案例18-08：房屋业主自行保洁仍应缴纳物业服务费

文 / 唐正洪

一、基本案情

原告：铜仁市茂盛伍环物业服务有限公司（以下简称伍环物业公司）。

被告：中国联合网络通信有限公司铜仁市分公司（以下简称联通网络公司）。

原告伍环物业公司诉讼请求：判决被告支付原告物业服务费26611.69元。事实和理由：原告于2014年11月1日起，在河西办事处主导及社区推荐下，与原东太集团物业服务公司进行交接并进驻东太建材市场，为东太建材市场小区住户提供物业管理服务。原告进驻后，积极履行管理服务职责，对相关的问题进行处理。原告参考铜地价字（2002）23号文件的标准，按物业面积每平方米1.5元收取物业费。被告所有物业面积2558.817平方米，按每平方米1.5元应每月缴纳3838.23元物业服务费。被告经原告多次催收仍拒绝缴纳2014年11月1日至2015年12月的物业服务费，原告遂诉至铜仁市碧江区人民法院，经该院作出（2016）黔0602民初1246号《民事判决书》，判决被告按照0.8元每平方米的标准缴纳物业服务费。被告对该判决不服上诉至铜仁市中级人民法院，经该院作出（2016）黔06民终953号《民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2016年6月至今，被告再次拒绝缴纳物业服务费，原告与被告协商多次，并向其发送了《物业服务费欠缴催告函》，其仍拒绝缴纳。为维护原告的合法权益，特诉至人民法院。

被告联通网络公司辩称：1、原、被告不存在任何合同关系。在本案中，被告从未有与原告签订物业服务合同的意思表示，因此被告与原告之间不成立物业服务合同关系。2、被告对原告单方提供的物业服务从未作出接受的默示意思表示，对原告的物业服务情况并不知晓。3、原告将自己的意志强加于被告严重背离合同的基本原则。根据《合同法》的规定，当事人订立合同应当遵守自愿、平等、公平、等价有偿的基本原则，但是本案原告违背了该原则，则其行为无效。4、原告单方对被告提供物业服务的行为违反物权法和涉及物业服务的相关法律规定。根据《物权法》第四条、第七十六条的规定，因被告系房屋的所有权人，原告将其自身意志强加于被告的行为已经构成对被告所有权的侵害，原告的行为系无效行为。

二、一审裁判情况

案件事实：（一）东太公司系东太建材市场小区的建设单位，东太物业服务有限公司系东太公司选定的东太建材市场小区的前期物业管理工作，被告联通网络公司系东太建材市场小区的业主。因该小区尚未成立业主委员会，致使该小区的管理较为混乱。2014年10月23日，贵州东太物业服务有限责任公司（甲方）与原告伍环物业公司（乙方）、铜仁市碧江区河西街道办事处广场社区居民委员会（丙方）签订了一份《东太建材市场物业服务移交协议》，约定从2014年11月1日起，贵州东太物业服务有限责任公司全面退出东太建材市场物业服务管理，在铜仁市碧江区河西街道办事处广场社区居民委员会主导下，由原告伍环物业公司进入东太建材市场全权进行全面物业服务管理；原告伍环物业公司全面承继贵州东太物业服务有限责任公司与东太建材市场各业主物业管理合同关系及与其他任何第三人有关东太建材市场物业服务管理事务。该协议签订后，原告伍环物业公司按约进驻东太建材市场提供公共物业管理服务；被告联通网络公司在东太建材市场的实际房屋面积为2558.817平方米。（二）被告联通网络公司因未向原告伍环物业公司缴纳2014年11月1日至2016年5月31日期间的物业服务费，原告伍环物业公司于2016年6月3日起诉至法院，本院于2016年8月1日作出（2016）黔0602民初1246号《民事判决书》，判决被告联通网络公司向原告伍环物业公司支付物业服务费38,894.02元。被告联通网络公司对该判决不服上诉至铜仁市中级人民法院，该院于2016年12月9日作出（2016）黔06民终953号《民事判决书》，驳回被告联通网络公司的上诉，维持了本院一审判决。2016年6月至2017年6月期间，被告联通网络公司再次拒绝向原告伍环物业公司缴纳物业服务费，因而引发本次诉讼。

一审法院认为：前期物业管理，是由建设单位选聘物业企业进行。前期物业服务合同，自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效后终止。东太建材市场小区的前期物业管理工作，是由建设单位东太公司选定的东太伍环物业公司负责，因该小区尚未成立业主委员会，为规范管理该小区，2014年10月23日，铜仁市碧江区河西街道办事处广场社区居民委员会、贵州东太物业服务有限责任公司与原告伍环物业公司签订协议后，原告伍环物业公司承继东太建材市场小区物业服务管理工作至今，原、被告双方对此亦无异议。被告联通网络公司作为该小区的业主，其与贵州东太物业服务有限责任公司之间成立物业服务合同关系，原告承继了贵州东太物业服务有限责任公司的物业服务管理工作，故原、被告之间成立物业服务合同关系。被告联通网络公司关于其未与原告伍环物业公司签订任何合同，也未同意原告为其提供物业服务，双方不成立物业服务合同关系的意见，与审理查明的事实不符，本院不予采纳。被告联通网络公司关于东太建材市场是一个开放市场，其不需要提供物业服务，原告单方入驻东太建材市场小区，违背了双方意思自治，其自备保安员和保洁员，未接受过物业服务，也不需要原告伍环物业公司的服务的意见。根据审理查明的事实，为了更好的建设和管理东太建材市场小区，经该小区前期物业服务公司及该小区所在的广场社区与原告伍环物业公司的共同协商，原告伍环物业公司才入驻该小区的，并非其单方入驻。根据证人谢传平的证言，被告联通网络公司所在的东太写字楼及该小区的公共区域均有原告伍环物业公司的工作人员在卫生保洁、治安管理、公共基础设施完善等方面提供服务，该服务虽然并非只为被告联通网络公司提供，但是被告联通网络公司作为该小区的业主实际也获得了原告伍环物业公司提供的公共物业服务。故被告联通网络公司的上述意见并不具有事实依据，法院不予支持。综上所述，原告伍环物业公司的诉讼请求具有事实和法律依据，法院予以支持。被告联通网络公司应向原告伍环物业公司支付2016年6月至2017年6月的物业服务费26,611.69元。一审法院据此判决：被告中国联合网络通信有限公司铜仁市分公司于本判决生效之日起三日内支付原告铜仁市茂盛伍环物业服务有限公司物业服务费26,611.69元。

三、二审裁判情况

联通网络公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回伍环物业公司的一审诉讼请求。事实与理由：1.一审适用简易程序审理本案程序违法。本案是否存在物业服务合同关系、伍环物业公司是否提供物业服务，双方争议较大，一审适用简易程序审理本案不当。2．一审认定双方存在物业服务合同关系无事实与法律依据。本案不能以前期物业管理的过渡期代替整个物业服务期；本案无证据证明存在所谓的前期物业服务企业，一审认定东太伍环物业公司将物业服务合同权利与义务转让给伍环物业公司的前提不存在；一审认定联通网络公司与伍环物业公司之间存在物业服务合同关系的证据是（2016）黔0602民初1246号《民事判决书》，我国不是判例法，不能直接以该判决作为认定本案事实的依据。3．一审对联通网络公司提交的能证实双方之间不存在物业服务合同关系的证据不予采信不当。

二审法院认为：（一）关于伍环物业公司与联通网络公司之间是否形成物业服务合同关系的问题。在本案中，伍环物业公司与联通网络公司虽未签订物业服务合同，但是伍环物业公司基于其与前期物业服务商之间的合同转让关系提供物业服务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，伍环物业公司与联通网络公司之间具有事实上的物业服务合同关系。关于联通网络公司提出本案所涉物业服务已超过前期物业服务期间的问题，由于本案并无证据证明该小区业主或业主委员会已通过适当程序及方式解除或调整相应物业服务合同关系。因而，联通网络公司不认可与伍环物业公司之间存在物业服务合同关系，与事实不符、无法律依据。至于，如果联通网络公司认为需要更换物业服务商或需要根据其房屋实际情况调整物业服务价格，其可通过业主委员会或业主大会按适当程序及方式解决。（二）关于联通网络公司是否应当承担相应物业服务费的问题。联通网络公司的房屋位于所在楼房的五至七层，该房屋位于伍环物业公司提供物业服务的小区范围内，伍环物业公司为该小区提供了相应物业服务，联通网络公司作为该小区业主之一，应当承担物业服务费。联通网络公司提出“小区系开放小区，不需要物业服务”以及“联通网络公司的房屋位于五至七层，已实现封闭管理，不需要其他物业服务”的抗辩理由，与客观事实不符，无法律依据，不能成立。同时，根据联通网络公司提供的出庭证人，即联通网络公司的保洁员关于其“处理垃圾是将垃圾放于一楼”的证言，也可印证联通网络公司房屋的使用及管理依赖于小区的整体物业服务，且已实际接受相应物业服务，联通网络公司关于“伍环物业公司未提供物业服务”的主张，与事实不符。（三）关于联通网络公司上诉提出的其他问题。在本案中，对人民法院在其他案件中作出的已生效判决认定的事实，由于当事人未能提供相反证据予以否定，一审将其与本案相关部分作为本案事实予以认定，并作出“伍环物业公司承接前期物业服务商的合同权利义务”之认定，并无不当。由于本案事实清楚，法律关系并不复杂，一审适用简易程序审理本案，并无不当。联通网络公司在一审中提交的证据，除前述证人证言外，其他证据主要证明联通网络公司使用特定电梯的相关问题，并不能证明本案当事人之间是否存在物业服务合同关系，一审对该部分证据不予采信并无不当。因而，联通网络公司关于“一审法院适用简易程序不当”、“采用其他判决认定本案事实不当”、“对联通网络公司提交证据不予采信不当”的上诉理由，均不能成立。二审据此判决：驳回上诉，维持原判。

四、裁判要点

1、关于本案前期物业管理问题。对前期物业管理问题，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条已作出规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因而，联通网络公司不认可其与伍环物业公司之间存在物业服务合同关系，与事实不符、无法律依据。至于，如果联通网络公司认为需要更换物业服务商或需要根据其房屋实际情况调整物业服务价格，其可通过业主委员会或业主大会按适当程序及方式解决。

2、关于联通网络公司是否应当承担相应物业服务费的问题。联通网络公司的房屋位于所在楼房的五至七层，该房屋位于伍环物业公司提供物业服务的小区范围内，伍环物业公司为该小区提供了相应物业服务，联通网络公司作为该小区业主之一，应当承担物业服务费。虽然，“联通网络公司的房屋位于五至七层，已实现封闭管理”的事实存在，但是此并未改变联通网络公司的房屋需依赖于小区相应物业服务的客观事实。因而联通网络公司提出的“小区系开放小区，不需要物业服务”以及“联通网络公司的房屋位于五至七层、实现封闭管理，不需要其他物业服务”的抗辩理由，与客观事实不符，无法律依据，不能成立。

五、裁判索引

一审：贵州省铜仁市碧江区人民法院(2017)黔0602民初1681号民事判决；

二审：贵州省铜仁市中级人民法院(2017)黔06民终1641号民事判决。

---

往期案例

---