“房地产企业收入确认时点一般是以什么为准？”等答疑汇总

江苏省注协2023年7月21日专家网上答疑汇总

原文发布日期：2023年8月1日

转载自：江苏省注册会计师协会网站

　　省注协于2023年7月21日组织了本年度第四期注册会计师行业专家网上答疑活动。本期答疑专家为公证天业会计师事务所（特殊普通合伙）合伙人柏凌菁和江苏东华会计师事务所主任会计师冯凯燕，答疑主题为IPO、破产管理等相关实务问题探讨。以下为整理后的专家答疑汇总，仅供参考，专家答疑不能替代法律法规及执业准则的规定和要求；亦不能替代注册会计师职业判断。

　　问题1：在建工程需要实施监盘程序吗？需要的话，如何设计呢？

　　答：在建工程需要实施监盘程序。具体包括：

　　1.确定在建工程是否存在；

　　2.观察工程项目的实际完工程度；

　　3.检查是否存在已达到预计可使用状态，但未办理竣工决算手续、未及时进行会计处理的项目。

　　问题2：EPC(工程总承包)项目结转，是划分为一项履约义务，还是划分为多项履约义务？进度如何合理确定？工程项目施工中尚未安装、使用或耗用的材料，是否需要在各基准日暂估资产与负债并根据履约进度结转损益？

　　答：实务中，总承包商需要对其所承包的各项服务和工程（单个承诺）的质量、安全、费用和进度进行总体协调和负责，以便能够按照合同约定的时间和质量规格向客户交付。承包方需要提供重大服务，将这些单个承诺作为投入整合为组合产出才能向客户交付，这表明合同中的各个单个承诺是不能够单独区分的。因此，一般而言，EPC(工程总承包)应当作为一项履约义务。具体情况还是要根据合同确定。

　　在确定“履约进度”时，需要注意：如果采用“投入法”中的“成本法”确定履约进度，则对于已经支付的设备采购价款是否计入履约进度的计算，应当按照《新收入准则应用指南》相关规定处理：

　　“对于施工中尚未安装、使用或耗用的商品（不包括服务）或材料成本等，当企业在合同开始日就预期将能够满足下列所有条件时，应当采用成本法确定履约进度时不包括这些成本：第一该商品或材料不可明确区分，即不构成单项履约义务；第二客户先取得该商品或材料的控制权，之后才接受与之相关的服务；第三该商品或材料的成本相对于预计总成本而言是重大的；第四企业自第三方采购该商品或材料，且未深入参与其设计和制造，对于包含该商品的履约义务而言，企业是主要责任人。”

　　在同时满足上述四个条件的情况下，已经支付、但尚未安装的设备价款不能计入履约进度的计算。对于该部分设备，在控制权转移给客户时按照相同的金额确认收入和成本，即零毛利。

　　问题3：房地产企业收入确认时点一般是以什么为准？比如某房企以房子交付业主结转收入，那房企向业主发放交房通知书后就可以结转了吗？

　　答：房地产销售一般在房产完工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，在客户取得相关商品控制权时点，确认销售收入的实现。在实务中，大多数房地产开发企业是以交房作为控制权转移、商品房销售收入确认的最主要标志性事件。但当开发商向购房者发出入伙通知，购房者在合理期限内不来办理相关验收、入伙手续时，在该约定验收期限届满时，相关风险转移，也可以确认收入。

　　问题4：法院在下达裁定书裁定确认债权人的债权后、管理人对债权人进行债权清偿时，法官口头要求管理人对其中某一位债权人的债权暂停支付债权清偿款，但法院未向管理人提交暂停支付债权清偿款的书面协助执行通知书。管理人对该项债权清偿款现已暂停支付近一年了，债权人目前准备对管理人提起诉讼。请问管理人应如何应对？

　　答：管理人应和法官沟通，如果暂停分配的理由已不存在的话，则应正常分配；如暂停分配的理由仍成立的，则要求法院向管理人出具《协助执行通知书》，明确冻结该债权人的债权，以免引发诉讼。

　　问题5：如何判别融资性贸易业务是否违规，比如乙方向甲方提供贸易渠道，由甲方向乙方上游供应商采购货物后，向乙方加价销售，甲方从中获取贸易收益？这种融资性贸易，关联方占用融资资金，融资成本怎么确认呢？

　　答：融资性贸易存在金融监管、虚开增值税发票以及垫资等风险，还有被认定虚构业绩风险（总额法），没有真实交易背景的贸易严格意义上都是违规的。实务中一般不低于企业自身银行贷款利息不高于法定约定的最高利息，双方约定好利率并正常缴纳增值税即可。

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