讨论！房地产企业的“人防车位”收入属于什么税种？

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房地产开发企业建设住宅商品房时，按照政府相关部门要求，需要修建人防工程或者缴纳异地人防工程建设费。

事实上，房地产开发企业一般都会选择修建人防工程——地下人防车位。那么，地下人防车位究竟该缴哪种税，也是房地产企业普遍关心的问题。一些专家也从交易实质、适用法律法规等对此进行了深入分析，下面，就让我们一起来看看专家们是怎么分析的。

税收争议由来已久

目前，房地产企业开发的地下车位共有两大类——有产权车位和无产权车位。无产权车位具体又分为人防车位和其他无法办理产权书据的车位。房地产企业销售有产权车位的涉税处理较为明确。实务中，争议较大的为人防车位的涉税处理。

实务中，房地产企业只拥有人防车位的使用权，为了顺利将地下车位“卖”出去，房地产企业多采取变通的办法：与业主签订20年的长期租赁合同，合同到期后再无偿续租（一般租期为50年）。对此，有专家认为，人防车位属于国家所有，房地产企业不拥有所有权，无权转让人防车位。房地产企业与业主签订的合同，为租赁合同，应缴纳房产税。还有专家认为，房地产企业与业主签订的合同虽名为租赁，但是租约和租金与其销售有产权车位几乎无异，实质上为销售合同，应缴纳土地增值税。

第1种说法：目前，这种争议已不仅限于法理探讨，而是体现在各地的执行口径中。比如，北京市发布的文件规定，出租房地产虽然取得了收入，但没有发生房地产产权的转让，根据土地增值税政策规定，不属于土地增值税征税范围。

第2种说法：目前地下人防车位的土地增值税处理，按照收入、成本费用处理的不同，分为三种情况：

以辽宁省为例，无产权车位的长租收入不作为土地增值税应税收入，相应的成本费用亦不可在土地增值税清算时扣除；

以浙江省、天津市为例，长租收入作为土地增值税应税销售收入，其分摊的成本、费用可在清算配比扣除；

以江苏省、广东省广州市为例，对于无偿移交政府的人防车位，收入不作为土增税应税销售收入，但成本作为公共配套设施成本分摊到其他可售产品扣除。

交易实质定性较难

房地产企业长期租赁人防车位的交易实质，直接影响税务处理的方式。

有关专家认为，在讨论人防车位税务处理时，应牢牢把握住人防车位产权归国家所有这一点。实践中，房地产企业多与业主签订租赁合同，房屋所有权并未发生转移。而建成转让后不能办理权属登记手续的人防车位，不属于土地增值税的征税范围。同时，房地产企业开发的人防车位，作为公共配套设施的一种，属于《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税〔2005〕181号）第一条范围，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定缴纳房产税。

对于这种观点有人持反对意见。他认为，房地产企业向业主长期出租人防车位，名为出租、实为出售，应缴纳土地增值税。在他看来，房地产企业与业主签订的长期租赁合同，核心有三：一是销售价款一次性支付；二是销售价格与销售有产权车位相差无几；三是使用年限与土地使用权出让年限（70年）期限一致。显然，这种合同的本质就是出售人防工程车库的产权。“要准确地判定一个法律关系的性质，必须依据当事人的核心权利义务，不能仅看当事人使用的合同名称。”

那么，开发商是否有权“出售”人防车位？有专家认为，《防空法》并没有明文规定人防车位的产权归国家所有，只是规定了国家拥有对人防工程车库的征用权。实践中，人防部门也不向房地产企业支付相应的建设成本。那么，人防车位的产权就应该归开发商所有。当然，房地产企业在办理人防工程车库产权登记时，须注明该车位属于人防工程，国家有依法调配使用的权利。基于此，房地产企业有权处置人防车位，其销售收入，应缴纳土地增值税。

期待政策尽快明确

某地产公司区域税务负责人表示，目前，考虑政策不确定性风险，多数房地产企业会尽量减少人防车位建设，主要通过缴纳人防易地建设费的方式，解决人防工程的建设问题。对于无产权的人防车位来说，目前大部分房产企业在预售收到房款后，预缴土地增值税，清算时作为土地增值税应税销售收入，其分摊的成本、费用在清算时配比扣除。

同一笔收入不应该有两种性质。根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，销售无产权的人防车位，按照“销售不动产”来处理，相应的，也应该按照“销售”收入缴纳土地增值税。但与此同时，有些地区的房地产项目公司，又存在被要求按照租赁收入缴纳房产税的情形，这无疑会增加企业纳税税收的不确定性和负担。

目前，一些房地产企业，已经按照集团总部在集团税务信息系统内设置好的数据，就人防车位的收入自动按照销售收入缴纳土地增值税。但与此同时，某个地区的子公司，又存在被要求按照租赁收入缴纳房产税的情形，这无疑会增加企业的税务风险。

随着汽车销售量的增加，人防车位的税务处理，未来会更加受关注。因此，为增强税法适用的统一性和确定性，国家有关部门应尽早出台规定，明确人防车位的税务处理方式。

来源：中国税务报

人防车位产权归属及争议分析

本文作者：丁梦娟

江西豫章律师事务所

人防车位的产权归属问题一直都是普罗大众非常关注的问题，也是司法实践中争议很大的问题，笔者近期解答了很多关于人防车位投诉的问题，在此也想对人防车位的产权归属及争议作出简略分析，以解大众疑惑。

一、什么是人防车位？

根据《人民防空工程建设管理规定》第二条规定：“本规定所称人民防空工程，是指为保障战时人员与物资隐蔽、人民防空指挥、医疗救护而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室（以下简称防空地下室）。”第十五条规定：“人民政府人民防空指挥工程、公用的人员掩蔽工程和疏散干道工程，由人民防空主管部门负责组织建设。防空专业队、医疗救护、物资储备等专用工程，由群众防空组织组建部门和战时医疗救护、物资储备等部门分别负责组织建设。有关单位负责修建本单位的人员与物资掩蔽工程。防空地下室工程，由有关单位或者个人负责组织建设。”可见，人防工程是防备敌人突然袭击，有效地掩蔽人员和物资，保存战争潜力的重要设施。人防工程既包括由人民防空主管部门组织建设的人防指挥工程、公用的人员掩蔽工程和疏通干道工程，还包括由群众防空组织组建部门和战时医疗救护、物资储备等部门分别组织建设的防空专业队、医疗救护、物资储备等专用工程，也包括由有关单位和个人建设的防空地下室工程。新建民用建筑都应当按照其一次性规划新建或者新增地面总建筑面积的一定比例修建防空地下室，并报当地人防部门审批，否则无法取得建设工程规划许可证。城市新建住宅小区所建设的防空地下室工程绝大多数都作为车位使用，这就是我们常说的人防车位。

二、人防车位与普通车位的区别

根据前述，由单位、个人投资建设的防空地下室，平时由投资者或使用者按照有关规定进行维护、管理和使用，战时由人民防空主管部门统一安排使用。换句话说，人防车位与普通车位的区别，就在于人防车位多了一个战时防空的功能，一旦发生战争或地震等紧急事件，随时可以被国家征用转做防空设施。从外观和使用角度而言，人防车位和普通车位并没有任何区别。唯一可区分的是，人防车位的区域装有一道防护密闭门，比较厚重，需要满足一定的防护和密闭功能。

三、国家在人防车位建设过程中需履行的职能

人防部门主要通过以下几种方式实现管理职能：①制定人防工程建设中长期计划和年度实施计划；②审批人防工程的项目建议书、可行性研究报告、初步设计文件、施工图设计文件；③质量监督管理；④竣工验收备案；⑤指导、监督人防工程的维护、使用。

在平时，国家对于地下人防工程并不实际占有，而是由投资人管理、收益，但为了保障其防空职能，国家对人防车位的使用以行政许可制度进行严格管理。

四、国家立法层面对人防车位的产权归属未做明确约定

《人民防空法》第五条明确规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”这只是规定人民防空工程在保证战时使用效能的前提下鼓励民用，但包括《人民防空法》在内的国家立法层面对人防车位的所有权归属至今仍未做出明确规定，这也导致部分城市敢于做第一个吃螃蟹的人，率先制定了地方性法规，对人防车位权属及产权证办理等问题作出明确约定。

五、地方立法对人防车位权属问题作出的尝试

1. 采取将人防工程产权划归开发商所有并可办理产权证的地区

上海市

上海是最早采取将人防工程产权划归开发商所有并可办理产权证的城市。2003年4月1日，上海市人民政府颁布施行的《上海市民防工程建设和使用管理办法》第二十条（所有权）明确规定：“民防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权，民防工程的所有权登记，按照本市房地产登记的有关规定执行。”尽管该规定经2007年、2010年、2015年三次修订，但关于民防工程所有权的规定一直没变。因此，在上海停车市场，人防车位和普通产权车位一样可以出售、办理产权。

广州市

2008年3月20日，广州出台的《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》第9条规定：“人防工程中车位、车库的房地产权证，需注明相关使用注意事项。”可以得出广州市人防车位是可以办理产权证的，但约定不够明晰。2013年11月21日颁布的《广州市人民防空管理规定》第二十五条规定：“人民防空工程所有权归属的确定依据《中华人民共和国物权法》和有关法律、法规的规定，适用与建设用地使用权相一致的原则。人民防空工程可以依照有关规定办理产权登记。房地产登记部门应当根据建设工程规划报建和验收文件及其附图，在登记簿和附记栏注明人民防空工程。”也就是说，建设用地使用权人可以取得人防车位产权证。

重庆市

重庆市2009年就颁布了《重庆市国土房管局关于人防工程权属登记有关问题的通知》（渝国土房管发〔2009〕51号），明确规定人防工程的产权归投资人所有，对结建式人防工程（指结合民用建筑配套修建的防空地下室工程）依法初始登记后，兼作停车场的，政府允许参照普通地下停车库的方式出售，且同意购房人对所购的兼有停车库功能的人防工程拥有产权。2018年5月25日，重庆市民防办在重庆市人民政府官网上发布《重庆市民防办关于我市人防车位产权办理的说明》，说明明确指出人防车位可以出售和办理产权，人防车位产权证由项目所在区县的国土房管部门颁发，人防车位在二次买卖时与非人防车位一样不受限制。

除此之外，福建省的厦门和漳州等地也先后颁布规定，允许地下人防车库进行产权登记。

2. 规定人防工程产权归国家所有的地区

例如：济南市人民政府于2013年10月25日颁布的《济南市城市地下空间开发利用管理办法》第三十七规定：“经依法批准结建的人防工程，所有权属于国家。未经批准，任何单位和个人不得擅自转让、租赁。”

3. 规定人防车位不能出售只能租赁的地区

安徽省

2016年修订的《安徽省物业管理条例》第八十六条规定：“物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，建设单位不得将停车位出售、附赠；出租的，租赁期限不得超过三年。”

江苏省

2012年修订的《江苏省物业管理条例》第六十六条第二款规定：“物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠。”第八十九条规定：“违反本条例第六十六条第二款规定，将平时用作停车位的人民防空工程不向全体业主开放、出租停车位的租赁期限超过三年或者将停车位出售、附赠的，由县级以上民防行政主管部门责令限期改正，没收违法所得；逾期不改正的，处五万元以上二十万元以下罚款。”

江西省

江西省也采取同样观点。2012年1月1日实施的《江西省人民防空办公室关于进一步规范防空地下室平时使用和维护管理有关问题的通知》第一条明确规定：“依法结合民用建筑修建的防空地下室是国家强制要求配套建设的人防工程，属于国防工程和社会公益设施，任何单位和个人不得买卖或者以长期出租使用权的名义变相买卖防空地下室。在目前国家对防空地下室产权尚未明确的情况下，防空地下室平时使用只允许短期租赁，每次租赁合同期不得超过5年。”

六、人防车位产权争议

七、小结

笔者认为，人防车位的战时功能与人防车位产权归属并不存在冲突，《人民防空法》及相关人防立法的宗旨是在保证人防车位战时功能的前提下充分利用人防工程，并未禁止人防车位的买卖交易。但国家立法层面对人防车位产权归属界定模糊，导致各地做法不一，矛盾丛生、纠纷不断。首先，在地方立法明确规定人防车位不能出售只能租赁的城市，开发商作为人防车位的投资者和建造者，为实现利润最大化，照样通过租赁、转让使用权等方式变相出售人防车位，地方立法企图通过一刀切方式维护、管理人防工程的目的落空。其次，部分城市对包含人防车位在内的地下车位不予登记，将造成车位的产权长期处于不确定的状态，带来了大量的纠纷和社会问题，不利于保护相关利益主体的合法权益。为此，只有在国家立法层面统一对人防车位产权归属、产权证办理等作出明确规定，才能定分止争，也更有利于人防工程的平时使用管理。

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