非同一经济组织成员，签订的《宅基地房屋买卖合同》无效 ---崔某与苗某农村房屋买卖合同纠纷案法律评析

供稿│易居房产律师团队研究部

来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-013）

【关键词】

宅基地房屋买卖合同  村集体经济组织成员  腾退  损害赔偿  合同无效

【要点提示】

买受人与出卖人并非同一经济组织成员，且双方就诉争宅院及房屋的买卖行为未经相关部门审批，双方所签订的《宅基地房屋买卖合同》，应当无效。对于农村房屋买卖合同无效时损害赔偿的范围，可在确定诉争宅院房屋的价值后，按照双方的责任比例承担相应责任。

【当事人信息】

原告：崔某（出卖人）

被告：苗某（买受人）

【案情简介】

2010年，崔某与苗某签订宅基地房屋买卖合同，合同约定：涉案房屋及宅基地使用权出售给苗某，宅基地及房屋总价款70万元。合同签订后，双方按合同履行，苗某给付崔某购房款，崔某将诉争宅院房屋交付给苗某，苗某对涉案房屋进行修缮、装修。现崔某后悔将涉案房屋出售给苗某，双方无法达成一致意见。

崔某诉至法院，请求：1、依法确认崔某、苗某双方于2010年签订的宅基地房屋买卖合同无效；2、依法判决苗某将涉案房屋腾退。

【法院判决】

法院判决：1、崔某、苗某双方于2010年签订的宅基地房屋买卖合同无效；2、驳回崔某要求苗某腾退诉争房屋的诉讼请求。

【案件评析】

一、崔某、苗某签订的《宅基地房屋买卖合同》为何无效？

合同是双方当事人意思一致的表示，但不得违反法律、行政法规的强制性规定，否则应属无效。农村宅基地属于农民集体所有，非集体组织成员购买宅基地上的房屋及院落应属无效。本案中，买受人苗某与出卖人崔某并非同一经济组织成员，且双方就诉争宅院及房屋的买卖行为未经相关部门审批，双方签订的《宅基地房屋买卖合同》，违反了相关法律、行政法规的强制性规定，应属无效，故崔某请求确认宅基地房屋买卖合同无效的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。

二、为何腾退诉争宅院房屋的诉讼请求，法院不予支持？

《宅基地房屋买卖合同》被确认无效后，涉及买、卖双方相互返还问题。但，现诉争宅院房屋面临腾退，可在确定诉争宅院房屋的价值后，按照双方的责任比例承担相应责任，故崔某要求苗某腾退诉争宅院房屋的诉讼请求，法院未予支持。

易居房产律师团队温馨提示：随着土地价值的与日俱增，很多房屋出卖人看上了房屋的经济利益，一些已经出卖房屋、宅基地的城镇居民开始反悔，想方设法的收回房屋。对此，法院一般认为，出卖人和买受人对于农村房屋买卖合同无效均有过错。出卖人在出卖时明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转的范围，且其在出卖房屋后又以违法出卖房屋为由主张合同无效，违反诚实信用原则，应当对合同无效承担主要责任。买受人在明知其并非房屋所在地集体经济组织成员的情况下，仍然购买房屋，应对合同无效承担次要责任。

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