央行行长表态，透露房价利空消息！
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昨天在博鳌亚洲论坛“货币政策的正常化”分论坛上，央行行长易纲发表重要讲话！其中，关于货币政策、利率、杠杆率等方面透露了不少信息。
对于货币政策：
目前我国实行的是审慎的货币政策，我们没有任何量化宽松、零利率政策。现在主要央行都在收紧利率，开始退出扩张，也会进行缩表，我们已经有很长时间期待这样的政策发生，我们也已经准备好了。
关于杠杆率：
我们确实有高杠杆率、高债务率问题，这种高杠杆率是我们进行审慎货币政策的背景。我们首先会使债务率稳定下来，第二步是让债务结构，比如政府债、公司债、居民债，中央债务、地方债务的结构进行优化。
对于利率：
我们的利率目前有两条渠道，一个是基准利率，还有一个是市场利率。最好的利率改革方式就是为了使两条利率轨道逐渐融合，更向市场利率融合，让这两条轨道更加审慎。
关于货币政策、杠杆率的这两段话颇有深意。
第一，中国是审慎的货币政策，我们没有搞量化宽松，也没有零利率；第二，对于全球逐步进入加息周期，我们很期待，我们做好了准备。
易纲说中国没有搞量化宽松，这个是有讨论空间的。自媒体“刘晓博”的看法是：自1978年改革开放以来，中国一直处于量化宽松之中。
其中仅仅从1990年到现在的28年时间里，广义货币M2就增长了超过110倍。如果从1952年计算（考虑币值改革因素），则M2在66年里从101亿元增长到了173万亿元，增长了1.7万倍。
当然，如果把这种货币增速看做常态，则中国在过去两年的确没有量化宽松，而且的确在收紧货币，M2的增速在下降。
值得注意的是易纲的表态——“我们已经有很长时间期待这样的政策发生，我们也已经准备好了。”也就是说，易纲认为全球宽松的货币政策应该结束了，因为杠杆率太高了、资产价格也太高了。
所以，防风险去杠杆，这是今年中国经济最大的关键词，也是理解中国楼市变化的根本立足点。而对于楼市，这个表态将对房价造成利空。
无论是购房还是投资，都得明白大趋势。跟着趋势走，才不会被割韭菜。
预警！房贷利率可能还要涨
那么，我们再来分析一下，关于利率目标易纲想要表达什么：
就长期而言，那就是利率市场化再进一步，双轨制将逐渐向单轨制转变，对于长期坐吃存贷款利差的金融机构，显然是大利空。
就短期而言，目前，基准利率已经严重滞后于市场利率，房贷利率动辄上浮10%-20%早已是家常便饭，而企业实际贷款成本甚至比基准利率高出50%以上。
这种背景下，要想实现基准利率与市场利率的合二为一，要么是调整基准利率，让基准利率跟得上市场利率上浮的步伐，要么是直接取消存贷款基准利率，让市场利率来决定一切。
无论如何，按照目前的趋势，利率持续上浮都是大势所趋。无论会不会在明面上进行加息，起码市场上早已感受到实际利率上浮的威力，这方面，刚需购房者最为感同身受。
其实，早在一个月之前的全国两会上，央行副行长潘功胜说得更明白：最近，房贷利率略有上升，但从长远的周期来看，仍然处于比较低的水平。
那么问题来了：易纲会更倾向于加息吗？
看起来是这样。但是，2018年是高度不确定的一年，他也只能走一步看一步。
最大的不确定，当然是中美贸易战是否会爆发，能打到什么规模，在什么时候实现妥协。第二个不确定，是日益对抗的美俄关系和叙利亚、朝鲜等地的局势。第三个不确定，是中国在“大基建+PPP”转向谨慎、环保加强的情况下，经济走势将如何演进。
而当前楼市，整体放松的迹象目前是没看到一点影子。现在政府的想法非常明确：除了少数三四线城市，大多数城市房价不能再涨了，但成交量不能过于萎缩。成交量断崖式下滑，则将带来新一轮库存上升和经济跳水。
综上，“刘晓博”认为：“中国早晚会加息，加息之后楼市上浮的利率可能略微下调，最终让楼市按揭的“加权平均利率”维持在相对低位，以避免楼市成交量入冬。”
如果央行持续加息，楼市将会怎样？
如果央行真的持续加息，未来真正想买房子的人就不用抽签了，这未尝不是好事。
1998年住房制度改革以来，中国经历过多轮加息周期，但房价始终在通胀推动下向上，这是基本趋势。即便是城镇化已经完成的欧美，也是如此。何况城镇化还有白银10年的中国！
加息不会让天塌下来，只会让真正的刚需、改善型需求者获得更为公平的买房机会而已（抽签摇号并不能保证公平）。当然，鉴于央行越来越重视房地产价格，未来房价很难出现飙升的走势，只能是慢牛。
此外，易纲在博鳌亚洲论坛还宣布了这些——
01
六项预计上半年落实的开放措施：
1、 取消银行和金融资产管理公司的外资持股比例限制，内外资一视同仁，允许外国银行在我国境内同时设立分行和子行。
有分析称，在中国加入WTO后，曾有一段时间外资踊跃参股中资银行。但全球金融危机后，境外投资者部分曾因母公司财务压力增大撤出中国。
如今取消持股比例限制后，外资或重返中国银行业，对中资银行有何影响？
部分外资对中资银行持股情况（图：券商中国）
据韩国经验表明，外资大量进入韩国银行业，一方面打破了银行跟财团往来甚密的关系，提高了银行经营的自主性和盈利能力；另一方面，由于外资银行更倾向于增加对个人的贷款，银行的信贷结构发生了改变。
从长远看，外资进入银行业可提高本土银行经营的自主性和盈利能力，增加对居民部门的贷款。有竞争就有动力，未来或许也能提升中国银行业的综合水平。
2、将证券公司、基金管理公司、期货公司、人身险公司的外资持股比例上限放宽至51%，三年以后不再设限。
3、不再要求合资证券公司境内股东至少有一家证券公司。
4、为进一步完善内地和香港两地股市互联互通的机制。从今年5月1日起把互联互通每日的额度扩大4倍，也就是说沪股通和港股通每日的额度从130亿调整为520亿人民币，港股通每日额度从105亿调整为420亿人民币。
对此，证监会副主席在博鳌亚洲论坛上回应道：“都扩大了四倍，南北都扩大了。因为A股要进入MSCI，境外机构投资者有需求，但是调整投资组合需要很多额度，目前这个额度太少了，另外，我们也要进一步扩大资本项目可兑换，易行长也讲了，提了这个要求。”
而对于放宽四倍会不会带来股市波动，方星海表示，“不会。境外投资者主要为机构投资者，所以我们看他们投资行为非常稳定，而且他们投的在中国股市比例非常，大概2%，所以不会对股市有什么大的波动。”
5、允许符合条件的外国投资者来华经营保险代理业务和保险公租业务。
6、放开外资保险经济公司经营的范围，与中资机构一致。
02
五项年底前落实的举措
1、鼓励在信托、金融租赁、汽车金融、货币经济、消费金融等银行业金融领域引入外资。
2、对商业银行新发起设立的金融资产投资公司和理财公司的外资持股比例不设上限。
3、大幅度的扩大外资银行的业务范围。
4、不再对合资证券公司的业务范围单独设限，内外资一致。
5、全面取消外资保险公司设立前需开设两年代表处的要求。
沪伦通争取年内开通
内地和香港从5月1日起互联互通额度扩大，将把股市互联互通每日额度扩大四倍，也就是说沪股通和港股通每年由130亿元人民币调整到520亿元人民币。
目前沪伦通准备工作进展顺利，争取2018年内开通沪伦通。
除了宣布上面这些金融开放措施，易纲还说了啥？
1、稳步推进资本项目可兑换
央行行长易纲回应“未来如何推进资本项目可兑换”提问时表示：
开放措施、资本项目可兑换、人民币国际化，一直是在稳步推进资本项目可兑换。现在和多少年以前比，我们资本项目可兑换不管是在FDI还是在ODI，还是在金融市场方面，比如说中国的股市、债市，外资怎么进入，中国的股市债市怎么样纳入全世界主要的指数，这些工作都在做，就包括我刚才宣布的提高沪港通、深港通和港股通每天的额度，实际上它都是在有序的实现资本项目的可兑换，使大家在资本项目下越来越方便。同时我们改革的步骤是稳妥的，稳妥的意思就是说它还是要控制住风险，使得整个过程比较平稳。
易纲表示，人民币国际化它也是一个水到渠成的过程，也是一个市场驱动的过程。所以我们企业、金融机构和个人他有这方面的需求，人民币国际化可以节约交易成本，可以节约货币错配的成本，对冲货币错配的风险，那我们都乐见其成。但是它主要是要市场驱动，我们要使得人民币、美元、欧元、日元和其他货币的竞争是平等的，企业可以自由的选择他用哪种。
2、中国不会以人民币贬值来应对贸易摩擦
对于近期的中美贸易摩擦，易纲表示，中美贸易摩擦是一个结构性问题且是长期问题，必须用理性的方法看待这个问题，中国不会以人民币贬值来应对贸易争端。
他称，中国货币政策重点是关注国内的宏观经济形势，服务于实体经济。中国汇率机制由供需决定，是一个市场决定的机制，它运行良好，未来也会继续良好地运行下去。
他表示，世界前两大经济体，中国美国之间的贸易逆差，或者不平衡的问题，是一个非常复杂的问题。
这种复杂性体现在，首先这种不平衡是结构性问题。中国是在产品附加值价值链的末端，所以说，中国的贸易顺差实际上代表了整个东亚对于美国的顺差。
其次，贸易不平衡是宏观经济的问题。目前的情况，美国对中国有贸易逆差，但是另外那一方面，如果看预算，美国政府的预算赤字，也在增长。预算赤字越高，贸易赤字也就越高。
第三，再看投资，有了基础设施投资的项目，美国的经济会更好，投资越高经常账户的赤字就会越大。
3、中国目前离流动性陷阱比较远
易纲表示，中国目前离流动性陷阱比较远，流动性陷阱对中国制定货币政策而言可以是一个极端情形参考，一直有考虑这个极端情形。
4、中国对虚拟货币一直是比较谨慎的
虚拟货币对实体经济的服务比较少，有一些投机甚至洗钱和其他行为存在，因此中国对虚拟货币一直比较谨慎。但是，在全世界范围内，中国对虚拟货币的研究是走在前列的，在研究数字货币应该以一种怎么样的形式来服务实体经济，包括区块链技术、金融科技等。
5、考虑如何能够使不动产资产证券化这个市场发展起来
关于不动产资产证券化是个稍微复杂的问题，我们的不动产一直没做起来其中有很大的一部分原因是因为它的基础资产，它怎么考虑和发达市场的不动产是不一样的。
人家的基础资产就是要卖掉的，资产证券化以后这部分资产是真正卖给市场了，这样使得银行资本充足率和它的贷款会下降。而中国的机构它有的时候这个不动产的资产不太舍得卖断，所以在这方面有一些发展过程中的困难和考虑。从政策上我们也在考虑如何更有效的能够使Riss资产证券化这个市场能够发展起来。
6、金融监管会走向什么模式以及如何协调
我认为目前中国的监管框架一定要加强监管，但是我们目前监管的基本框架还是一个分业监管的框架。在分业监管框架的职责是清晰的，但是过去这些年的经验来看，我们要特别关注跨市场、跨产品和跨机构的风险的传染，比如说我们考虑的就是大资管，指导意见未来将要出台，实际上我们就使得资产管理这个业务，不管你是银行做的还是证券做的，还是保险做的，都应该在同一个规则下竞争，要尽量减少监管套利，这是我们的一个思路。
房价涨跌背后的秘密，这两个词告诉你答案！
易纲在博鳌亚洲论坛上的讲话中，多次提到了“利率”，事实上，利率和汇率是经济学当中最重要的两大概念，历史经验上看，无论是利率还是汇率变动，都会对资产价格（股价、房价）产生重大影响！
利率是对内的价格，当利率上升的时候，理论上钱更贵，股价、房价下跌。
汇率是对外的价格，当汇率上升的时候，人民币计价的资产更贵。
首先，如果利率上升，股价、房价下跌是大概率事件。那有的人要问了，房贷利率从17年以来一直上升，为何房价还在上涨？
应该看这两点：
1、目前房贷利率上涨的速度还是太慢了，对房价的影响会是温水煮青蛙，而不会马上显现。
2、虽然房贷利率在上升，但距离2014年9月6.96%的高点还差得远了，目前只有5.26%左右，更何况目前的房贷利率比一般的贷款利率（5.8%左右）还低，你说我愿意按揭买房吗？
但是利率的上升往往会导致汇率上升，因为利率是资金的价格，人民币值钱了，换得的美元肯定更多。
所有我们可以得出这样一个结论：利率上升→房价下跌→汇率上升。
在一年以前，国内经济界有一个话题讨论得非常热烈。那就是到底是要保房价还是保汇率。典型的代表是当年的日本和俄罗斯。
东京模式：80年代广场协议签订后，日元被迫升值，大量资金进入日本，助涨楼市泡沫，日本当局为了应付不断飙升的东京房价，被迫加息，最终利率快速上升，房价暴跌，泡沫破灭。即常说的弃房价、保汇率。
莫斯科模式：过去的30年，莫斯科的房价上涨超过了100多万倍，而同期卢布对美元汇率相对变动幅度小得几乎可以忽略，即保房价弃汇率。
那么中国到底就要房价还是要汇率？从目前的情况看是既要汇率又要房价，我们可以发现自17年初以来国内的房价一直在上涨，而人民币汇率也跟随上涨。
从经济学的角度上说，长期二者往往是鱼和熊掌难以兼得，但中国的情况可能不同，中国实行的是“有管理的浮动汇率”汇率制度，利率方面央行亦有强大的控制力，由此来看，未来中国更可能的走势是房价稳步上涨，而人民币汇率平稳和稳步下跌。
现在都知道了利率和汇率的重要性，那么央行是通过什么方式来影响利率和汇率呢？
央行对两者的影响我们可以归纳为“一个中心，一个调节”，怎么说？
在利率里面有一个制度非常重要，那就是基准利率，基准利率由央行决定，当央行上调基准利率的时候，银行给企业、居民的存贷款利率必然限定在基准利率上下限一定的幅度内。
前些年对于上下限央行有具体标准的，这些年逐渐放开，但基准利率对市场利率的强大影响仍然存在，两者好比股市上的均线与股价一样，股价不可能偏离均线过大。
此外，央行还可以通过供求关系对利率进行调控，怎么调控？市场资金的主要参与者无非是央行、商业银行、企业（居民）。如果利率上升过快了，那么央行完全可以通过逆回购（买入国债，卖出人民币）的方式放水；如果利率下降得太快，那么央行可以通过正回购（卖出国债，买入人民币）的方式抽走市场当中的流动性。通过正反两方面的操作维持利率在设定的区间内运行。
那人民币汇率呢？
人民币中间价你知道吗？其实它和基准利率的功能是类似的，人民币中间价是外汇交易中心每天在银行间外汇市场开盘前发布的一个参考汇价。
什么意思？
不可否认，每一个价格的形成必须有买还有卖，在外汇市场汇率价格主要是由央行、商业银行及其他金融机构交易形成的。按照规定，市场汇率不能偏离央行设定中间价的2%，这就对市场汇率形成了一个有形的制约。2017年5月后中间价公式是这样的：人民币中间价＝收盘价+一篮子货币汇率变化+逆周期因子。即人民币中间价还会受央行意志的影响（逆周期因子）。
其次，就像央行上面说的，央行是外汇市场的主要参与者，如果人民币贬值过快，央行完全可以通过买入人民币，卖出美元的操作防止人民币贬值；反之，如果人民币升值过快，央行还可以通过卖出人民币，买入美元的方式，防止人民币过快升值。
但是在没有其他配套措施的情况下，央行的外汇操作也会对资产价格带来影响，比如买入人民币，卖出美元，是不是会导致国内流动性紧张（人民币减少）？
所之，利率和汇率是一门大学问，搞懂了它，基本可以从宏观视野上看清中国这些年股市楼市涨涨跌跌的秘密。
来源：凤凰财经、地产情报站等
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