房地产企业的契税与其他税收政策盘点

* 地产财税圈 2021-12-10

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契税基本要素总结、取得土地使用权环节缴纳契税、改制重组契税减免税政策、房地产交易环节契税优惠政策

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契税基本要素总结

纳税人

税率

1、《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号）第三条规定：

契税税率为3%-5%。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。

2、《浙江省实施〈中华人民共和国契税暂行条例〉办法》（浙江省人民政府令第100号）第四条：契税适用税率为3%。

应税行为

视同应税行为

计税依据

备注：

1、转移土地、房屋权属以外汇结算的，按照纳税义务发生之日中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价折合成人民币计算。

2、政策：《中华人民共和国契税暂行条例》、《中华人民共和国契税暂行条例细则》

3、土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖的成交价格中所包含的行政事业性收费，属于成交价格的组成部分，不应从中剔除，纳税人应按合同确定的成交价格全额计算缴纳契税。（财税字[1998]96号）

应纳税额

应纳税额＝计税依据×税率

纳税义务发生时间

备注：其他合同性质凭证指具有合同效力的契约、协议、合约、单据、确认书以及由省、自治区、直辖市人民政府确定的其他凭证

契税缴纳期限

1、《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号）第九条：

纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。

2、《浙江省地方税务局关于契税缴纳期限的公告》（浙江省地方税务局公告2011年第8号）规定：

契税税款缴纳期限为办理房屋、土地权属变更登记手续之前。本公告自2012年2月1日起执行。

土地、房屋登记变更

纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。

征收机关

1、《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号）第十二条规定：契税征收机关为土地、房屋所在地的财政机关或者地方税务机关。具体征收机关由省、自治区、直辖市人民政府确定。

2、《浙江省实施〈中华人民共和国契税暂行条例〉办法》（浙江省人民政府令第100号）第十五条：契税由土地、房屋所在地的财政机关负责征收。契税征收机关可以委托有关单位代征契税,具体代征单位由省财政部门确定,报省人民政府备案。本办法自1997年10月1日起施行。

3、《浙江省地方税务局关于契税缴纳期限的公告》（浙江省地方税务局公告2011年第8号）规定：在我省行政区域内承受房屋、土地权属的单位和个人，应向房屋、土地所在地地方税务局契税征收机构办理纳税申报，本公告自2012年2月1日起执行。

申请退税政策

1、《国家税务总局关于无效产权转移征收契税的批复》（国税函[2008]438号）规定：对经法院判决的无效产权转移行为不征收契税。法院判决撤销房屋所有权证后，已纳契税款应予退还。

2、《浙江省实施〈中华人民共和国契税暂行条例〉办法》（浙江省人民政府令第100号）第十一条：纳税人缴纳契税后,因所签订的土地、房屋权属转移合同无法履行申请退税的,经县级以上人民政府契税征收机关审核批准,准予退税。

3、《浙江省财政厅关于企业工业用地公开挂牌出让征收契税的批复》（浙财农税字［2005］2号）：被政府收回土地权属的，已交纳的契税不予退还。

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房地产开发企业相关政策

取得土地使用权环节缴纳契税

改制重组契税减免税政策

政策文件：财税〔2018〕17号

其他特殊规定

1、土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖的成交价格中所包含的行政事业性收费，属于成交价格的组成部分，不应从中剔除，纳税人应按合同确定的成交价格全额计算缴纳契税。（财税字[1998]96号）

2、企业承受土地使用权用于房地产开发，并在该土地上代政府建设保障性住房的，计税价格为取得全部土地使用权的成交价格。（财税[2012]82号）

无法取得销售不动产发票契税申报

政策文件：《国家税务总局关于契税纳税申报有关问题的公告》（国家税务总局公告2015年第67号）

1、根据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书发生土地、房屋权属转移，纳税人不能取得销售不动产发票的，可持人民法院执行裁定书原件及相关材料办理契税纳税申报，税务机关应予受理。

2、购买新建商品房的纳税人在办理契税纳税申报时，由于销售新建商品房的房地产开发企业已办理注销税务登记或者被税务机关列为非正常户等原因，致使纳税人不能取得销售不动产发票的，税务机关在核实有关情况后应予受理。

房地产交易环节契税优惠政策

注：家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女

城镇土地使用税、房产税、印花税

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城镇土地使用税

纳税人

在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人。

计税依据

以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。

年税额

1、省、自治区、直辖市人民政府，确定所辖地区的适用税额幅度。

2、市、县人民政府，将本地区土地划分为若干等级，在省、自治区、直辖市人民政府确定的税额幅度内，制定相应的适用税额标准。

3、浙政发［2007］50号《浙江省人民政府关于印发浙江省城镇土地使用税实施办法的通知》

年应纳税额

计税依据×年税额

申报纳税

1、按年计算、分期缴纳。

2、缴纳期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。

征收机关

土地所在地的税务机关。

涉及房地产企业税收政策

纳税义务发生时间

1、以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。（财税[2006]186号）

2、通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地，按照出让或转让方式取得土地使用权的规定纳税。（国家税务总局公告2014年第74号）

纳税义务停止时间

房地产企业房产完工实现销售后，目前无明确的文件规定停止纳税的时间，但是依据国税发[2003]89号《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》购置新建商品房第二条规定：自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。鉴于房屋交付使用后由购买人缴纳土地使用税，产生新的纳税人后原来的纳税人的纳税义务自然停止，因此可依据国税发[2003]89号的规定自房屋交付使用之次月起调减城镇土地使用税计税依据。

“交付使用”的判断在税收法规层面无详细规定，各地理解不一，比如《商品房买卖合同》约定交房时间、实际交房时间、办证时间等。

免税政策

集体土地

在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。（财税［2006］56号）

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房产税

纳税人

一般规定

产权所有人

特殊规定：

1、产权属于全民所有的，房产经营管理的单位。

2、产权出典的，房产承典人缴纳。