审计报告问题重重，项目材料涉嫌系统性造假，“重症”小区该如何走出阴影？|浦东杉林新月小区病情简史

临到约定时间的前一个小时，见面地点又改了，因为担心小区里人多眼杂，原本定在杉林新月小区内的见面地点换到另一个地方。在最终约定的小区里七拐八绕，总算见到了Y先生。

Y先生是一名体制内工作者，同时也是杉林新月小区的一名维权业主。2017年初，他注意到小区日常维修管理的资金存在问题，查询了上海住宅物业网后，他发现了小区过去几年开销了近一千三百万，而这些钱是怎么花的，业主们毫不知情。

审价报告

显示小区资金使用问题多多

杉林新月小区位于浦东新区环林东路879弄、799弄和875弄，一共有A、B、C三个区域，对应区域的业主分别于2003年、2004年、2006年入住小区。2011年11月，第一届业委会成立，那时真正关心小区事务的人并不多，参与业委会的大多也是一些缺乏专业知识的老人。

到2016年4月28号，业委会任期届满，却迟迟不见换届改选。一批业主组成志愿者，要求居委会尽快启动换届。2016年11月14日，第二届业委会成立。

鉴于杉林新月的大部分业主对历年专项维修资金、公共收益使用情况不了解，在业委会刚刚换届之际，Y先生和其他维权志愿者多次要求业委会公示以前的账册资料，业委会却迟迟拿不出来。

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业主申请查看资金使用情况

业委会为何不肯公开小区资金使用情况？

主任一开始对外的说辞是：“没有街道的同意，就不给看账册”。业主投诉12345之后得到的街道房办回复是：“业主有权利查看账册，不需要街道同意”，再得到这个答复之后，维权业主再次找到了主任，主任这时候才说账册被一位委员藏起来了。这下矛盾就变成这位委员和维权业主之间的斗争，但这个委员私底下又跟其他业主说：”账册都是主任让他藏起来的，为了保护物业“。一个简单的关于小区账册的查询，这样踢皮球的处理方式，进一步加剧了小区内的不信任。

纵观962121平台的杉林新月大修工程查询表，小区问题相当严重。其中包括但不限于虚假维修、过度维修、偷工减料、维修资金分摊不合理、未按规定公示维修资金使用情况等问题。

对比旁边建成使用日期与杉林新月差不多的新里程小区维修资金使用情况，从2012年初到2015年底，新里程工程总额195544元，杉林新月工程总额8495493.16元，杉林新月规模是新里程的1.69倍，花费却是对方的43.45倍。

业主通过比对系统数据，发现系统里面显示的较多房屋渗水维修任务实际并未发生，同时还存在很多人为扩大维修规模的行为。在其中一笔五十多万的工程审价报告中，有十五万的工程只是在报告里挂了名，根本没有实施。

维修资金系统显示，小区58部电梯，2012年1月至2013年12月间共计维修花费602202.2元，2014年1月至2015年12月间陡增至1295775.6元，当时小区的电梯投入使用时间未满十年，原本费用支出就不低的电梯维修花费突然翻倍，着实让人费解。

审价审的内容主要是程序和材料，即项目是否经过征询，是否经过业主大会，所报材料是否价物相符。审价公司不会到现场去核实，如果一个项目本身就是虚构、杜撰出来的，所报材料都是凭空捏造，为了审价刻意去准备的，审价也很难守住维修资金的最后一道闸门。

已经公示的审计报告披露了小区2011年9月1日到2015年12月31日的维修资金和公共收益的收支情况。四年多时间，维修资金从35515989元变成27871525元，支出700多万；公共收益从2013年开始期末余额一直为负，物业一直在为了小区建设倒贴钱？

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此外，报告中显示2013年9月1日，业委会与申城物业公司续签了物业服务合同，并在新的物业服务合同里更改了公共收益分配比例，从原来业主大会与物业的6:4变成了4:6。这次调整，小区没有召开业主大会，属于私下调整。

在公共收益支出部分列支的（车库保洁补贴、水电费补贴等）费用不是应该已经涵盖在物业费里了吗，为什么还要补贴？物业在公共收益里的分成比例被调高，其调整依据又是什么？对此，业主们感到困惑。

于此同时Y先生说，在2018年3月以前，小区这些年大大小小的工程项目实施决议，从来没有召开过业主大会征询业主意见，业主们也从来没有收到过一张意见征询表。

实施工程，要按要求走流程。在业委会权限外的工程，未经征询却得以实施。物业要想成功报销账目，那么审价中所需要的业主征询材料只能靠他们自己制造。我们有理由相信，杉林新月小区维修资料涉嫌系统性造假。

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审计报告

觉醒

亡羊补牢尚不晚

所有的问题都将Y先生及部分业主推向了维权之路。小区要是再不管，业主们房子的“养老钱”可能就被消耗殆尽。在维权志愿者的推动下，业主们开始觉醒，逐渐监督起小区管理事务。

他们众筹诉讼费一万多元，将业委会告上了法庭，要求业委会公示账目。在维权过程中，消防支队发整改通知函，要求小区就两项工程进行整改，物业却顺势做了五项工程，要求一起走紧急维修渠道，业主发现后拨打了投诉电话，在外界压力下，最终卡掉了整笔整改费用。

这些行为加剧了物业和维权业主的冲突。Y先生说自己是文人做派，尽量以书面或口头方式表达意愿，业主们要拉横幅反对物业，他也不参与。“我们维权的方式还没有很激烈。”话音刚落，另一位在场的维权业主X女士便说：“他和他父亲都被打了，怎么不激烈呢。”

“我们应对他们（物业一方）的方式还没那么激烈，我们比较讲法。”Y先生补充。他们走行政程序，做验伤鉴定，最终打人者被行政拘留并处以相应的行政处罚。

尽管过程艰难，可喜的是每位业主为维权所做的努力没有白费，加上第二届业委会部分委员的监督，小区财务状况有了起色。业委会张贴的2017年维修资金和公共收益账目显示，小区2017年的维修资金支出从2015年的两百多万降到了0元。公共收益收入从2015年的 510049.88元上涨到了2017年的 965434.12元。2013以来，公共收益余额首次实现了转负为正。

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不专业导致违规依然存在

第二届业委会业委会上台之后，维修资金和公共收益的使用情况有了明显好转，但不规范的操作依然存在。

X女士提到，2016年物业曾报过一个87万的房屋补漏工程项目，其中包含了297家需要维修的房屋。新一届业委会在3个区域里各抽取了十家进行走访核查，发现真正进行了房屋补漏的仅占三分之一。业委会用87万乘以调查算出的百分比，提出了34万的新报价，物业几番讨价还价，最终定下了38万的报价协议。为避免审价过程中再被压价，主任提出用51万去审价，以确保最终能给到物业38万。

2017年10月，业委会主任提出小区分区域管理的建议，业委会9名委员，每个区域由3个委员相对独立管理，也就是说这个区域的2个委员就可以决定这个区域的项目推进。这个建议的初衷也许是为了小区的精细化管理，但问题在于管理分了区，整个小区的公共收益还是打包在一起，每个区域所产生的费用最终是摊在整个小区头上。这个制度使ABC三个区不断竞争，大家比赛看谁花费得更多更快，毕竟少花钱就是吃亏，很快演变成了恶性循环。

在2018年9月的一个案例中，物业申报了一项C区的绿化工程，没有走正常的征询流程，经两个业委会委员签字后，便由物业公司开始实施。原来的设计是每个区每年的绿化工程费用不应高出10万，这项工程却花了21万。X女士说，物业拿出23份2万元以下的税票，以避开业主大会程序。另一方面，Y先生发现这个报价单里，物业不仅夸大了绿化面积，实际种植植物也远远少于C区中央花坛绿化补种报价单中给定的种植工程量。

23份2万元以下的报价单

C区中央花坛绿化补种报价

此外，按照规定，小区的公共收益每个季度都要公示。从2017年4月起，小区公共收益终于开始向业主公示，但收益余额并没有转入业主大会公共账户。对此，业委会主任解释说是为了方便使用。

业主大会账户收入信息

按说，住宅专项维修资金是小区住宅的“治病钱”“保命钱”“养老金”，小区公共收益主要用来补充维修资金。而杉林新月的公共收益在2017年以前一直为负，等到转亏为盈时，资金却一直在体外循环，这是拿整个小区的利益为个体操作的随意性买单，若不及时改变，势必付出难以挽回的代价。

但最奇特的事情还得算业主大会议事规则的争议。业委会主任提供的议事规则显示，已送达的表决票未反馈视为同意，而副主任从房办那里拿到的议事规则却是表决票未反馈视为同意大多数。这两个议事规则，肯定一真一假，哪个是正确的呢？业主们也是一头雾水。

业委会主任提供的杉林新月业主大会议事规则

历史病症该怎么看？

因为不懂法规程序，业委会操作不规范，第一届业委会里部分委员甚至以为业委会只是挂名拿津贴。而其他业主一开始也不关心小区建设，尤其A区B区的业主大部分是拆迁户。这种不专业加上不关心，导致了小区在维修资金、公共收益使用及推进工程方面的不专业，产生了大量历史烂账。

随着业主们的关注，问题显露出来。小区维修资金被无度挥霍，其中不光有物业的责任，业委会部分人员也难辞其咎。对于物业上报的各类工程项目未经核查就批准了物业的各种工程报销款项，业委会有失职、渎职之责。

杉林新月多层住宅物业费只有7毛，电梯房也只有1.15元，与此同时小区却有5个出入口（两个车行门、三个人行门），这些客观因素一定程度上也可以解释如今小区的困境，因为当前的物业费肯定是无法覆盖小区物业管理的正常支出。从维权业主的角度，物业费过低，物业公司可以通过正常的程序申请调价，而不是通过这种不透明的方式，用一些灰色的领域来补充物业费的亏空。毕竟大家都希望小区账目能算得明明白白，该怎样支出就怎样支出，如今这样一笔糊涂账，只会让小区陷入更深的泥潭。

诚然，过去那些操作现在看来简直不可思议，但把业委会的工作一味否定，一杆子打死似乎也不对。就算是今天，不合规的操作依然普遍存在，在各个小区业主自身对于法规的理解、治理理念的认识也参差不齐。揪着过去的错误一味苛责没有用，将小区这些病症放到在特定的历史背景下理性看待，给予过去一份理解，同时引以为戒，推动业委会决策更加公开透明，让阴暗面暴露在阳光之下，才是良策。

在业委会准备召开业主大会讨论是否对现有物业进行续聘的前夕，业委会中的5人选择了辞职。过半数委员辞职，直接导致了杉林新月第二届业委会寿终正寝（新规约定：业委会成员不足半数，业主大会应当立即启动提前换届程序）。如今小区最急迫的事情就是尽快成立新一届业委会，用新的管理方式改变过去的不专业行为。

这当中，必然需要新一届业委会投入巨大的精力来重新建立起小区业主们的信任，引导业主理性思考、客观看待小区的困境。他们是否有足够的能力和魄力引导小区走向健康的发展之路？还需要继续关注。

杉林新月的案例表明，参与业委会，合规、遵守规则是最好的自我保护方法，否则很多事情真说不清，任何出于“好意”、贪图便利的做法，最终都可能“自掘坟墓”。如果能够更多人关注小区事务，加入到业委会，推动业委会操作更加合法合规，或许能给小区带来新的发展面貌。

背景：

杉林新月居民共4812户，占地面积375909.85平方米。2012年以前，杉林新月的物业公司是开发商聘请的盛勤物业，2012年之后更换为上海中星集团申城物业有限公司。下为小区图片。

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（备注：本文故事据真实访谈编写，应走访对象要求，以上人物均为化名）

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