修改至少得12个月以后。这时我们和代理公司也产生了矛盾，作为第三方专业机构，他们答应了在合规性和流程上给我们把关，指导我们与政府部门沟通，一些明显的程序问题应该提前告知我们。不过此事过去很久后听说，也许不是他们给我们挖坑，他们也在普陀区被列入了黑名单。

4月13日，镇政府再次约谈业委会，社区办、房办、居委会都到了。业委会拿出事先准备好的讲稿，做了30分钟的书面发言，历数了小区的问题，痛陈了业委会不能获得有关部门支持的困惑。但是一切都为时已晚。

小区里做事情需要一鼓作气，经历了两次失败的业主大会会议，我们已经元气大伤，业主、积极分子和业委会的心气都受到影响，要不要坚持开展物业选聘，如何开展，此时业委会开会连形成决议都难，唯一达成共识的就是4月22日发公告宣布修改议事规则的业主大会暂停，这样一来，小区的协议选聘之路基本也就搁置了。

－收拾心情，进入公开招投标程序－

此后，业委会也做了思考和考量：是继续等一年，等到议事规则可以修改那一天，还是选择推进公开招投标？

在这期间，小区里也发生了很多事，我们也曾幻想目前物业服务可以改善，4月底我们把物业选聘中制定的服务标准转化成物业整改方案，发给了陆家嘴物业也发给了智富物业。陆家嘴忙着战略转型，没有回应。我们和智富物业的关系也在持续恶化，大概由于他们觉得我们没有能力去换一个物业。在他们看来，我们撞了南墙，也失去士气，我们要求他们整改，自然也是被无视。与此同时，我们前面提到的地库停车三个月的过渡期也过了两个月了，智富物业为了帮助开发商销售车位又开始捣乱，在临时车库封门。地面临时停车位，走一部车，开发商就放一块水泥石板，甚至把临时车库的1000多个车位用脚手架封起来。

此时我们小区的内部矛盾已经对立到一定程度，警察隔三差五就被叫来平息争端，苦不堪言。我们不能继续等一年，业委会内部逐渐开始推进公开招标物业。我给大伙也打了预防针：“公开招标一旦开始我们就失控了，我们没有决定权，同时一些老旧小区的物业在目前的满意度排名里面靠前，他们会来抢肥肉。”大家讨论下来，即便这样也好过我们什么都不做，任由现在物业胡来。5月中旬，我们也开始更深入的研究公开招投标这个制度。从走访区物业科、别的已经完成公开招标的小区，去了解怎么让这个程序更可控。6月3日形成了决议，派委员向房办提出启动公开招标的的想法，和以入围企业要有一个亿平方米管理规模等公开招投标的条件。在得到房办肯定的答复后，6月10日晚上，业委会决定启动物业公开招标程序。6月19日，在居委会会议室，业委会向社区办、居委会、房办通报了上述决定，以及选择芸绮公司作为招标代理的理由。一切似乎顺利的超乎想象。

－一波三折，“三道保险”失效－

为了让公开招投标的参与企业符合我们的理想，不至于什么样的物业企业都来参与，我们设置了“三道保险”——

首先是报名门槛，我们要求报名企业的全国住宅总管理面积必须得达到5000万方。我们希望这样可以把入围企业限制在全国排名前二、三十的企业，不会让小区任由别人来做试验。

其次，考虑到小区和开发商关系紧张的特殊情况，要求报名企业必须承诺“中标以后如果有分包方案，分包方不得为前期物业和开发商建设单位的关联公司。” 我们希望通过这样的设置，确保企业减少和开发商的利益纠葛，不再有陆家嘴整体外包给开发商的情况。

此外，我们还设置了管理资质、注册资金等要求。

我们在设置这些门槛之前，6月21日也走访区物业科了解了能不能设置这样的自定义，当时得到的答案是“这三条完全可行，而且可以在公开招投标的程序中，编制到我们的招标公告里来。”

完成了这些调研和走访之后，我们正式启动程序。区物业科也有人开始和我们进行了对接。从6月中旬到7月下旬，我们每两周一次修改循环，区物业科的人对我们的招标要求进行修改。“首先你们提出这个5000万方管理面积，市里不同意，因为限制竞争。”“前面你们不是已经对我们的这些想法给予了肯定么？”“不改，招标平台不同意”最后我们原先想要设立的标准全部放弃，最终只保留了一条：对外包的部分限制类条款，即“物业企业中标以后如果有分包方案，分包方不得为前期物业和开发商建设单位的关联公司。”

后面还有一些技术上的问题，比如代理公司要填上去（前面和国际公共关系闹矛盾之后，我们又换了家芸琦代理），比如物业管理区的面积到底是多少得写上去，以及公益性收入怎么分配等。

7月26日在得到物业科微信首肯后，业委会形成了召开业主大会决议的公告，在小区公示。

8月15日业主大会如期举行，公开招标方案毫无悬念地获得98%的支持率。在有关部门的见证下，业主大会公告张贴出去了，而谁也想不到，后面的磨难才刚刚开始。

8月22日，业委会加班加点完成了物业选聘小组的组织，也完成了所有招标文件的生成。当时我们乐观地估计：招标公告8月30号就可以上线了。

－再出乌龙，小区面积是错的！－

8月底，区物业科告知：你们小区的基础数据错了！按照他们的说法，小区的面积是错的——小区业主大会显示物业管理区只有19万平方米，但招标文件里小区规划面积有33万平方米。按照区物业科说法，小区业主大会议事规则就是错误，更别提现在的招标方案又是一个错误。连小区的基本业主大会管辖区域都搞不清楚，就是一笔糊涂账！糊涂的不是我们，陆家嘴物业经理直到此后12月份，还在各方联系会议上公开承认：我也不知道我们陆家嘴的物业管理区范围！

我们对此基本无语，只能提出质疑：业主大会的组建有一套规范的程序，此刻招标文件审查才想起来彻底否定这些，不就是代表之前的业主大会成立程序也有错误吗？我们的数据都是从业主大会议事规则里面的资料中得到的，也是当初通过备案的。之前成立业主大会的时候，所有资料的审核、查验都是有一套流程的，怎么经过了这么多程序之后，还会出现这样的问题呢？

直到9月中旬，通过代理公司妥协，承认各自都有错误，就按照目前实际管理的范围来确定招标公告面积19万平方米住宅+4万多平方米车库。至此，第一轮修改招标公告算是完成了！此时我们又一次估计公开招投标在国庆之前可以上线了，但显然又是自作多情。

－规则有变，各方推诿－

众所周知，2018年9月30号上海市公开招投标规则变了，入围条件变了。我们那条中标后排除开发商的设定，不符合新的公开招投标制度，无法写入。这就意味着已经通过的业主大会决议需要修改，这个事情严重了。既有的业主大会决议怎么改？我们议事规则里面有规定同一个议题重启得12个月，我们哪知道这中间又会出什么政策变动。我们经历了这么多，再组织一次业主大会，来推翻前一个决议，我想我们业主大会应该要被解散了。我们只能给房管局连续两次发函。时间流逝，四周后等到给我们的反馈意见是：一切听代理公司的。

我问代理公司：我们能自己修改业主大会决议么？我们通过代理公司得到的市局口头意见是：不是原则性问题，不必须改，这样就可以了。但区物业科的意见是必须改。这样的情况，代理公司也没遇到过，就这么僵持着。我们不敢改业主大会决议，房管局不肯给明确指导意见。

而从11月中旬开始，各方开始给我们施压，要求我们放弃招标，进入物业托管，业委会的压力特别大，因为我们既不能修改业主大会决议，也无法推进这个招标节奏。在12月11日的一次多方（房办 居委 陆家嘴物业 智富物业 业委会）会议上，陆家嘴物业抛出自己的立场，要求我们同意陆家嘴物业当天撤场，同意智富物业托管。我们的态度是坚决不同意！我们揪住陆家嘴自己说出的物业合同里面的一个细节：前期物业在首届业主大会成立之后，完成物业选聘之后方可撤场。

但业委会哪敢定物业的去留，物业撤离小区，一千多户的垃圾怎么清运？我们和陆家嘴和智富物业说：“如果你们一定要托管，请房办发通知，我们执行！”房办说：“我们也没权利。“ ”他们都说那我们更没权利！”大家最终不欢而散。

巧合的是，就在当天，招标代理传来市局的指示，由代理公司和业委会联合发布公告，修改业主大会招标方案中与招标平台有多处的内容，也就是一个多月以来僵持不下的我们那条中标后排除外包给开发商的设定。

－遭遇威胁，有人带着举报信组团到我单位－

大家不欢而散之后，有些人给我带话，不同意托管，等着保洁阿姨和物业保安有人到你单位闹，带铺盖去睡觉，要你给饭钱。这还了得！我做了很多准备。因为我们是亚太区总部，我提前和公司的行政、人事、法务等部门都打了招呼，还把小区发生的事情写了邮件汇报给了公司总裁，基本上除了全球董事没通知到，上上下下的都通知到我们小区的人要来闹事。我们是外企，很多国外同事在自己的国家里也参加社区公共事务，对我会有多一些理解。在加强安保的同时，他们来找我，表示不能想象会在上海会这样闹事，更不希望影响公司正常工作，也有善意提醒我注意个人安全的。一时间在公司内也沸沸扬扬。

终于，12月18日，几个不速之客闯进我办公室，拿出了口袋的材料，吵吵嚷嚷地要我当场辞职。按照预案，公司人事部门和行政部门的人都到现场做了证，让他们作证这些和公司上的事务无关。最终这几个人发现，这么做不能获得他们想要的闹访效果，只能收起资料不了了之。

几天后，同样的这几个人还在小区物业办公室里堵着我，骂骂咧咧，还要打人。我心里明白，物业选聘已经触犯了一些人的根本利益，他们这样就是为了干扰业委会，让我下台，希望我可以辞职选聘可以暂停。

－转机出现，死局出现一缕阳光－

我们的公开招投标这个程序，10月份到11月份长时间停滞，进入了一个死局。发现无路可走，我们开始向各方投诉。中介也在各方协调，最终市里给了解决方案：“你们和中介公司联合发布公告，修改业主大会决议，把冲突的那一条修改掉，并在小区公告7天，以公告7天之后没有反对意见为准。”

然后我们就这样执行了！

看到没，业委会和代理公司联合发公告，这应该也是比较少见的情况，这样的公告此后又发了两次！

7天后，第三稿招标文件盖上业主大会的红印，交给代理公司。我们都不知道，圣诞节能不能发公告，基本不抱希望。事实也又一次嘲弄了我们的幼稚。在12月25日，我们等来的不是祝福，而是和芸绮又被区物业科约谈了。 28日那天，气氛非比寻常，见面时他们先把工作证给我们看，郑重其事，看来事态严重了：你们芸绮犯了大错误！你们是怎么得到招标代理资格的。谁让你们联合发公告的，为什么不设置入围名额限制？问题一个接一个抛出来。

这等于是把8月份之后一系列修改，总体打了一个完整包，对招标文件的准备工作几乎彻底否定，最终大家只能把来往的短信记录翻了出来一一比对。把大家的一直以来的指导和意见全程回顾。会议的结果，我们赢得了尊重，也赢得了受理的决定。最终到了2019年1月4号，我们看到一丝希望！三个多月来，第一次看到了招标文件回执单：

事情还没有完。受理回执同时要求我们修改入围限定3-5家。于是，继续沿袭之前的办法发一个联合公告：

2019年1月24号我们终于在官方平台看到了我们的招标公告！

－对话－

众蚁社区：陆家嘴物业和智富物业到底什么关系？

马忠：前期物业合同上写是陆家嘴物业，至于他们是什么关系，他们一直拒绝出示合同，因此我们也不知道。但智富的人之前一直都自称自己是陆家嘴物业。我们缴纳物业费开的发票是陆家嘴的。前期物业合同的完整版，我们至今没有要到。

众蚁社区：你们小区还组织了一个物业选聘小组？他们是怎么产生怎么运作的？

马忠：公开招投标评分是4+1，四个专家和小区一个代表，这个招标人代表怎么产生，怎么打分，我们有自己的考虑。我们只有一个代表来表达这个意见，但怎么保证这个代表的意见是全体业主意愿真实的表达呢？经历了太多，业委会已经无法再承受太多。我们让业主自由报名，最终有7个人符合条件，成立了小区的物业选聘招标小组，可以说是临时组织了专门负责物业选聘的临时委员会。这个方案业主大会有决议，也得到房管局的认可。

－后记－

在关注中环名品的这个故事中，我们可以看到小区业委会的努力与困惑。这一路走来，他们一直遵守各方的指导，但为何还是走得如此曲折？在众蚁看来，虽然小区业委会有做事的热情和坚持，但在操作过程中还是缺乏实务操作经验，在政策细节上的把握，他们需要花费大量时间“听取”各方意见，而一旦权威的意见发生变化，已经走过的程序又陷入到无法继续推进的境地。

在采访中，马忠主任重复最多的一句话是“我们相信阳光晒得到的地方，便没有黑暗。阳光越亮，我们越不怕。”中环名品的业委会故事还在继续，希望他们早日完成物业选聘，尽快让小区进入正轨，我们也将继续关注他们的进程。

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