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资产处置的增值税和会计处理
资产处置的增值税和会计处理
一、出售固定资产
（一）增值税处理
（3）放弃减税：应纳税额=含税销售额/（1+3%）×3%，可以开具增值税专用发票。
销售自己使用过的2009年1月1日以后购进或自制的固定资产；或者 2008年12月31日以前已纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人销售自己已使用过的试点后购入或自制的固定资产：（2）可选择简易计税应纳税额=含税销售额/（1+3%）×2%，不得开具增值税专用发票；放弃减税，应纳税额=含税销售额/（1+3%）×3%，可以开具增值税专用发票。一般纳税人处置固定资产，可选择简易计税的情形有：
①销售自己使用过的2008年12月31日以前（或扩大抵扣范围试点前）购进或者自制的固定资产；②纳税人购进或者自制固定资产时为小规模纳税人，认定为一般纳税人后销售该固定资产；③增值税一般纳税人销售自己使用过的按规定（指专用于简易计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费）不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产；④一般纳税人销售自己使用过的、纳入营改增试点之日前取得的固定资产，按照现行旧货相关增值税政策执行。使用过的固定资产，是指纳税人符合《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号附件1）第二十八条规定并根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产。”⑤销售自己使用过的2013年8月1日前购入的应征消费税的摩托车、汽车、游艇。
1.税率和征收率
税法没有投资性房地产的概念，投资性房地产可以区分为房屋、建筑物和土地使用权。出售房屋、建筑物增值税税目为转让不动产，出售土地使用权增值税税目为转让无形资产，一般计税税率为9%。小规模纳税人及一般纳税人选择简易计税时税率为5%。一般纳税人销售2016年4月30日前取得的不动产、房地产老项目、土地使用权，可选择简易计税，征收率为5%。
根据《企业会计准则第 3 号——投资性房地产》的规定，投资性房地产，是指为赚取租金、资本增值，或两者兼有而有之的房地产。包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。注意：为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的自用房地产，以及房地产企业开发作为存货的房地产，不属于投资性房地产。