吴建斌:房企万一资金周转困难,有几个措施可用

地产财税圈 2021-12-10

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导读

本文来源『易沃高层管理研修』，是吴建斌先生作为易居沃顿商学院导师进行的分享。

吴建斌先生作为碧桂园前CFO时所著的《我在碧桂园的1000天》，曾轰动一时，我读了一遍，受益匪浅。（如果你也想读，小编收藏了电子版，请加微信15231618426）

吴建斌先生至今30年的地产从业生涯，只换了三家公司，前30年在中建和中海，2014年4月加入碧桂园，2017年4月加入阳光城。在地产圈内备受尊敬。

吴建斌先生说，关于房企负债率是高还是低，未来10年要不要继续豪赌，取决于房企对五个影响因素的回答，是Yes、是No，还是含含糊糊。

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自从前后主管几家上市集团财务以来，每次见到投资人或媒体询问业绩时，总会有人询问有关负债率如何控制及控制目标的问题，我会不耐其烦地解释我的看法。因此可见，控制负债率是房地产企业运营过程中的一件大事。

我的看法是，不可视而不见，又不可谈虎色变。

负债率管理是必修课

负债率，也俗称杠杆率。

在曾经读过的教科书上，只教给我们如何计算这一类指标，但并没有说这类指标在什么区间最为合理。这说明，负债率高低并没有统一标准。

1997年亚洲金融危机火烧到香港，对中海地产的打击可说是致命的。痛定思痛。在2001年制定了净负债水平不得超过40%的红线管理。

这是一条铁律，上下须严格执行。后来，这家企业小步快跑、稳字当先。多年后，成为行业的利润王、市值王、品牌价值王。

我在2014年4月加入碧桂园后，为了获得境外融资的重大突破，于是向境外投资人发出了一个清晰信号，即净负债水平控制在70%之内。尽管那时做不到，要做到很吃力，但因为有这个需要，也就一直努力做。

三年后的碧桂园，已是不可同日而语了。

所以，负债率管理是一门必修课。

重视了，可锦上添花，让市场对管理层充满期待，而管理层会为郑重的承诺做出不懈努力。努力了，就像硫酸与水混合后所产生的巨大爆炸一样。这便是化学作用。

上线（限）管理的五要素

在现实和实操过程中，负债率管理却是一个十分复杂十分敏感的事情，不可能用一两句话说得清楚道得明白的。经验告诉大家，往往就是一场又一场的内部博弈。

既然是博弈，皆有输赢。

若是良性的正向的博弈，那是健康做法，可事实上，往往非健康性的博弈很多，有时很烦，因而会打乱许多节奏。常言道，人算不如天算。正面看，这就是管理学的可敬可畏之处。

回想2005年以来，中国房地产进入到蓬勃发展阶段。

这十多年来，房地产调控从不间断，每过几年来一次，而且一次比一次看似猛烈。有部分企业选择不退缩，一方面苦练内功，另一方面伺机而上，把净负债率推到高达百分之几百。如今它们成功了，占据了行业第一方阵地位。

负债率是高是低是好是坏，并没有一个简单而又清晰的答案。

总结而言，负债率的上线（限）管理很重要，但取决于五个因素变化而变化：

第一，整体经济是上升还是下降；
第二，所处行业还有没有机会，是大机会还是小概率；
第三，把沉重的融资成本加上，毛利率处在高位还是低位水平；
第四，高负债率下，你的股东资金回报率是否比没有使用负债率的回报要高？
第五，所谓的高负债率背后的资产质量如何，是好资产还是差资产，是变现快的资产还是变现慢的资产。

假设行业平均净负债率为50%，那么，贵公司是选择高于50%还是低于50%的，则取决于五大因素连乘的结果。

负债率高低的衡量指标

杨国强曾说，高周转就是化解企业运营风险的关键。

他最为有名的一句话是说：我和总裁谈过，给你一块钱，一年后你给我挣回多少钱。总裁说，我给你挣回五毛钱。我说不用，挣回三毛钱就很开心了。

这段话成为碧桂园管理的精髓。

杨国强（碧桂园集团董事局主席）一直强调，他搞企业追求的是股东资金年化回报率。

这是一个现金流管理的概念，是会计上讲的收付实现制下的口径。

房地产行业是一个资金密集型行业，现金周转率非常重要。当你的企业周转率比别人快，那就会产生高于行业的叠加效益。

换句话说，负债率是否高，衡量的一个重要指标则是，你所关注的企业的资金周转是否快。如果保持足够快，说明生意有的做。

所以，关注负债率有时重要，有时不重要。

重要不重要取决于企业在追求什么，追求背后的逻辑是什么。

逻辑通了，如中医经络学说说的，痛则不通，通则不痛。