我想和北京、上海、深圳的准业主们谈谈。。。

前言：

这几天朋友圈有一个新闻，说的是一个北京父亲，放弃购买北京的500万学区房，拿着500万移民了。

留下一句：哥走了，把20万一平方的学区房留给你们吧。

引发大家哗然，是明智？是傻缺？

今天，我想和均价4万以上的北京、上海、深圳的准业主们谈谈。均价4万考虑到75%的高层得房率，就相当于国外按套内实际面积计算的53333元/平的单价，这个价格可以在悉尼、东京、纽约、新加坡、墨尔本的城市中心区买高级公寓了。

注：本文不是非要推荐大家要去国外买房，只是从数据层面分析，用数据说话，从理念、意识、观念层面来作沟通，因为我们相信，理念的转变远大于行动！理念转变，然后再作进一步的探讨，真的假不了，假的真不了！

先来看一下最近的2016年3月份全国均价TOP10榜的城市：

显然，深圳、上海、北京三地的房价远高于其它城市，套内均价都在5.5万以上，而且要高于东京、悉尼、纽约、墨尔本的中心城区房价，所以，今天的谈话对象也是这三个城市。

中国和国外购房有什么不同？

1、海外通常都是永久产权。

2、海外计算面积是以套内实际面积计算。

3、海外购房贷款利率都很低，比如新加坡才1.25%。

4、海外的房子基本上都是带装修交付。

5、通常，发达国家的房子质量、绿化、景观、品质都要高出中国不少。

6、国外注重公共配套的建设，通常会有整层的会所、空中花园、空中游泳池、烧烤、咖啡吧等公共配套。

7、很多国家的二手房转让税其实很低，比如新加坡，超过5年转让，增值部分都不用交税。

以北京南三环的一个二手房小区为标本

以打算买一套北京的房子为例来探讨是买还是租？

南三环刘家窑已经交房12年的小区：彩虹城。

下图为彩虹城小区2016.4月份实拍：

朋友2003年购买时均价3800元/平，如今二手房售价4.5万元/平，以一套三居120平为例：

总价：540万

首付20%：108万

按揭80%：432万

房贷利率：基准利率打9折是4.41%

按揭20年：等额本息，每月还款27121元

得房率：80%

实际面积：96平

单价（按套内面积计算）：56250元/平

目前小区三房租金：7000元/月

交通：离10号地铁线600米

注：

我的这个朋友是2003年非典期间公司放假，小两口没事干，女朋友说不中买个房子利用这段时间装修装修吧，要不太闲了，男生为了继续维持与女生的非法同居，存款连1万都没有，硬着头皮借钱交了首付，于是，3800元/平买，现在涨到了45000元/平，另一个一样是很要好的朋友，当时因为单身，没有女人在身边唠叨，于是拿钱创业，现在连房子也还是没能买得起。你们说，买房的算不算狗屎运？女人真的是红颜祸水吗？创业有错吗？有错吗！

言归正传，假如，我拿着这100万去国外买房，还在北京生活，会有什么不同？或有什么样的体验？

先来比较澳大利亚的悉尼

我们先来谈悉尼，找一个首付100万左右的在售公寓案例。

我们以PARAMATTA河沿岸的一个公寓为例计算：

面积：83平两房

楼层：10层

交房时间：2018年下半年

交付标准：精装修

车位：送一个车位

总金额（澳币）：82.3万

人民币澳币利率：4.9545

折合人民币：82.3*4.9545=407万

折合单价（人民币）：49036元/平

首付25%：102万

贷款75%：305万

澳洲贷款利率：4.5%

贷款年限：20年

月还款人民币（等额本息）：19961元

依据周边目前租金预计租金：2500元澳币，折合人民币12386元。

如果放弃购买北京的房子，转而拿这100万考虑购买的悉尼的房子，而把北京这个房子租下来，接下来的20年会有什么样的不同？

一张表格看清两种选择之后的数据变化：

选择购买北京三房后：首付108万，以后每月支出27121元。

选择租北京三房、购买悉尼两房后：首付102万，以后每月支出为19296+7000-12386=13211元！

是的，两种活法，每个月还可以省下13211元！20年一共省下来317万元！

注：购买悉尼的两房，一个月还贷是19296元，每月租金是12386元，每月需要贴补6910元。同时租下北京的房子是一个月7000元，一个月需要花13910元。

是的，你不用怀疑！数据已经告诉我们，这就是区别：

开头都一样，用100万去买房。

中间的20年也一样，在北京住着同一套三居室。

结果不一样，落下北京的房子多花了317万，落下悉尼这套房子只是面积少了13平。却省了317万，这13平相当于一平方24.4万！

注：

1、在澳洲购买可以在早期5年左右只还利息不还本金，以减小还款压力。

2、在澳洲也不用购买车位，车位都是送的。

再来比较我们刚考察过的新加坡

以我们在4.7日考察过的公寓项目ALEX为例

如下图的高层公寓：

小区位置很好，离地铁口不过200米，新加坡都是按实际套内面积计算，公寓4层、14层、24层三层都是配套的空中花园、烧烤、游泳池等公共配套。

以一套61平方的小两房计算，96平变61平：

套内面积：61平

总价（新币）：128万新币，按最新汇率1新元=4.7969人民币计算

总价（人民币）：614万

首付20%（人民币）：123万

按揭80%总金额（人民币）：491万

房贷利率：年1.25%

贷款20年：等额本息，每月还贷23132元人民币

租金（新币）：4000新币/月

租金（人民币）：19187元/月

如果放弃了在北京购买这个三房，而是以7000元一个月租下这个三房，拿钱在新加坡买了这个小两房的话：

首付多花了14万，一个车钱，先忽略，每月还贷23132元-19187元=3945元，就是每个月还要贴3945元，再加上在北京的租房一个月7000，一个月的总支出是10945元！

如果是在北京购买下了这个三房，自己住，一个月的支出是27121元。

你买下北京三居室的结果就是：一个月多支出27121-10945=16176元！

一张表格看清楚北京、新加坡两种选择的区别：

选择购买北京三房后：首付108万，以后每月支出27121元。

选择租北京三房、购买新加坡两房后：首付122万，以后每月支出为23132+7000-19187=10945元！

是的，换一种思路，每个月可以省下16176元！20年一共节省263万！

注：

1、以上对比未考虑车位因素，在国外都是送车位，在国内大多都需要再购买。

2、以上对比也未考虑北京是现房二手房，买新加坡还要再等一年交房之因素。

3、即使新加坡这个房子房租租不到4000新币，只能租3000新币，一样是可以一个月省下来11000元人民币的！那怕只能租2000新币，一样可以一个月省下来6000元人民币！

来比较加拿大的温哥华

以在售的一个新房公寓项目Aperture为例计算：

位置：甘比街和41街交叉口附近，距离天车站300米。

面积：88.9平两房

交付标准：精装修

车位：送一个车位

总金额（加币）：80.5万

人民币加币利率：5.0416

折合人民币：80.5*5.0416=405万

折合单价（人民币）：45556元/平

首付35%：142万

贷款65%：263万

加拿大贷款利率：2.4%

贷款年限：20年

月还款人民币（等额本息）：17121元

依据周边目前租金预计交付后的租金：2400元加币，折合人民币12099元。

一张图看懂在北京买房和在温哥华买房，两种选择之下的结果：

选择购买北京三房后：首付135万，以后每月支出25504元。

选择租北京三房、购买温哥华两房后：首付142万，以后每月支出为17121+7000-12099=5022元！

是的，换一种思路，同样的生活品质，你还可以每月省下14482元！20年一共节省348万！

注：

更改北京三房首付为30%主要是为了两种置业方案保持首付金额的大体一致！

有朋友持不同看法

有人会说，K，你杂不说北京房租一年涨了10%啊，新加坡和悉尼会吗？

好，这个问题这样来回答。

1、你有没有考虑人民币汇率问题？人民币对澳币已经从去年中最低的4.5升到了4.9，人民币半年以来的贬值是8.9%。未来呢？还是肯定要贬的。

2、人民币对新加坡元的汇率也是从五个月前的4.4升到4.8，半年以来人民币贬值也是9%。未来呢？也是肯定要贬值的。

3、人家悉尼和新加坡年租金也在涨啊，只是他们的涨幅是保持和国家的通货膨胀率差不多一致，不会像中国这么大幅震荡，他们的年租金会跟着国家经济快速变化，不像中国的租金变化都严重滞后一两年。

4、所以一定要学会用不同的纬度来看问题！

下图为180天以来澳元兑人民币汇率变化图：

从中可以看出，近四个月，人民币对澳元的贬值还是比较大的。

下图为180天以来新加坡元兑人民币汇率变化图：

从中可以看出，近半年以来，人民币对新加坡币都是在持续贬值的。

而在2016年，人民币还有贬值预期，2017年也还是一样，2018还不好预测，但大的发展趋势是这样的。

大家不禁要问，问题出在了哪里？

1、主要还是租售比，新加坡这套公寓租售比为284。而北京这套的租售比却是771，而国际通用的标准就是应该在200-400之间，越低越好！

2、是因为新加坡、加拿大贷款利率非常低，加拿大房贷利率是2.4%（可低至2.1%），新加坡房贷利率低至不可想像的1.25%，而北京的利率我们还是在已经经过数次降息之后再打了9折，如果政策再有变，在北京购房的利率还要再上升，压力还要再加大！

3、国外都是实际面积带装修送车位，而我们国内是按建筑面积计算，实际得房率在60-95%之间不等，同时大多都是毛坯交房，还都需要再购买车位，车位价格也是10-50万不等。

4、国外发达城市经济相对很稳定，不像中国大起大落的，让人有时不知所措。

结束：

本文不是引导非要大家去国外买房，我们知道去国外买房也不是这么简单，还有其它方面需要考虑：

1、租金要不要交税？

2、买方的话资金如何出去？如何突破一个人一年只能汇出5万美元的限制？

3、人在国内，如何管理海外房子的出租？如何和租客打交道？

4、有的国家还有房产税，二手房转让交税也不一样。

5、澳洲、新加坡也都有海外置业额外征税。

所以，本文希望给到的是理念层面的思考，然后根据自己的实际情况而采取适合自己的行动。

但比如对于未来有移民、孩子留学等计划的家庭，当然早做这样的安排是对的！

对于现在还处在刚需阶层的低收入群体，显然，考虑海外资产配置是想的有点多。

而对于我自己来说，在国内肯定不会再购买新的房产，我有老人一套、自己一套、学区一套、海南一套（随时准备撤离北方的雾霾和寒冬）就够了，不会再购买新的房产（可适当长期持有优质写字楼），我会根据自己的实际情况在海外置业，因为我希望我的下一代可以拥有更广阔的天地空间。

所以，认同理念，探讨理念，根据自己的情况，合理配置，规避未来风险，保护财产安全。

而到底这些国家的房子能不能买？哪个地方最划算？哪个楼盘最合适？

米筐坚持的原则是，只听别人说、只听中介讲，获取的信息肯定是不准确的不全面的，团队多人实地去考察，以专业的角度去分析国情、规划、趋势、货币汇率、经济走向、人口净流入、教育竞争力、生活成本、国际形势等，多角度、多纬度分析之后，得到的答案才是最准确的，所以，请给米筐多一些的时间，这些国家我们还没有走完，还没有分析完，我们会在梳理完全球的信息之后给大家更明确的推荐！因为，只从投资角度上来说，以上国家也不见得就是最适合你的！

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