【天天靖江】重磅！滨江新城房价走势更加合理，靖江无房户买房不再难

正好滨江某楼盘开盘，很多网友问我是否值得买，是否靖江新城价格比较合理的出手时机？问这个话真难说，先从最近的一些政策说起，一个是这几天流行的一个建设银行的关于房子不能阴阳合同的通知，还有一个就是通过政府信息依申请公开的由住建部、人行和银监会发布的建房（2017）215号文（顺便说下什么叫依申请公开，就是一般网友或市民在工作、生活中需要知道某个已经公开的政策、公文等，但是没有渠道可以在公开场合获取，那么可以根据个人需求，向有关部门提交政府信息依申请公开书，申请政府向自己公开，如果你有需要帮助的，可以文章下方留言或加我微信1795188678获得帮助）。这些政策说白了就是提高贷款的门槛和真实性审查，炒房的将会贷款变得更加困难，那些指望虚假合同提高首付的，银行更不会做呆子，至于钱多的大佬不需要贷款的，应该不受这个政策影响。

言归正题，靖江人关心的新城房价究竟是否会受政策影响下跌，这个话真难判别，先从几个房价调控的原理来解释，土地和房子实际控制在政府手中，就像一个三峡水库，而泄下的水就是一套套房，你说水库那么多水是否是珍贵资源，只能说呵呵，但是政府会对你说，我们来给你保值，因此只能慢慢放。另外再说一个去库存的话题，什么叫库存，实际存在两种形式的库存，一种是在开发商手里没有卖出的，这种情况容易引起开发商出逃崩盘，政府不但要帮处理后事，也收不到房产的税收，更影响到后续土地出手；一种是开发商卖出了，但是存在一些中介和炒房团手里，即所谓的黑灯户，中介没有卖出，实际不影响政府的收入，比如上次靖江的政策房子两年不准交易，就是针对这种情况。还有一个可能引起大家的争议的就是一般中介喜欢说的，房价跌了，炒房子的最多不要房子了，银行来兜单，银行又是政府国有的，这又是一种错误观点，买房子贷款，你和银行发生借贷关系，而房子仅是担保物品，如果你还不起银行欠款，银行会起诉你，至于说抵押房子拍卖后不够还，对不起，还是借款人的责任，到时候你所有银行户头，资产会被查封拍卖，实在没有钱了，会请你进信用不良纪录名单。所以欠银行钱不可能存在国家为你买单之说，大家也想一个简单道理，好歹银行贷款有房子抵押，民间借贷很多连房子都没有，仅靠信用就借，请问最后可以赖账吗？

在懂了以上的房价调控理论和银行的一些政策，再来分析靖江滨江新城的一些房价走势，滨江新城房价实际与房子功能定位分成两种，一种是高档住房比如别墅等，像最近开盘的某楼盘，都是上千万的价格；一种是以普通群众居住房，比如各种套房。再分析靖江资产拥有者的大致分布，靖江对资金和一些社会资源拥有都比较高的，都是涉及一些有权的特权者以及和政府生意做得多的人，至于一般企业主，有多少自己的企业能正常运转就不错了，说拿钱来买别墅，至于那些上班的市民更不是可能。根据新城房子市场和购买者的实力分析，我对新城房价作出以下分析。

第一，高档别墅等住房，价格将持续升高，逐步向江阴黄山湖别墅价格靠拢，最终市场价格会冲破单价两万大关。因为别墅是典型的紧缺资源，特别临近长江的别墅，建一套少一套，而靖江的高档别墅的购买者都是特权者，他们首先买一手别墅时价格会有内部关系相对低于市场价格，他们减去的价格，必然要靠其他完全市场化的价格的分摊，所以别墅的市场价格会更高。而由于高档别墅，已经不单纯具有居住功能，更是一种面子和社会能力的象征，对于能和特权者居住一个别墅区，以后的生意会更好做。你看见买大众嫌价格高的，但是你看见买宝马和奔驰新款的嫌价格高吗，看见买LV包包的嫌价格高吗？至于以后到了二手市场，由于这部分实际社会关系的稳定，很难出现需要转手的，即使少量因为生意没落需要转让别墅的，也会受市场抢手，因为实际上做生意有后起之秀成功了，就需要住进这些别墅区，但是真正出售的很少，所以二手房市场也永远坚挺。人一生住房追求，实际是个低档不断换高档的过程，一旦换到新城的别墅，基本是靖江的顶级住房了，就没有再次换房的需求，所以市场流动量少，必然造成也是价格坚挺。

第二，普通住房价格，新城的普通住房实际新房已经房源不多，即使万科也是商业为主，所以，新城的新房价格反映不了供需关系，能够真实反映滨江新城真实房子价格的必将是实际成交的二手准新房价格。新城随着东扩，到了铁路东面，对于年轻人实际作为刚需的已经没有市场，离主城区太远，存在铁路的天然分割和将来盐泰锡宜城际铁路的噪声隔离带等情况，孩子读书将成为问题，新城即使建学校，由于筹建时间长，学校即使建好，将来能否有好的教学质量都是让人担忧，所以，刚需会选择铁路东面新城的，估计是被忽悠的居多，毕竟那才是真正的越江乡下。从规划看未来，哪里不在发展？就是老城发展再慢，几个旧城改造后，也会大变样，老城的学校毕竟有较好的办学文化底蕴，对于年纪轻的刚需族本身是吃快餐的心里，还会去到铁路东面去等发展？所以，真正反映新城普通房价的就是那些“黑灯房”的实际交易价格。对于众多的炒房者来说，房价不上涨甚至上涨低于百分之十就是亏的，无法抵御银行利息和其他费用，特别对于19党大提出的“房子是住的而不是炒的”他们的预判会促使他们有逃离的心，当然，11月他们不会逃，肯定要到农历年底那些真正的需要关龙门还债的，才是一次恐慌性试探市场。由于靖江已经规定两年不准交易，但是他们也不会这么就睡死在政策上，会有一些变通成交，比如，售房约定不过户，等到两年期满再过户，甚至不转贷款关系，少亏一点，就出手，至少本钱收回来；还有就是遇到一些实际有钱的，但是他们选择到市场去吃黑，遇到资金问题急于脱手的，往往就是死压价格，然后替炒房者一次性还了银行贷款，房产证同样也不能过户待两年。这些情况和安置房买卖有点像，因为政策原因，必须置于之政策之外去交易，必然价格低，通过多起交易，整体市场价格就给来下来了。

还有一种情况，实际上房价假如不变，实际刚需购房需要支付的成本会怎么变化，那我告诉你，会变多了，因为银行的贷款利率不再打折，甚至上涨20%了，因为银行要考虑风险，房价是整体下行的，所以只有提高利息来弥补这一风险，说简单了就是刚需族实际为调控买单。本来刚需者购买力就低，通过各种调控引起的限制性手段加大购房成本，他们要么买不起，要么将成本向卖方提出，因为房地产整个市场风向标变了，由卖方市场转为买方市场了，一旦卖方承担这些成本，房价实际就是下跌的，到了买方市场，话语权就在买方手里，特别是没有实际贷过款的，收入稳定的刚需者，实际还是银行喜欢的，但是那些买过房有贷款的，银行风险控制就危险了，所以只要坚持一年下来，明年靖江住房就会转买方市场。

还有人，房价是否会存在崩盘问题，实际没有什么叫崩盘，更不可能房子当白菜，当价格如果低到一定程度，人家可能就不卖了，靖江实际存在新老城市场，如果新城二手房价低，很多炒家可能会选择卖了老城的房子，住新城了，甚至可能老城的其他居民选择换新城卖老城了，实际到最后会有市场这只手在支配，保持新老城房价的平衡。

经过一两年，新城的房价实际会缩水一部分泡沫是肯定的，回落到一定的市场平衡，这种平衡实际看新城适宜居住的群体的多少，如果新城过分高大上，那么会让一部分追求新城的望而却步；如果新城回归正常的定位，商业方便，就学方便，交通不拥挤，城市管理有序，那么新城的吸引力就强。如果新城一直靠张嘴在卵霍霍，靠所谓的政府资源建各种政府机关，实际是吸引不了多少刚需居民的。靖江一直倡导老城做减法，新城做加法，但是靖江偏偏又是一个人口总量流出型居多的五线城市，工资收入不高，老城一旦流出的人到新城多了，廋死的驴子比马大，老城这些资源分享的少了，老城就变得舒畅，老城就有吸引力了，而新城如果只顾去向东城开发，对于已经建成的新城，不去发展城市文化元素，不提升城市内涵，新城实际居住人多后搞得像老城一样乱糟糟，那新城房价肯定会掉的更多。

所以最终决定新城房价的是市场和城市的真正发展的品牌力，政府建设一个新城容易，管理一个新城难。所以说新城房价，那些别墅等高档小区，依附紧缺资源，价格会更高，具有保值作用，而普通居住房，靠的就是城市管理出合理的市场价格。这个靠嘴说没有用，靠吹牛皮没有用，靠在新城的所有领导和居民来创建新城品牌和价值，不要再捧着所谓的什么大桥又要造，隧道又要通，又是什么国际都市的规划，这些鬼话都是忽悠人的，江阴大桥通车二十年，就不知八圩和九圩房价哪天超过了靖江城。俗话说，广告营销就是缺什么吹什么，越是吹城市规划的好，就是说明实际城市没有建设好，就像售楼处，越是显得红火买房的人红火，越是知道实际都是找的托。看靖江说老飘容易但是建靖江干实事难！

来源：靖江视野（原创：鎽擎）

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