以房抵债的税会处理（20230226更新）

以房抵债是指用房产来抵偿欠款，相当于把房产处置了，然后用售房款归还欠款。以房抵债，债务人通常是作视同销售处理，需要缴纳增值税及相关附加、企业所得税、土地增值税、印花税等税收。债权人取得、持有房产时要缴纳契税、房产税、土地使用税等税收。

一、以房抵债的税收优惠

（一）债务人

1.增值税

（1）根据国家税务总局公告2011年第13号规定，纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，不属于增值税的征税范围，其中涉及的货物转让，不征收增值税。

（2）根据《关于银行业金融机构、金融资产管理公司不良债权以物抵债有关税收政策的公告》（财政部 税务总局公告2022年第31号）第一条规定，自2022年8月1日至2023年7月31日，银行业金融机构、金融资产管理公司中的增值税一般纳税人处置抵债不动产，可选择以取得的全部价款和价外费用扣除取得该抵债不动产时的作价为销售额，适用9%税率计算缴纳增值税。按照上述规定从全部价款和价外费用中扣除抵债不动产的作价，应当取得人民法院、仲裁机构生效的法律文书。选择上述办法计算销售额的银行业金融机构、金融资产管理公司处置抵债不动产时，抵债不动产作价的部分不得向购买方开具增值税专用发票。

2.企业所得税

根据《财政部、国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔2009〕59号）规定，企业债务重组确认的应纳税所得额占该企业当年应纳税所得额50%以上，可以在5个纳税年度的期间内，均匀计入各年度的应纳税所得额。 企业发生债权转股权业务，对债务清偿和股权投资两项业务暂不确认有关债务清偿所得或损失，股权投资的计税基础以原债权的计税基础确定。企业的其他相关所得税事项保持不变。 

（二）债权人

1.契税

根据《财政部 税务总局继续执行企业 事业单位改制重组有关契税政策》（财政部 税务总局公告2021年第17号）规定，企业依照有关法律法规规定实施破产，债权人（包括破产企业职工）承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属，免征契税；对非债权人承受破产企业土地、房屋权属，凡按照《中华人民共和国劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工规定，与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业土地、房屋权属，免征契税；与原企业超过30%的职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，减半征收契税。

根据《关于银行业金融机构、金融资产管理公司不良债权以物抵债有关税收政策的公告》（财政部 税务总局公告2022年第31号）第三条规定，自2022年8月1日至2023年7月31日，对银行业金融机构、金融资产管理公司接收抵债资产免征契税。

2.房产税、城镇土地使用税

根据《关于银行业金融机构、金融资产管理公司不良债权以物抵债有关税收政策的公告》（财政部 税务总局公告2022年第31号）第四条规定，各地可根据《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》授权和本地实际，对银行业金融机构、金融资产管理公司持有的抵债不动产减免房产税、城镇土地使用税。

二、以房抵债的损失处理

根据《中华人民共和国企业所得税法》第八条规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。根据《国家税务总局关于发布<企业资产损失所得税税前扣除管理办法>的公告》(国家税务总局公告〔2011〕25号)第四条规定企业实际资产损失，应当在其实际发生且会计上已作损失处理的年度申报扣除；第二十二条第六项规定，企业应收及预付款项坏账损失应依据以下相关证据材料确认：（六）属于债务重组的，应有债务重组协议及其债务人重组收益纳税情况说明。根据《财政部、国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔2009〕59号）第一条第二项规定，债务重组，是指在债务人发生财务困难的情况下，债权人按照其与债务人达成的书面协议或者法院裁定书，就其债务人的债务作出让步的事项。第四条第二项第3目规定，（二）企业债务重组，相关交易应按以下规定处理：3.债务人应当按照支付的债务清偿额低于债务计税基础的差额，确认债务重组所得；债权人应当按照收到的债务清偿额低于债权计税基础的差额，确认债务重组损失。 

三、能否签订三方协议抵债？

先看个例子：A生产A1产品，B生产B1产品，C生产C1产品。A从B购买B1产品，欠款，记其他应付款—B；B从C购买C1产品，欠款，记其他应付款—C；能否B欠C的款由A来还？

假设C本身有购买A1产品的需求，与其让它从市场其他处买，不如促成其从A处购买，C公司记其他应付款—A。

此时签三方抵债协议仅涉及往来款项。以房抵债也是如此，前提是业务真实，价格公允。

四、会计处理

B是房地产公司，C是建安企业，A是C的分包方，B欠C工程款，C欠A分包款，A拟向B购买商铺。签订三方抵债协议，B欠C的工程款用B的开发产品来抵偿。

（一）B公司：

1.B销售房产给A公司

借：应收账款——A公司

贷：主营业务收入

应交税费——应交增值税（销项税额）

2.签订三方抵债协议，三方互相抵偿债权债务

借：应付账款——C公司

贷：应收账款——A公司

（二）C公司：

借：应付账款——A公司

贷：应收账款——B公司

（三）A公司：

1.A取得房产

借：固定资产

应交税费——应交增值税（进项税额）

贷：应付账款——B公司

2.三方抵债时

借：应付账款——B公司

贷：应收账款——C公司

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