机智的深圳：一个绝不被养老拖累的城市

深圳是一个全国独有的城市，独有在它的运转模式上。

深圳的房价不存在水分，别说十万，就算到二十万也没水分，这个很多人听起来就想喷，但是你仔细看一下它的运转，就知道这话并不夸张。

深圳某种意义上是在用高房价赶人，它是需要人，但它只需要这些人年轻的时间，但并不想负责养老。

最好的设计就是让人呆不到老，这样自然而然就不需要养老。

有人问我深圳和北京上海的房价更看好哪个，我说看好深圳。有人说深圳地少，深圳地确实少，但是深圳房价高的根本原因不只是地少，而是一个比例：商业用地和住宅用地的比例。

你会发现，深圳即使把写字楼空60%，也不愿意多造住宅。

证券时报·数据宝统计显示，过去十年，深圳住宅用地成交面积为431.5万平米，位居103个城市中倒数第四，不到北京十分之一，上海5.8%。

从2012年到2017年，深圳新增700多万平方米商住工业土地供应中，居住用地只有8%。

深圳居住用地占整个城市面积只有11%。与国际大都市相比，这个数据低得惊人，伦敦、纽约、东京的居住用地占比都超过50%。这个数据低于北上广，仅比香港的8%高一点。

在2014-2018年的五年间，深圳常住人口增量达225万，新增住房供应仅约24万套。新增住房供应远远跟不上新增人口的规模，人为地制造了供需矛盾。更何况在新增供应住房中，豪宅和人才房的占比增加，加剧了商品房的紧缺。

深圳的土地，去哪儿了？

住宅一多，人一安置下来，你就不好赶走了，安置得人一多，还能像现在这样有活力吗？

最理想的状态，就是让顶层有房住；让来打工的没法安置，老了就走。

所以深圳的住宅，一部分是豪宅，专门用于绑住各种高管；其它的，绝大一部分，小产权房，也不好安置，但能租给打工人勉强维持生存。未来你要说怎么改，最多也就是把所谓的小产权房变成zf安置房，最多就是以前交地主的租交给zf而已，是绝对不能和其他城市一样让打工人也买上房的。

住房自有率，深圳和香港比都少一半

如果人人都有房可买，那深圳也就没了活力，没了干电池来源。

有人说北京上海门槛更高，户口特别难。但我认为深圳门槛更高，从户口上来看，当然是北京上海难得多，深圳一个中专都可以落户的，户口不值一提。但其实北京上海才是真的留人，毕竟拿到户口都会留下来。再怎么说，也都是2000多万人，这还叫不留人？

反观深圳，你倒是可以随便去，但是去了就等于可以留？差得远呢。

现在很多一线二线城市，各种抢人，各种留人，短期来说是可以卖点地炒点房搞点财政（比如奋斗逼之都杭州）。但过几十年，这些新移民会变老，到时他们的养老全部都是负担。别看杭州现在年轻人涌入一时爽，几十年后也是现在的上海。所以这种模式是不可持续的。

反观深圳这个全国唯一的模式，特区建立了40年，但是全市平均年龄才33岁，你放其他任何地方能想象吗？

深圳的模式可以永远保持活力，对被榨干的人来说是无情，但是对城市自身来说，比其他任何城市运转模式都健康。

这个城市的策略非常机智：全国的人年轻时去奉献，被榨干之后都不用它出面，会自己走。完美自洽，人形干电池。而深圳则无限累积财富。

联想到了香港对菲佣的只留劳动力不留人

这也是看好它房价的原因，别的城市可能真的是炒作房价，但它不叫炒，它甚至都不想卖，就卖地那一次性的钱，比起写字楼里各公司各总部源源不断的税，高下立判。

本宝宝经常说杭州是奋斗逼之都，但和干电池之都深圳一比，还是差远了。