沸腾了！土增税法征求意见稿出炉，房企迎六大利好！

地产财税圈 2021-12-10

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经上半年在内部对立法草案广泛征求意见后，备受房地产行业关注的《中华人民共和国土地增值税法（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》）于7月16日正式发布，向社会公开征求意见。

由于土地增值税的纳税主力是房地产开发企业，因此，业内普遍关心，与现行《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）相比较，《征求意见稿》中的哪些条文，会对房地产开发企业产生什么样的影响？

对此，全国著名税务专家在接受记者采访时分析指出，从《征求意见稿》看，房地产开发企业将主要迎来六大利好；同时与《条例》相比，《征求意见稿》堵塞了以往在土地增值税征管中存在的一些漏洞，房企必须关注。

《征求意见稿》释放六大利好

与《条例》相比，《征求意见稿》在以下六个方面释放出了对房企利好的信号：

利好一，延续《条例》优惠规定的基础上，对个别政策做了适当调整，其中就吸收了现行税收优惠政策中关于建造增值率低于20%的保障性住房免税的规定。

《征求意见稿》规定，纳税人建造保障性住房出售与建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

这有利于鼓励房企建造保障性住房与普通标准住宅出售。

利好二，《征求意见稿》规定，因国家建设需要依法征收、收回的房地产，可减征或免征土地增值税。

这项规定有利于我国未来进行大规模的城市更新改造，房企也将迎来更多的发展机遇。

利好三，《征求意见稿》规定，国务院可以根据国民经济和社会发展的需要规定其他减征或免征土地增值税情形，并报全国人民代表大会常务委员会备案。

这主要是考虑国务院需要根据经济社会发展形势，相机决定一些阶段性、过渡性优惠政策，如企业改制重组土地增值税政策。

而目前现行政策规定是，非房地产企业改制重组不征土地增值税，房地产企业改制重组要征土地增值税，客观上不利于房地产企业改制重组的进行。

利好四，由省级政政府统一土地增值税预征清算等办法。

《征求意见稿》规定，土地增值税预征清算等办法，由国务院税务主管部门会同有关部门制定。各省、自治区、直辖市人民政府可根据本地实际提出具体办法，并报同级人民代表大会常务委员会决定。

该规定改变了以往地级市都能随便制定一个土地增值税预征清算管理办法的各自为政的乱象，做到了全省统一标准，这无疑更有利于房企规范发展，减轻企业办税成本。

利好五，出让集体土地使用权等可以核定征收。

《征求意见稿》规定，出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物，或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资、入股，扣除项目金额无法确定的，可按照转移房地产收入的一定比例征收土地增值税。具体征收办法由省、自治区、直辖市人民政府提出，报同级人民代表大会常务委员会决定。

出让集体土地使用权等可以核定征收，由于集体土地使用权基本上没有什么成本，因此，采取核定征收方式对纳税人将更加有利。

利好六，不需税务机关审核确认就能自行申报入库。

《征求意见稿》规定，从事房地产开发的纳税人应当自达到以下房地产清算条件起90日内，向税务机关报送土地增值税纳税申报表，自行完成清算，结清应缴税款或向税务机关申请退税。

对此，财政部在有关《征求意见稿》的说明中也特别提到这一征管模式的改变：按照党中央、国务院关于深化“放管服”改革的有关要求，《征求意见稿》规定了房地产开发项目实行先预缴后清算的制度，并将现行税务机关根据纳税人提供的资料进行清算审核的做法，调整为从事房地产开发的纳税人应自行完成清算，结清应缴税款或向税务机关申请退税。

为此，需要提醒广大房企注意的是，不需审核确认，企业自行清算申报入库与其他税种征收管理方式一致是一种进步，但如果经稽查、评估后调增税款的，加滞加罚就顺理成章，而这种情况以前基本没有滞纳金罚款。

《征求意见稿》堵塞征管漏洞

与《条例》相比较，《征求意见稿》堵塞了以往在土地增值税征管中存在的一些漏洞。

其一，《征求意见稿》把以往的土地增值税‘可清算’和‘应清算’合并成为‘应清算’，使得清算条件更严格。

据了解，由于房地产开发项目周期都比较长，因此，我国土地增值税实施细则里规定，对纳税人在房地产开发项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因而无法据以计算增值额的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再行清算，多退少补。

因此，一些房企为了减少资金占用，会在“可清算”和“应清算”之间做文章进行筹划，使得应缴未缴土地增值税成为房地产开发行业中普遍存在的现象。

例如，在国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发[2009]91号）中，第十四条就规定，主管税务机关按照本规程第六条进行项目管理时，对符合税务机关可要求纳税人进行清算情形的，应当作出评估，并经分管领导批准，确定何时要求纳税人进行清算的时间。

对确定暂不通知清算的，应继续做好项目管理，每年作出评估，及时确定清算时间并通知纳税人办理清算。如果是可清算的，纳税人要收到这个税务机关的清算通知书才需要清算，纳税人如果没有收到税务机关的清算通知书，可以不必清算，也没有责任。

现在，《征求意见稿》堵住了这个漏洞，规定从事房地产开发的纳税人应当自达到以下房地产清算条件起90日内，向税务机关报送土地增值税纳税申报表，自行完成清算，结清应缴税款或向税务机关申请退税。

“《征求意见稿》把‘可清算’和‘应清算’全部改为‘应清算’后，纳税人如果达到应清算条件不清算的，就要负全部责任。”

其二，《征求意见稿》扩大了土地增值税的征税范围，把出让集体土地使用权纳入了征税范围。

《征求意见稿》规定，出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物，或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资、入股，这类转移房地产行为，都要征收土地增值税。而《条例》仅是对国有土地使用权出让征收土地增值税。

不过，记者注意到，财政部在关于《征求意见稿》的说明中表示，为了建立土地增值收益分配机制，使税制与建立城乡统一建设用地市场的土地制度改革相衔接，《征求意见稿》将集体房地产纳入了征税范围，同时，拟取消土地增值收益调节金，使立法前后集体房地产负担总体稳定。

其三，《征求意见稿》规定先税后证，也被钟必认为对房企体现是“利空”性质。因为，《征求意见稿》规定，纳税人未按照本法缴纳土地增值税的，不动产登记机构不予办理有关权属登记。“这个先税后证的规定，一方面直接影响买方、债权人的权益，另一方面，未来税务机关的基层执行难度加大。”

其四，还有一个问题值得房企关注，就是《征求意见稿》规定，土地增值税的征收管理还要依据《中华人民共和国税收征收管理法》的规定执行。因此，虽然现在土地增值税相关政策中没有一般反避税条款，但未来如果《中华人民共和国税收征收管理法》有一般反避税条款，土地增值税也会执行一般反避税条款。因此，企业如果通过实施其他不具有合理商业目的的安排而减少其应纳税收入或者应纳税所得额的，税务机关有权按照合理方法进行纳税调整。

来源：羊城派

——以上图片内容作者：许非凡

《土地增值税法（征求意见稿》与《土地增值税暂行条例》对比表

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土地增值税暂行条例（现行）	土地增值税法（征求意见稿）
第一条为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，制定本条例。
第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。	第一条在中华人民共和国境内转移房地产并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税人，应当依照本法的规定缴纳土地增值税。
第二条本法所称转移房地产，是指下列行为：（一）转让土地使用权、地上的建筑物及其附着物。（二）出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物，或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资、入股。土地承包经营权流转，不征收土地增值税。
提示：细化纳税义务人的应税行为；“转让”的相关表述改为“转移”
第三条土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。	第三条土地增值税按照纳税人转移房地产所取得的增值额和本法第八条规定的税率计算征收。
第四条纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。	第四条纳税人转移房地产所取得的收入减除本法第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。
第五条纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。	第五条纳税人转移房地产所取得的收入，包括货币收入、非货币收入。
提示：取消“实物收入”
第六条计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。	第六条计算增值额时准予扣除的项目为：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转移房地产有关的税金；（五）国务院规定的其他扣除项目。
	第七条本法规定的收入、扣除项目的具体范围、具体标准由国务院确定。
第七条土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。	第八条土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
第八条有下列情形之一的，免征土地增值税：（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；（二）因国家建设需要依法征收、收回的房地产。
提示：免征、减征规定更加细化，详细请查看征求意见稿第十一条、十二条
第九条纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（二）提供扣除项目金额不实的；（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。	第九条纳税人有下列情形之一的，依法核定成交价格、扣除金额：（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（二）提供扣除项目金额不实的；（三）转让房地产的成交价格明显偏低，又无正当理由的。
	第十条出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物，或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资、入股，扣除项目金额无法确定的，可按照转移房地产收入的一定比例征收土地增值税。具体征收办法由省、自治区、直辖市人民政府提出，报同级人民代表大会常务委员会决定。
提示：增加“按比例征收土地增值税”的规定
第八条有下列情形之一的，免征土地增值税：（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；（二）因国家建设需要依法征收、收回的房地产。	第十一条下列情形，可减征或免征土地增值税：（一）纳税人建造保障性住房出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；（二）因国家建设需要依法征收、收回的房地产，免征土地增值税；（三）国务院可以根据国民经济和社会发展的需要规定其他减征或免征土地增值税情形，并报全国人民代表大会常务委员会备案。
第十二条省、自治区、直辖市人民政府可以决定对下列情形减征或者免征土地增值税，并报同级人民代表大会常务委员会备案：（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；（二）房地产市场较不发达、地价水平较低地区的纳税人出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物，或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资、入股的。
提示：以上内容为新旧税收优惠对比
第十条纳税人应当自转让房地产合同签订之日起7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。	第十三条土地增值税纳税义务发生时间为房地产转移合同签订的当日。
第十四条纳税人应当向房地产所在地主管税务机关申报纳税。
第十五条房地产开发项目土地增值税实行先预缴后清算的办法。从事房地产开发的纳税人应当自纳税义务发生月份终了之日起15日内，向税务机关报送预缴土地增值税纳税申报表，预缴税款。从事房地产开发的纳税人应当自达到以下房地产清算条件起90日内，向税务机关报送土地增值税纳税申报表，自行完成清算，结清应缴税款或向税务机关申请退税: （一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（四）直接转让土地使用权的；（五）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（六）国务院确定的其他情形。
第十六条非从事房地产开发的纳税人应当自房地产转移合同签订之日起30日内办理纳税申报并缴纳税款。
提示：细化纳税申报条款；明确房地产开发项目预缴土地增值税事宜；新增非从事房地产开发的纳税人纳税申报事宜。
第十一条土地增值税由税务机关征收。土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料，并协助税务机关依法征收土地增值税。	第十七条税务机关应当与相关部门建立土地增值税涉税信息共享机制和工作配合机制。各级地方人民政府自然资源、住房建设、规划等有关行政主管部门应当向税务机关提供房地产权属登记、转移、规划等信息，协助税务机关依法征收土地增值税。
第十二条纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。	第十八条纳税人未按照本法缴纳土地增值税的，不动产登记机构不予办理有关权属登记。
第十三条土地增值税的征收管理，依据《中华人民共和国税收征收管理法》及本条例有关规定执行。	第十九条土地增值税的征收管理，依据本法及《中华人民共和国税收征收管理法》的规定执行。
第十四条本条例由财政部负责解释，实施细则由财政部制定。	第二十条土地增值税预征清算等办法，由国务院税务主管部门会同有关部门制定。各省、自治区、直辖市人民政府可根据本地实际提出具体办法，并报同级人民代表大会常务委员会决定。
	第二十一条纳税人、税务机关及其工作人员违反本法规定的，依照《中华人民共和国税收征收管理法》和有关法律法规的规定追究法律责任。
第十五条本条例自1994年1月1日起施行。各地区的土地增值费征收办法，与本条例相抵触的，同时停止执行。	第二十二条本法自年月日起施行。1993年12月13日国务院公布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》同时废止。