无书面借名买房合同，诉请过户被判驳
供稿│易居房产律师团队研究部
来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-028）
无书面借名买房合同，诉请过户被判驳
---哈某与陈某合同纠纷案法律评析
【关键词】
借名买房 返还房屋 过户 居住使用 首付款 帮助买房 书面凭证
【要点提示】
双方未签订书面的借名买房合同，而仅提交录音和短信的，往往会被理解为“帮助买房”而非借名买房关系。法院认定借名买房关系，一般会考虑：关于购房款的支付、房屋的占有使用情况、购房原始资料的持有等因素而裁判。
【当事人信息】
原告：哈某（一审原告、二审上诉人）
被告：陈某（一审被告、二审被上诉人）
【案情简介】
涉案房屋系陈某于2001年7月购买。2001年9月，陈某与某银行签订《贷款借款合同》。2002年5月，陈某取得涉案房屋的所有权证。自2001年12月，陈某居住在涉案房屋。
陈某在哈某公司工作至2013年。哈某诉称为解决员工住宿困难，并与自己的家庭财产分开，哈某决定借用陈某的名义购买，双方口头约定，暂时登记在陈某名下，如果陈某离职，再把涉案房屋归还给哈某。决定买房后，哈某支付首付款5万元。交房后，哈某又支付了8000元装修款。涉案房屋装修完毕，陈某与其父母一同住进涉案房屋，导致哈某无法安排别的员工入住，只得另行租房解决员工住宿问题。至于涉案房屋贷款的支付，哈某主张，每月15日发放工资的时候，自己都会将贷款的数额另行交给陈某，开始为每月2000元，后来为每月2500元，直到陈某离职，哈某还一直通过网银支付着涉案房屋贷款。物业费也有哈某负担，在每年年底交付给陈某，供暖费则由陈某自行负担。哈某还提供大量录音资料、证人证言借以证明涉案房屋系借名购买，对此陈某未予认可。哈某诉至法院，请求：涉案房屋归哈某所有。
【法院判决】
驳回哈某的全部诉讼请求。
【案件评析】
一、法院为何未认定哈某与陈某存在借名买房合同关系？
根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”换言之，在民事诉讼中，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，哈某主张其与陈某口头达成了关于涉案房屋的借名买房约定，应由哈某对其主张的该法律关系的存在承担相应举证责任。
然而，哈某并未对其主张的法律关系存在完成举证责任，应当承担相应的不利后果。哈某主张与陈某之间存在借名买房关系，但双方之间并未签署书面的借名买房合同，哈某也未提交充分证据证明双方对于房屋归属存在明确的约定。哈某提供的录音等证据材料，具有陈某离职、离京等特定背景因素，同时也有双方在发生争议后协商处理的部分内容，哈某无法以此佐证陈某不具备购房能力、双方存在借名买房合同关系，以及陈某不同意以此法律关系为基础返还房屋的承诺，且录音和短信的含义都比较模糊，也有可能理解为“帮助买房”，不能够使法院相信双方存在口头的借名买房约定；而证人证言则因证人与哈某存在一定利害关系，难以消除有关真实性、可靠性的疑问。此外，从生活常识来看，对于购置不动产这样重要的事项，哈某没有留下任何能够直接支持自己主张的书面凭证，亦与常理不符。综合本案所有证据，显然并没有达到能够证明哈某所主张的其与陈某之间存在借名买房约定以及涉案房屋的房款都由哈某支付的程度，故法院未予支持哈某的诉讼请求。
二、法院一般会从哪些方面考虑借名买卖合同关系存在？
不动产物权的设立、变更、转移和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。借名买卖合同关系是否存在，法院一般考虑以下几个方面：
1、购房款的支付，哈某只在购房之初为陈某支付了购房款5万元，涉案房屋的贷款本息长期由陈某自行偿还。
2、房屋的占有使用情况，涉案房屋交付以来也是陈某及其家人居住使用，而哈某对此在长达十余年的时间内并未表示异议。
3、购房原始资料的持有，陈某持有《外省市个人在京购房批准通知单》、契税完税证、房屋分配通知单、《居住证明》、票据等原件。
综上，法院认定哈某、陈某不存在借名买房关系，我们认为是正确的。
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