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政事堂 | 雄安的房价应该怎么炒?(漫谈房价系列六)

2017-04-07 顾子明 工程人的家 工程人的家

这两日,由于雄安新区的公布,看房客迅速将雄安周边堆满,雄安的主干道上,京牌车已连成片,所有酒店客源全满。雄安周边房价一日三涨,从几千块钱,一路跳涨至数万。


不是说好了“房子是用来住的,不是用来炒的”么,这么高的房价,有没有泡沫呢?投资有没有风险呢?


这事儿,拍脑袋很难预测,不过呢,政事堂倒是可以带着大家,从历史的案例中,一窥端倪。


1988年,改革的总设计师把目光投向了南方,一句“海南岛好好发展起来,是很了不起的”,随后,中国最后一个特区,海南特区成立了。


不过海南特区建立之后,房价并没有像大家想象中那样暴涨,在3年时间内房价涨幅微乎其微,每平米仅仅涨了50块钱。


为啥呢?因为海南建省不久后,中国资本市场,就开始了严格的管制。


真正令海南房价暴涨的,是四年后,1992年,总设计师南巡讲话后,中央向全国传达了《学习邓小平同志重要讲话的通知》。至此,全国全面推行大刀阔斧改革开放,海量货币投向市场。


一年的时间,大量国营资本和民营资本通过银行加杠杆的方式,进入了房地产市场。海南的地价翻了六倍,房价翻了三倍,很多人赚的盆满钵满。


当时流传着“要挣钱,到海南;要发财,炒楼花”。炒楼花指的是当时大量未建成的房屋,连个坑都没有,就拿着图纸通过支付定金的方式,在市场上加价层层转售。


因此,对于雄安的房地产市场,政事堂对其中期价格的预期,反而并不是看好。因为老大说了,“房子是用来住的,不是用来炒的”,而为什么建设雄安新区,政事堂也在昨天的文章中介绍了。(那么隐晦都被咔嚓了......)


政事堂判断,由于雄安发展是一个“千年大计”,短期内并不会看到大规模的基建。因此,只要中央下决心,将雄安的金融杠杆掐死,房贷参考北京,近乎全部要用自有资金购买。


由于建设周期长×自有资金,其高昂的机会成本,使得现在雄安房价的暴涨,是不可能维持很长的时间。


那么作为投资者,应该怎么做呢?


我们还是继续看一下海南。


从92年开始暴涨,到93年暴跌,仅仅一年时间,海南的房地产的泡沫就破裂了。无数的开发商带着他们的小姨子跑了......


因此政事堂推测,现在的雄安,赚钱,只能靠快进快出,想要考中长期的屯房子赚钱,还是歇一歇吧,一旦中央针对雄安下了一个限制交易的政策,或限购或限售,那么把家当都压上去的人,哭都来不及。


就像当年闯荡海南的潘石屹,回忆说,“如果当年没逃离海南,我们早就破产了!”


一个破产的潘石屹,就不会给我们提供那么多可爱的段子了。


(潘币,网友调侃潘石屹设计的一种以“潘”为房价计量单位,一“潘币”代表一千元一平米)


这里,政事堂放一段潘石屹的演讲实录(挺有意思,不过不影响主线,了解的可以直接略过)



潘石屹演讲实录

(我在海南)炒其中一个楼房的时候,突然王功权提出:这房子有没有产权证啊?我说,你说的这个问题非常重要。我们不能只认钥匙,万一把钥匙拿过来,房产证不是我们的,不也白搭么。他就派我去海口市规划局去查一下,有没有这个证件。


那时候有没有房产证,就是规划批没批,有没有土地证这些证件。我去查的时候,海口规划局的一个干部说不让查。我想,不让查,王功权给我的任务怎么去完成呢?结果碰到一个朋友,就和他说,要查查一个项目有没有规划的审批,这个规划局的干部就不让我查。他说:海南岛人你还不知道,我给你出个主意,五斤橘子,两条三五烟,带上去,百分之百让你查。


我完全按照他说的,买了五斤橘子,两条三五烟,带着上去了。把东西往桌上一放,这小伙子把抽屉打开,橘子倒到里面,烟放到里面,给我一个大本子,说你自己去看去。我就自己看。查了一下我们的项目,是有(证件)的。我这人特别好学习,除了看完自己的,我还要看看别的项目的。我就一个一个看,五斤橘子两条三五烟不能看一个数就走啊。


当时海口的常住人口好像是十五万人,还有我们这些跑着去的,没有户口的人,大概也有十五万人,一共就有三十万人。我把海口市规划批了的面积,也就是市政配套费都递交了的,加起来,除了一下海口的人口,我记得数字是四十九平方米。当时北京的人均住房面积是七点四平方米,而海南刚刚建省,在海口这样一个不富裕的地方,电都没有,一个红绿灯都没有的地方,建房子要接近五十平方米,北京才七平方米多。这就是房地产泡沫啊,跑的越早越好。于是我就赶紧跑到北京来,做了第一个项目,在阜成门这边,万通新世界广场,赚了不少钱。海口的企业家,多少企业家,基本上全军覆没,出来的很少。


有好多人说,我们几个人,能够从海口这边逃着出来,能够从海南岛的92、93年房地产泡沫里逃着出来,非常聪明,很有远见。其实呢就是算数,就是建筑面积除一个人口数。就是常识。


就像潘石屹所说,当时海南的人均住房面积已经是北京的7倍,那么泡沫是显而易见的。


但是,海南的暴跌,是这么被潘石屹的几斤橘子看穿的么?


政事堂觉得潘石屹显然没有说真话。


当时海口加上流动人口,才三十万,而房地产公司就有上万家,其实就是全民炒房。这种情况作为业内人,都能看在眼里,万通六君子和其他投资商并不是瞎子,又岂会需要几个橘子换来的情报,才知道海南房地产过热?


就像现在的中国房价,从租售比算,小学生都知道是过热的泡沫,如果了解宏观数据,也知道房产已经是供过于求。但是能够维持,是因为大家都坚信,政府不会主动刺穿房价这个泡沫。


政事堂判断,和当年的海南房价类似,现在雄安的房价,也是一场击鼓传花的游戏。


40 30125 40 12110 0 0 5148 0 0:00:05 0:00:02 0:00:03 5204只要你不是敲鼓的人,你就永远不知道什么时候鼓点会停,能做的,就是赌。


而当年,停止了敲鼓,诱发海南房地产崩盘的,是1993年6月23日,时任国务院常务副总理朱镕基发表讲话,宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。


次日,国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》,16条强力调控措施包括严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目等。


在这一系列组合拳的打击下,随即,海南房地产的泡沫瞬间由于信贷被釜底抽薪,瞬间被刺爆,一路下跌,最后跌到了刚建市时的价格。


要知道,30年前投机海南,他们用的就不是自己的钱了。


就像潘石屹的老大冯仑与他的万通六君子,仅有3万块钱起步。


冯仑亲自从一家信托公司融资500万作为首付,买下了海口金茂区“九都别墅”中的八栋,剩下的1300万从另一家信托公司以按揭贷款的形式获取。



这种杠杆程度,轻松吊打30年后用六千万撬动30亿的赵薇。因此,现在准备长期用自有资金投资的朋友可要当心了。


其实,当年这套针对房价精准的组合拳,并非没有前兆。


当时,北海和海南,是全国最火热的两个地方。


1993年1月5日,北海市政府的汇报会上,市长帅立国在汇报北海的发展时,没讲几句就被朱镕基打断了,朱镕基针对北海过热的房地产指出“量力而行”,并给予了强烈的抨击:


北海不同于我的上海,上海经济实力雄厚,人才济济,产业发展已相当成熟,想上什么项目就上什么项目。即使是这样,上海的浦东也远不同于浦西。城市化发展是一个复杂的过程,逾越不得。


同样,雄安的发展,所谓千年大计,更甚于浦东,其复杂程度,更是逾越不得。


可以说,在93年初的时候,朱总理就已经针对房价,发出了逾越不得的警告,“勿谓言之不预”!


同样,老大在17年年初的时候,也发出了“房子是用来住的,不是用来炒的”的“最后通牒”!


那么,针对房价,在什么情况下,会被调控呢?


93年的3月,人代会后,朱镕基被任命为国务院常务副总理,在总理的放权下,主持国务院工作;7月朱总理又兼任人民银行行长,并主导了这一场历时2年,针对过热泡沫的攻坚战。


而值得读者们注意的是,真正在金融层面负责具体打击泡沫的,是当年6月出任人民银行副行长的王岐山。


在王岐山的打击下,受伤最为惨重的,金融方面是独占了20%海南不良资产的建设银行,地方上则是改革开放排头兵的两个省份,一个是广东省,一个是海南省,两两隔海相望。


歪个题,王岐山在卸任央行副行长之后,先后作为救火队长“履新”了建行、广东和海南,顺利解决了建行的不良资产与广东的金融危机,并在解决海南烂尾楼时,再一次作为救火队长,进京解决SARS的后续问题。可以说,王书记是政事堂近年来最崇拜的偶像。


所以,政事堂推测,雄安房产炒作的窗口期,估计也就一年多的时间。


已经购买房产的,建议请看准时机逃顶。就像万通的冯仑能够在暴跌之前,将海南的房产全部清盘一样。


不过我们是比不了冯仑的,他在1988年从国家体改委外放,筹备组建海南体改研究所,并担任副所长。之后,才跟兄弟们组建的万通。



要知道,主动刺破93年那一轮房产泡沫的朱总理和王书记,可都曾担任过国家体改委(办)的一把手。


长期混体改的冯仑,对于房价的敏感,自然是春江水暖鸭先知。


所以,政事堂更相信万通逃离海南,依靠的是冯仑的眼界,而非潘石屹的橘子。


普通投资者可没有人家冯仑的眼界,该出手时就出手,不一定非要踩在最高点上哦。


要知道,现任的央行、银监会、证监会、社保基金的一把手,可都是当年刺破房价泡沫的体改委出来的!


最后,潘石屹的另一个故事,更有意思了。


93年万通六君子从海南返回北京,由于万通在京没有土地储备,只能合作开发,而万通第一个合作对象,就是当时任大炮负责运营的华远。


而且这一炮非常成功,万通和华远均取得了丰厚的利润,冯仑的万通获得了在北京的立足之地。


在万通和华远的两位董事长谈完合作之后。负责与远华总裁任志强对接的,就是万通总经理潘石屹。


当时潘石屹因不懂“七通一平”,被任志强嗤之以鼻,多次嘲讽。甚至任志强还强势要求,万通公司为新项目“万通新世界”而成立的子公司,他必须保留5%的股权。理由是,潘石屹不懂房地产,必须由他来把关。


任志强和潘石屹这对儿二十多年的欢喜冤家兼铁哥们,竟然就是这么出来的。


但是随着交往的深入,两个人的私交也逐渐建立起来,甚至潘石屹连见市长,都是任志强引荐,两个人的“基情”,也广受地产圈传颂.......



最后,在简单说一下房价的预期,并作为下一期的引子。


关于房价是涨是跌,把辅导员挂嘴边的任志强,已经坚定的喊了十多年的涨,历史无数次的证明了,任志强是对的。


但值得关注的是2017年以来,任志强对于房价不再是一味喊爆涨,而是主张下降的可能性不大,有生之年不会暴跌,态度温和了很多。


这里面又有释放了什么信号呢?


敬请期待政事堂漫谈房价系列文章!


最后,昨天文章,说的投资雄安,看留言,怎么大家都理解成房子了?

与前文的华夏幸福对应,政事堂指的是股票。当然,政事堂千算万算,没算到在华夏幸福上栽了!


投资有风险,入市需谨慎!


更多房价系列文章参见:

政事堂 | 从北京房价到香港特首 (漫谈房价系列一)

政事堂 | 打击房价与开征房产税 (漫谈房价系列二)

政事堂 | 汉武帝是怎么征房产税 (漫谈房价系列三)

政事堂 | 北京的房子有没有泡沫 (漫谈房价系列四)

政事堂 | 北京学区房值那个钱吗 (漫谈房价系列五)


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