案例17-13：房开商转让车库应首先满足业主需要
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《中华人民共和国物权法》
第七十三条：建筑区划内的道路，属于业主共有。
第七十四条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
一、案件事实
原告：
44 29891 44 13223 0 0 7051 0 0:00:04 0:00:01 0:00:03 7048石阡县汤山镇大关社区黄金水都小区业主委员会，以下简称水都业主委员会。
被告：铜仁市向东房地产开发有限公司，以下简称向东房开公司。
被告：扶明开，男。
被告：陆凤艳，女，系被告扶明开之妻。
基本事实：被告扶明开、陆凤艳夫妻俩得知取得黄金水都六栋1单元13号、14号两个车库及该车库旁边的300平方米空地后，有利于自己从事沙发加工，经与被告向东房开公司协商，双方于2015年2月1日签订《车库使用权转让协议》和《车库转让协议》，约定：甲方（向东房开公司）将位于黄金水都六栋1单元13号、14号两个车库及该车库旁边300平方米的坪地转让给乙方（扶明开、陆凤艳）；转让费200 000元；乙方可以在坪地上搭钢架结构的加工房；如乙方在坪地上搭了加工房，甲方必须保证乙方可以从13号、14号车库侧面通道进出，并保证可以从后墙公路边围墙处开通道进出，及13号、14号车库后小通道13.6米由乙方正常通行，给乙方造成损失，由甲方负责赔偿等事项。之后，被告扶明开、陆凤艳支付被告向东房开公司转让款200 000元，并陆续在6栋楼1单元楼梯间墙壁和公路边的围墙开通道口，及在13号、14号两个车位旁边坪地搭建钢架棚，利用车库及搭建的钢架棚加工沙发。2015年5月18日，原告水都业主委员会成立。2015年6月28日被告向东房开公司与被告扶明开、陆凤艳签订了与上述协议内容基本相同的《车库转让协议》，并在该协议上载明转让的车库无产权证（含房产证、土地证等权属证）。2016年3月31日被告向东房开公司作甲方与作乙方的被告陆凤艳签订《车位转让协议》，约定：一、因小区于2014年4月、6月两次洪水灾害，严重造成基础设施瘫痪，为了小区附属工程恢复承建完善，经小区业主委员会和业主代表同甲方协商，由甲方出资叁拾万元整恢复小区部分工程修复，并由业主委员会于2016年3月5日出示公告，先由本小区住户转让，公示期3月15日，在公示日期内，如本小区业主无人转让，再由甲方对外转让；二、甲方将位于黄金水都6号楼车库中13号、14号两个车位及靠该车库边空坪地面积共计300平方米转让给乙方使用；三、转让金额200 000元，乙方于本协议签订时一次性付清；四、转让期限在甲方车库年限的剩余期限内；五、车位的使用：1.乙方取得车位使用权，不能改变建筑结构，空坪可架设加工房，但不能超高原住房一层窗户，影响室内光线，如果空地坪有涉及建筑用地，造成的后果由乙方自行负责，并接受该物业管理公司的统一管理，物管收费标准及物业管理合同另行与甲方委托的物业管理公司签订；2.甲方车位转让后，不能对乙方使用权支配进行干涉，但乙方不能从事噪音作业，影响小区业主信息；3.乙方在使用期限内如发生不可抗力因素，造成车位的毁损由乙方自行承担，甲方转让给乙方的13号、14号两个车位及靠车库旁边坪地面积共计300平方米的使用权发生争议，造成乙方不能正常使用的，由甲方负责协调处理；4.如乙方在该空坪地上搭建了加工房，甲方必须确保乙方可以从13号、14号车库侧面通道出入及后墙公路边围墙处开通道进出，如有其他争议，由甲方出面负责协调处理，如造成乙方不能正常通行，由甲方负责协调；及违约责任、争议解决方式等。该协议于2016年4月11日经石阡县公证处公证。2016年4月27日原告向被告陆凤艳发出《通知》，要求其恢复6栋楼1单元楼梯间墙壁和公路边的围墙，停止侵占13-14号车库旁300平方米的公共面积，拆除搭建的工棚厂房。之后，被告扶明开和陆凤艳对6栋楼1单元楼梯间墙壁予以了恢复，其他未恢复，原告遂提出如前诉求。
水都业主委员会起诉请求：1.确认被告向东房开公司与被告扶明开、陆凤艳2015年6月28日签订的《车库转让协议》无效；2.请求被告扶明开、陆凤艳停止侵占车库旁300平方米土地、限期拆除修建在该土地上的构筑物（工棚、厂房）并恢复损坏的围墙、墙体；3.诉讼费由被告承担。
二、案件审理
裁判理由：法院认为，本案原、被告双方为《车位转让协议》是否有效问题发生争议，该协议所涉车库及车库旁边的空地和围墙，均位于水都业主委员会的小区范围内。由于向东房开公司在诉讼中，并未提出前述车库及旁边空地是在建筑区划之外，以及该车库是位于规划用于停放汽车的车位车库范围之外的事实主张，也未就此举证。因而，本案应认定，前述车库及旁边空地均位于建筑区划内，该车库属于在建筑区划内规划用于停放汽车的车位车库范围。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有”的规定，本案《车位转让协议》所涉车库旁边空地，属于业主共有。该转让协议直接侵害了小区业主的所有权，应为无效。本案向东房开公司，将涉争车库出让给扶明开、陆凤艳用于生产经营，改变了车库及旁边空地的使用情况，该转让不符合《中华人民共和国物权法》第七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”的规定，同时该行为构成对小区居住环境、城市建设的局部环境的损害，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、第五项“有下列情形之一的，合同无效……（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，应为无效。至于向东房开公司该转让协议是否征得水都业主委员会同意，以及其否向水都业主委员会支付了30万元作为小区部分工程的修复费的问题，均不影响对该转让协议效力的法律判断。
裁判结果：依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第四项、第五项，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、2016年3月31日被告铜仁市向东房地产开发有限公司与被告扶明开、陆凤艳签订的《车位转让协议》无效；二、被告扶明开、陆凤艳停止侵占车库旁300平方米空地、并于本判决生效后三十日内拆除修建在该地上的钢架棚及恢复损坏围墙。案件受理费100元，由被告铜仁市向东房地产开发有限公司负担50元，被告扶明开、陆凤艳负担50元。
三、案件评析
（一）本案在认定事实方面，法院对举证责任进行了分配。本案双方为《车位转让协议》是否有效问题发生争议，该协议所涉车库及车库旁边的空地和围墙，均位于水都业主委员会的小区范围内。由于向东房开公司在诉讼中，并未提出前述车库及旁边空地是在建筑区划之外，以及该车库是位于规划用于停放汽车的车位车库范围之外的事实主张，也未就此举证。因而，本案法院认定：１、前述车库及旁边空地均位于建筑区划内；２、该车库属于在建筑区划内规划用于停放汽车的车位车库范围。
（二）本案向东房开公司与扶明开、陆凤艳签定的《车位转让协议》侵害对象有两个：一是车库旁边空地；二是车库。第一，关于车库旁边的空地。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有”的规定，本案《车位转让协议》所涉车库旁边空地，属于业主共有。该转让协议直接侵害了小区业主的所有权，应为无效。第二，关于车库。１、本案向东房开公司，将涉争车库出让给扶明开、陆凤艳，该转让不符合《中华人民共和国物权法》第七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”的规定，应为无效；２、本案向东房开公司，将涉争车库出让给扶明开、陆凤艳用于生产经营，该行为改变了车库及旁边空地的使用情况，构成对小区居住环境、城市建设的局部环境的损害，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、第五项“有下列情形之一的，合同无效……（四）损害社会公共利益”之规定，应为无效。
四、案件索引
一审：贵州省石阡县人民法院（2016）黔0623民初1205号民事判决。
二审：贵州省铜仁市中级人民法院(2017)黔06民终813号民事判决。