香港地产“四大家族”口风变了，这就够了？
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修例风波已经持续17周。社会在反思，到底是什么令香港变得如此陌生？冰冻三尺非一日之寒。土地和房屋的深层次问题成为本周城中聚焦。
因为，香港地产“四大家族”的口风发生了变化。
本周稍早，香港地产商新世界发展宣布将捐出约28公顷农地，以增加房屋供应。其他地产商，如李嘉诚家族的长实，也表示会对效法捐地作出研究。
港府地政总署则在周四发布公告，宣布将在12月27日之前收回784幅私人土地，以推动发展香港北部新界的新发展区。此次收地涉及恒基地产所拥有的近10公顷农地储备，恒地表示“乐意配合”。
地产商囤地，政府低限度干预，供应不足导致房价畸高、人均居住面积狭小，令香港的土地和房屋发展模式长期以来被诟病。
然而，解决这些问题，仅仅靠地产商突然承担责任“慷慨捐地”，就够了吗？
针对香港土地和房屋的发展问题，直新闻记者近日采访了香港科技大学经济发展研究中心主任、经济系教授雷鼎鸣。
直新闻记者：您给港府方面提供了很多房屋以及人口问题的建议，很多人说房屋问题是香港深层次矛盾之一，您对解决香港房屋问题有何见解？
雷鼎鸣：房子的问题是香港社会里面最主要的矛盾之一。从方法来说，其实应该是最容易去解决的，问题是你有没有这个政治能量，你愿不愿意去解决。
关键其实是土地的问题。
香港只有24%的土地是已经开发的土地，总面积是1110平方公里，但是真正建了私人房屋的只有26-27平方公里，是很低的，大概2%点几的。
公屋、居屋占了约16平方公里，还有30多平方公里是在新界的村屋等三层高的房子，他们住的人不多，但是他们占用了30多平方公里，比香港私人的房屋占用的面积更多。
为什么房价这么贵？
主要就是总的量、总的面积不多。平均一个香港人住的面积是16平方米，16平方米是一个平均数，有些人住的很大，有些人比这个16平方米还小得多。它总的面积就是这么多，而且这么多人口，没办法不贵。所以要减低这个价钱，多供应土地，让总建成的楼面面积大幅度地扩大，这样子房价不可能不掉下来的。
但现在每年增加的房子单位跟面积都是非常低的。在1997年以前，平均每一年私人单位大概有3万个单位落成，现在每次都是一两万的样子，有段时候只有七八千个。
在2009年，本来受金融海啸影响，经济很差劲，房价应该大幅度地掉下来，但是在2009年3月份它又反弹了，而且升得很快。经济怎么差，为什么房价还升得那么快？因为当年只有7000多个单位。供应不足，推高香港楼价。
直新闻记者：有什么办法能解决供应的问题？
雷鼎鸣：现在为什么每年建不出这么多房子？因为香港在1985年到2005年，20内平均每年的填海是有190公顷。从2005年到2015年，平均每一年填海只有19公顷，等于是过去的1/10。
香港很多土地都靠填海填出来的，尤其是在比较繁忙的地区，都是填海（填出来）的。从1997年到2003年，香港楼价跌得太厉害，总共平均跌了63%。
从2002年开始，当时的长远房屋策略督导委员就决定了要限制土地供应量，不拿土地出来。填海的话，因为当时有个法庭案例判了不能在维港填海，其实法庭只是说不能在维多利亚港，在外面是可以（填海），但是香港政府不想惹麻烦就停止或是放慢了。
所以土地的储备基本上用光了，用光了以后也麻烦了，因为过去20年左右，香港想拿地发展，又要经过一系列的程序，比如搞一些咨询程序，每搞一个程序都经历很长时间，咨询完一个还要接着另一个，拖拖拉拉的。
从前这个问题不严重，咨询这么多人还可以说是有好处的。因为你把民意、各种意见都可以搞清楚，但因为那时有土地储备，可以允许你搞个十几年。就算咨询时间比较长，但是你可以先用这些土地储备。用了一些后，经过这么多咨询，可能又有些新的地可以拿出来用。这样子永远都有地可以顶住。所以时间慢问题不大。
现在不行，现在没有储备。再用过去方法，你搞来搞去搞了十来年才弄出一块地，你这十来年怎么办？也没有办法了。
要我举个例子，现在可用的土地、最大块的土地就是在东大屿山那边填海，这个最低限度应该是允许填出1000多公顷的，最好是弄到1700公顷。这个地是比较平坦的，还有基础建设，地铁十来分钟就到中环了，所以这个挺重要的。但这些地要填的话，如果还是用现在的架构，说得早点，15年以内填出来已经是运气非常好的了。再把房屋也建起来，我看没有20年大概不行。你怎么能等这么久？怎么可能解决现在的问题呢？
但是你还是要做，要解决房屋问题，要加快速度。政府其实有这个权力，特首有很大的权力的，他（她）要快一些，不要理会过去的这些咨询架构。从前是因为有很多的土地储备才有，现在再延续之前就很糟糕。突破权限以后，对于比较短线能够收回来的土地也比较容易得多。
现在搞了十多年，你还拿不到一块所谓的“棕地”出来。“棕地”是什么？它本来过去是农地，后来改变用途，就叫做“棕地”。这些“棕地”使用效率很低的，你可以把它发展出来，但是中间还存在很多讨价还价的情况,过去十来年基本上一块地都拿不到。所以怎么样才能拿来？我的建议是别等减价、快点卖给（政府）。不能等，你一等的话就会吃亏。另外关键就是要快点推动大屿山东边的填海计划。
直新闻记者：所以现在有人拿香港跟新加坡的土地政策来做比较，您觉得新加坡在房屋政策应用工具上，有没有能提供给香港借鉴的地方呢？
雷鼎鸣：首先新加坡填海填得很厉害，远远比香港多。填了这么多海，新加坡才能解决这个问题，所以关键是有没有土地去给你建房子。供应量一增加的话，房价是会下跌的。
1997年到2003年的时候，因为当时香港是有所谓“八万五”这个口号（董建华在1997年度施政报告提出，每年供应不少于八万五个住宅单位），所以房价是守不住的，几年内下跌63%是完全可以发生的，就算地产商他想搞垄断，顶住这个价钱，他是顶不住市场的力量的。
另外新加坡搞了那个组屋，组屋是有组屋的逻辑。当然假如你没有土地，新加坡也建不出来这些房子。香港要真的填这么多海，真的好像新加坡一样按人口比例填海，香港的居住环境当然不是现在这样子。
所以我说香港政府是自己绑住自己手掌。新加坡政府作风很强，政府干什么马上就去做了。香港政府以目前的情况它学不了。除非它有权力敢于去用，当然，它也做不到新加坡所做的那样。
直新闻记者：港府说未来的施政报告会着重在房屋问题上，林郑也表示，会吸收社区对话的一些建议，你怎么看？
雷鼎鸣：林郑的对话呢，你要看跟谁去对话，谁有代表性，现在没有人能够代表任何人的。在房屋方面，假如她问了那些年轻人，是不是房子是很大问题？是吧，这个就要看她问的是谁了，有些人会说绝对不是问题。
因为我在土地供应专责小组，我们也搞了很多咨询程序，搞了应该起码一二百次，有部分是公开的，非常大规模的对话，但是那些来的人，来来去去都是同一批人的。所谓公开的也是咨询同一批人，他们都是利益集团为主。
你会发现，他们有些人拼命地说，土地绝对不是问题。还有人说，香港房屋的供应已经完全足够。只要把每天所谓150人来香港移民的名额停了，最好就是把已经来了的新移民赶走，他觉得这个问题就能够解决。其实这个是很荒谬的。
因为你看数据，香港人口跟增长率是全世界最低的地方之一。原因就是香港的生育率是很低的。香港家庭居户增长约为1%，人口增长大概0.3%-0.4%左右，还是很低的。那个住户增加就因为很多人退休了，退休以后他出来，自己成立一个家庭。
还有就是香港人均居住面积很低，根本远远不够，我刚才说过了，是16平方米，新加坡差不多是30平方米。内地城市也有37、38平方米左右，农村超过40平米。美国人均大概70平方米左右，欧洲国家也都有好几十平方米，根本香港总的面积就是不够，所以才会这么贵。
还有一种说法是地产霸权，地产商垄断。这种情况我不能说没有。但是这个有一部分是香港政府政策造成的。从前其实在房地产买卖里面，大概八成多的买卖是二手市场的，一手只有百分十几的。
一个地产商推出新房出来，他们面临的竞争不光是新房，还有二手市场的一些小业主跟他们竞争。不过现在销售量差不多是对半的。 其中一个原因就是金管局怕房价掉下来，衍生出银行的金融危机，它就弄出一个20%的按揭，后来变成了30%，后来又增加到40%，房价先给40%（首付）的话是很多资金，很少人买得起的。所以地产商跑出来说我借钱给你，但是你一定要买他的房子，这样子的话，二手市场提供不了这个借贷，所以大家要买新房，因为买房的人需要借钱，这个进一步增加地产商的垄断能力。
还有前几年打击房地产的辣招，也是大幅度减低二手市场的供应量。所以这些政策的问题，地产商的垄断能力反而被推高了，房价也居高不下，很多人都批评过了，我从刚开始问题出现的时候也说过，但是香港政府有些骑虎难下，现在还没有办法去改善。
专访后记
专访中，感受到雷教授对香港土地房屋问题“痛心疾首”，他希望特区政府能够有更多作为。的确，土地房屋问题，与贫富差距、阶层流动、民众获得感等问题息息相关。非常时期，更需要以新的思维去找出路。
这几天，不少港媒就发出强烈呼吁。有媒体就认为，既然政府决心解决深层次矛盾，就应该摒弃放任自由主义的意识形态，重置社会利益结构。比如，政府可以善用既有的《收回土地条例》，直截了当向地产商收购所需土地，彻底掌握农地发展的主导权，根本无需地产商施舍。
而在本周，行政长官林郑月娥表示，未来两星期公布的施政报告，会着重房屋问题。我们希望在报告里，能够看到港府可行又可持续的新政策。
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