最高院：执行异议之诉典型判例（二）

6. 被执行人就已经保全查封的房产与案外人签订房屋买卖协议，购房人即使支付部分购房款，对案涉房屋仍不享有足以阻却执行的实体权利。

最高人民法院认为，2013年1月21日，冉淑敏与恒华置业公司签订《内部认购意向协议》，冉淑敏认购圣地雅格别墅A号楼27单元02室，应缴认购金50万元。同日，冉淑敏向恒华置业公司汇款50万元。2014年10月28日，冉淑敏与恒华置业公司签订《购房意向协议书》，确认冉淑敏拟购圣地雅格别墅A27-102室房产，房屋总价270万元，在全部别墅主体封顶后或冉淑敏所购房产符合房管部门交付条件15日内，签订正式购房合同。而上述房产已在2014年1月4日被恒华置业公司抵押给了徽行新银支行，并办理了抵押登记手续。同年1月6日，马鞍山中院应徽行新银支行的申请，对上述房产采取诉讼保全措施。

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条关于“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”的规定，恒华置业公司对马鞍山中院查封的房产进行处置的行为，不能对抗徽行新银支行。

即使依据异议复议规定第二十九条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，冉淑敏也因为所支付价款未超过《购房意向协议书》约定案涉房屋总价款的百分之五十，其阻却人民法院执行的主张不能得到支持。

案例索引：冉淑敏与徽商银行股份有限公司马鞍山新银支行等执行异议纠纷案 ；案号：(2017)最高法民申485号；合议庭法官：于明、杨春、刘丽芳；裁判日期：二〇一七年三月三十日。

7.虽然涉案房屋未办理产权登记手续，但被执行人与案外人房屋买卖合同的签订、付款、转移占有房屋均在查封之前，申请执行人也无证据证明案外人存在过错，对于涉案房屋不得进行查封。

最高人民法院认为，赵峰提交了29套《商品房购销合同》、《玉溪市商品房购销合同登记备案名册》、《委托付款通知书》、《中国银行汇款回单》、《玉水金岸·水云间A区7栋住宅销售明细表》，各方对证据的真实性并无异议，上述证据相互关联、印证，足以证明赵峰已与今玉公司建立了房屋买卖关系，并付清房款后实际占有使用了涉案房屋。

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，本案中赵峰与今玉公司的合同签订、付款、转移占有房屋均在查封之前，玉溪商行也无证据证明赵峰存在过错，故对于涉案房屋不得进行查封。虽然涉案房屋未办理产权登记手续，但并不影响赵峰依法对涉案房屋享有足以排除执行的权利，玉溪商行对涉案房屋许可查封的请求不能成立，本院不予支持。

案例索引：玉溪市商业银行股份有限公司与赵峰等申请执行人执行异议之诉纠纷案；案号：（2016）最高法民终399号；合议庭法官：王友祥、王毓莹、王丹；裁判日期：二〇一七年三月二十四日。

8.案外人受被执行人委托向设备出卖人支付货款，并承租占有该设备，但代付款行为并不能产生所有权的转移，案外人并不能因此享有所有权，不因代付款而享有足以排除强制执行的民事权益。

最高人民法院认为，涉案锅炉系被执行人金属硅公司向太原锅炉集团有限公司购买，双方之间订有购销合同。江河公司与金属硅公司之间就涉案锅炉，订有《设备租赁合同》，因此，涉案锅炉所有权应认定归属于被执行人金属硅公司。江河公司受托向太原锅炉集团有限公司支付锅炉款150万元，但代付款行为并不能产生所有权的转移，并不能因此享有所有权，江河公司关于因代付款而享有足以排除强制执行的民事权益的再审理由，本院不予支持。江河公司基于《设备租赁合同》而占有使用涉案锅炉，享有租赁权益，在执行法院拍卖时亦可对其享有优先购买权，但不能阻止对涉案锅炉的强制执行。

案例索引：山西江河生物质能发电有限公司与浙江乐清市东南线缆有限公司执行异议之诉案；案号：（2016）最高法民申3642号；合议庭法官：刘涛、孙建国、王文兵；裁判日期：二〇一七年三月七日。

9.法院在对买受不动产的案外人利益进行特别保护时，应当严格审查买受人与被执行人之间不动产买卖协议的正当性，以及该条所规定的付款、实际占有和过错等要件是否具备。

最高人民法院认为，根据《查封、扣押、冻结财产司法解释》第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，买受人基于正当的不动产买卖关系，在已经支付全部价款、实际占有且对未办理过户登记没有过错的情况下，其虽未取得标的物之所有权，但该买受人仍享有排除普通金钱债权强制执行的权利。

司法解释的该条规定，系在买受人对所买受之不动产的权利保护与普通金钱执行债权人的权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则，该规则实质上是以牺牲普通金钱执行债权人的正当权利为代价而确立的，故人民法院在适用《查封、扣押、冻结财产司法解释》第十七条对买受人利益进行特别保护时，应当严格审查买受人与被执行人之间不动产买卖协议的正当性，以及该条所规定的付款、实际占有和过错等要件是否具备。

本案中，万智公司根据《查封、扣押、冻结财产司法解释》第十七条的规定主张人民法院不得查封案涉综合楼，但是案涉综合楼的交易存在如下诸多不合理之处：

一、案涉合同系于2004年8月13日签订，但是在此之前的同年8月10日海潮公司已向万智公司出具内容为“收到南宁市万智物业管理有限公司购买‘绿都温泉度假山庄’综合楼款项共计陆佰万（600万元）整（注税务发票另开）”的《收据》。在合同签订之前，当事人双方权利义务尚未确定的情况下，万智公司即支付全部购房款项，不符合一般交易规则。

二、案涉综合楼于2004年7月31日在原邕宁县房管所办理了购房人为万智公司的商品房合同备案手续，后于2004年8月10日在原邕宁县建设局办理了（邕宁）房预售证20040019号商品房预售许可证。由此可见，在案涉合同尚未签订以及案涉综合楼项目尚未办理预售许可证的情况下，案涉合同已经办理了备案手续。此举明显有违商品房买卖合同登记备案的要求和通常做法。

三、案涉合同自身亦存在诸多不合常理之处：1、合同载明的预售证号与实际不符。2、合同第三条约定“该商品房的用途为商住楼”，但第十八条中却载明“买受人的房屋仅作住宅使用”，该两个条款相互矛盾。3、房屋单价是房屋买卖合同的重要条款，但是案涉合同第四条房屋单价一栏并未实际填写，有违通常的交易惯例。4、就房屋面积争议的处理方式，根据合同第五条双方选择自行约定，但合同中双方自行约定一栏并未实际填写。从案涉合同中有关房屋单价、用途等诸多房屋买卖合同重要条款的缺失或自相矛盾的情况看，万智公司与海潮公司并未尽到一般房屋交易行为所应有的注意义务。故根据现有证据不足以认定其之间存在房屋买卖的真实意思表示。

四、就付款问题,万智公司提供了收款收据和现金付款照片。本院再审审查询问时，万智公司明确表示，其并未主张照片上显示的是600万元，拍摄现金付款照片只是为了留念，而非留下证据。由于现金付款照片不能证明全额付款事实，且万智公司不能证明照片中的款项系支付本案购房款，故在该公司未能提供600万元现金来源以及任何银行汇款或转账凭证等证据佐证的情况下，仅凭收款收据，不足以认定万智公司已经全额支付购房款。

五、案涉合同第八条约定，交房时间为2004年2月28日前。合同约定的交房时间在双方签订合同之前，此亦不符合房屋买卖之常理。并且，由于万智公司在与海潮公司签订案涉合同之前，双方已存在物业服务合同关系，万智公司于2003年已基于物业服务合同实际占有涉案综合楼，故现有证据不足以证明万智公司系基于案涉合同取得对综合楼的实际占有。

综上所述，万智公司与海潮公司之间就案涉综合楼的交易存在诸多不合常理之处，万智公司提供的证据亦不足以证明其已支付了全部购房款项且已基于房屋买卖合同实际占有案涉综合楼。万智公司依据《查封、扣押、冻结财产司法解释》第十七条的规定主张其对执行标的物享有足以排除强制执行的民事权益，没有事实和法律依据，本院不予支持。

案例索引：南宁市万智物业服务有限公司与广西海潮农业投资有限责任公司等案外人执行异议之诉案；案号：（2016）最高法民申3635号；合议庭法官：刘敏、汪治平、孙祥壮；裁判日期：二〇一六年十二月三十日。

10.如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，则《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条适用上产生竞合，法院应结合案情选择适用相关规定。

最高人民法院认为，“网签”即网上签约，是房产主管部门设立网络交易平台，买卖双方就房屋买卖问题在平等、自愿的基础上进行协商，达成一致后，登录交易平台填写信息表，标明标的房产的具体情况、交易价款、支付时限等内容。网签杜绝了一房二卖现象的发生。本案一审期间李宝先即提交了青岛市房地产交易网站（官方网站）的截图，能够证明上述房屋交易进行了网签；其与中海公司签订的《青岛市商品房预售合同》，是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，依法有效。

李宝先在与中海公司签订《青岛市商品房预售合同》的第二天即依约支付了9000万元购房款，尽管其中的部分款项为案外人代为支付，且所支付款项汇入的中海公司账户非合同约定的账户，但不能否定李宝先履行了付款义务；2014年6月5日，李宝先与中海公司签署《房屋交接书》，完成了案涉房产的交接手续。李宝先提交的《青岛市商品房预售合同》、承诺书、转款凭证、收据、《房屋交接书》等书面材料能够形成证据链，证明李宝先与中海公司在人民法院采取保全措施之前存在真实的商品房预售合同关系，且已实际履行。

李宝先主张没有办理案涉房产过户手续的原因，是案涉房产存在质量问题。对此，开发商中海公司并不否认。因此，涉案房产未办理转移登记，李宝先不存在过错。

异议复议规定第二十八条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，而第二十九条则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条文虽然适用于不同的情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，则异议复议规定第二十八条与第二十九条适用上产生竞合。

本案系李宝先以个人名义购房，所购房屋用于办公，与异议复议规定第二十九条第二项规定的“用于居住”的情形不符。因此，原审判决适用异议复议规定第二十八条等相关条款的内容，结合本案案情，认定案外人李宝先的权利能够排除人民法院的强制执行，适用法律正确。

案例索引：青岛海宜林投资控股有限公司与李宝先等执行异议之诉案；案号：（2016）最高法民申3284号；合议庭法官：于明、刘少阳、杨春；裁判日期：二〇一六年十二月三十日。

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