房企地下车库的涉税处理文件整理

陆苗苗地产财税圈 2021-12-09

点击上方"蓝色字"可关注我们！

敬请关注地产财税圈

微信号：dichancaishui(←长按复制)
☀ 我们致力于房地产、建筑业财税公开课、内训、税务顾问、税收筹划等专业领域服务！欢迎您的加盟与合作！
——是您最值得信赖的房地产财税问题解决专家！
2018年最新房建企业财税专题课程将于【北京】【北京】【南京】【昆明】【南京】【深圳】【成都】【成都】【长春】【济南】【北京】等地举办
——诚邀您莅临参加！预约报名:010-80574763 张玲老师

添加老师微信15231618426 今日与您分享：

《国家税务总局稽查培训材料电子书》张伟老师最新课件《“新政盘点”+“新个税策划”+“新稽查方略”+“资本运作”+“税务热点”》《房地产开发测算套表》《土地增值税各地政策汇编》《房地产行业税收自查指引手册》《企业重组改制税收政策文件汇编》《企业股权转让；合并、分立与资产重组的税务处理》《营改增后最新土地增值税竣工清算实操大全》《房地产开发全程的税务风险控制》

房地产企业土地增值税清算时，地下车库的处理一直是各界争论的焦点，营改增后，地下车位的增值税如何处理呢？以下对房地产企业地下车位的税务处理问题进行了整理，具体如下：

一、地下车位类型

地下车位可以分为可以办理产权证的地下车位，不可以办理产权证的地下车位，其中不可以办理产权证的地下车位又分为人防地下车位，非人防地下车位（譬如：权属归属于小区居民）

二、税务处理原则

1、可以办理产权的地下车位

具体界定：停车场在小区房屋销售时未按公建面积公摊，同时具有规划许可证和规划验收许可证的地下停车位的产权应归开发商所有。开发商有权对业主出售，此时开发商与业主签订的车位使用权转让合同是合法有效的，应得到法律保护。

第一，若将其进行出售。

总原则：凡房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将地下车库所有权(使用权)转让给购房人的，取得的收入视同向购房人收取房款外的价外费用，并单独计算相关成本，若此，按销售开发产品计算缴纳增值税及附加、土地增值税等。

土地增值税：单独办理产权(所有权、使用权)转移的车库、储藏间等辅房及停车位、地下停车场所，缴纳土地增值税，且按照“其他类型房产“预征土地增值税。

根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，出售房屋所取得的收入减除取得土地使用权所支付的金额、开发的成本、费用及与转让房地产有关的税金后的余额为计税依据，按适用税率计算缴纳土地增值税。

增值税及附加：按照销售收入缴纳增值税及相关税金及附加。

房产税：由于产权已经发生转移，无需缴纳房产税。

第二，若将其进行出租。

土地增值税：不涉及产权转移，无需缴纳土地增值税。

增值税及附加：按照出租不动产缴纳增值税及相关税金及附加。

房产税：从租计征房产税。自用的具有产权的地下车库，其处理应同房开企业自用开发产品相同，在自用时将开发产品地下车库转为固定资产，并计提折旧。自用部分按财政部、国家税务总局《关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税[2005]181号)的相关规定，对出租部分房产从租计征房产税。

第三，若将其进行自用。

土地增值税：不涉及产权转移，因此不涉及缴纳土地增值税。

增值税及附加：无需缴纳。

房产税：从价计征房产税。根据财税[2005]181号文件,自用的具有产权的地下车库，其处理应同房开企业自用开发产品相同，在自用时将开发产品地下车库转为固定资产，并计提折旧。自用部分按财政部、国家税务总局《关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税[2005]181号)的相关规定，对自用部分房产从价计征房产税。

2、不可以办理产权证的地下车位

（1）人防改建的地下车位

地下人防工程，包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。产权归国家所有，既不归属开发商，也不归属小区业主。如果地下停车场是由人防工程改建的，尽管该面积未分摊给全体业主，开发商也无权出售。但是若开发商将其出租等获益，则根据“人防法”规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。

第一，成本扣除问题。

根据规定，人防工程发生的成本费用，允许扣除相关成本，因此人防工程改建的地下车库，不管以后最终是用于出租、还是出售、还是自用，都应该允许扣除相关成本等等。

政策规定：苏地税规〔2015〕8号规定江苏省地方税务局公告关于土地增值税若干问题的公告：三、关于人防工程成本费用扣除问题依法配建并经验收合格的人防工程，允许扣除相关成本、费用。

第二，地下人防设施改建的车位自用。

土地增值税：地下人防设施自用，如作为仓库，或作为物业用房等等，由于未发生产权转移，不涉及申报缴纳土地增值税。

增值税及附加：无需缴纳。

房产税：从价缴纳房产税。根据规定，人防工程归国家所有，房地产企业虽无所有权但有收益权，应当负担相应的房产税。

房产税政策规定：房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税；

财税[2005]181号《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》第一条规定，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

第三条规定，出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

第三，地下人防设施改建的车位若用于出租。

增值税及附加：则按出租不动产缴纳增值税及附加；

土地增值税：产权未发生转移，无需缴纳土地增值税；

房产税：从租计算房产税。

第四，地下人防设施改建的车位若用于出售。

销售人防车位使用权视同销售不动产，缴纳相应税费。

土地增值税：应该计算收入，补交相关的土地增值税。

政策规定：国税发〔2006〕187号，对于不能办理权属登记手续的车库（车位、储藏室等），按照第四条第（三）项的规定：房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

增值税及附加：按销售开发产品计算缴纳增值税及税金附加。

房产税：无需缴纳。

增值税政策规定：财税[2016]36号财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知：“转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。”

第五，若移交给业主

无偿移交给业主使用，作为公共配套处理，不视同销售，成本记入公共配费用，进项税额允许抵扣。

政策依据：公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。可以作为成本扣除。

（2）非人防地下车位

若地下车位产权归属全体小区业主。如果开发商在销售小区房屋时已将地下停车场按公建面积分摊给了全体小区业主，从法律上讲，该停车场的产权应归全体业主所有，开发商无权与个别业主签订停车场车位使用权转让协议，签订了的协议也应无效。如果小区业主需要购买该停车位使用权的话，应同小区业主委员会或同经业主委员会授权委托的物业管理公司签订车位使用权转让协议，在这种情况下，只有全体业主有权处分该地下停车场车位的使用权。

第一，成本扣除

若属于全体业主所有，则属于公共配套设施，则不论其盈利还是非盈利在计算土地增值税时候，都可以扣除；若建成后，无偿移交政府等，用于非盈利社会公共事业才可以成本扣除

政策依据：国税发〔2006〕187号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第四条第（三）项的规定执行：“房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理:1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。”

第二，若用于出租的。

土地增值税：无需缴纳。

增值税及附加：则应按不动产经营租赁服务缴纳增值税及附加。

房产税：需要缴纳。

政策规定：《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税[2005]181号)第一条规定，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税；

第三，若用于出售。

土地增值税：计算收入，扣除成本

增值税及税金：需要缴纳；

房产税：无需缴纳。

土地增值税政策依据：

国税发〔2006〕187号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第四条第（三）项的规定执行：“房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理:1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。”

三、政策依据

土地增值税

1.根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则

的有关规定，土地增值税是对出售或者以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的行为所征收的税。出售或转让应当以办理相应产权为标志，产权未发生转移就不构成出售或转让。只出租地下车位的行为，因为没有发生使用权的转移，不需要缴纳土地增值税。

2.苏地税规〔2015〕8号江苏省地方税务局公告关于土地增值税若干问题的公告

“三、关于人防工程成本费用扣除问题依法配建并经验收合格的人防工程，允许扣除相关成本、费用。

四、关于车库（车位、储藏室等）问题

（一）能够办理权属登记手续的车库（车位、储藏室等）单独转让时，房地产开发企业应按“其他类型房产”确认收入并计算成本费用。

（二）不能办理权属登记手续的车库（车位、储藏室等），按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第（三）项的规定执行。

（三）随房附赠的车库（车位、储藏室等），无论能否办理权属登记手续，房地产开发企业均应按销售合同上的房产类型计算成本费用。

五、赠送使用权：土地增值税已在销售的商品房中实现。房开企业与购房人签订销售合同，并签订转让地下车位使用权协议，约定将上述地下车位的使用权赠送给购房人，附赠的车位因未取得转让收入，按出售开发产品计算销售收入，因车位使用权价款包含在商品房总价之中，其土地增值税已在所销售的商品房中体现。“

3.国税发〔2006〕187号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》

第四条第（三）项的规定执行：“房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理:1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。”