城镇化引擎不停，一二线城市行情不塌！

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引言：

这一次，多个城市在中央要求下连续挥出重拳，对房地产市场开展调控。一时间，上到智库专家，下到贩夫走卒，纷纷表示房价的拐点到了，马上就要进入楼市的寒冬了，崩盘、塌方之声不绝于耳。

这一观点其实是存在相当大局限性的。

前面，米筐已经刊发了一篇文章《六大原因告诉你，中国一二线城市房价为什么不会崩盘》。文章详细地分析了六个原因，开篇就提到城镇化的趋势，切中肯綮。这个趋势很重要，但究竟为什么会出现城镇化？城镇化的本质是什么？中国要继续城镇化的浪潮，问题何在？本文试做一探讨。

扩展阅读：六大原因告诉你，中国一二线城市房价为什么不会崩盘！

 “城镇化”是一项国家层面的重要工作，来头大得不行。仅仅在中央政府的官方网站上，就白纸黑字的写着，城镇化工作是“根据中国共产党第十八次全国代表大会报告、《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》、中央城镇化工作会议精神、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》和《全国主体功能区规划》编制”。

从十八大报告，到十二五规划纲要，分量之重，毋庸置疑。换言之，城镇化这个工作的必要性和重要性，也毋庸置疑。那究竟什么才是城镇化呢？

学究的探讨“城镇化”的学术定义，对于我们普通群众并无太大意义。我们不妨看看在中央政府的规划中，明白给出的关于城镇化的4个目标和3个“1亿人规划”，这就是城镇化的核心框架。

中央政府的城镇化发展目标↓↓↓

如果用表格来展现，可能更为清晰：

表1：关于城镇化的4个目标和3个“1亿人规划”↓↓↓

常住人口和户籍人口的差别，就是到城里的“打工仔”和“本地人”的区别。尤其对于北上广这样的超大城市而言，你就是进京工作十年、年薪一百万，但你没有户口，那么不好意思，你也只是“常住人口”，而不算城市的“户籍人口”。

目前，我国常住人口城镇化率为53.7%，户籍人口城镇化率为36%，比照中央的目标1和目标2，就意味着，在现有基础上，要再引导8200万人由在乡务农转为进城务工，允许1亿1千7百万人在城镇中落户。如果说，8200万人还可以在地下室、合租房、单位宿舍上下铺里挤一挤的话，正式落户的1亿1千7百万人，可是真正的要安营扎寨的。

这还只是阶段性目标。发达国家的数据表明，真正城镇化的拐点往往是人口超过70%进入城镇以后才会到达，而目前中国城镇化的水平，按照严格的计算，也就40%多一点。也就是说，将来会有超过2亿的人口从农村流出来、进入城镇生活。

这种足以让欧洲小国毛骨悚然的体量的人口流动，就是城镇化变革的产能和刚需。

1城乡二元化是历史的重负

长久以来，中华文明是一种农耕文明，中国则是一个农业国家。近代之后，中国则进一步沦为一个落后挨打的农业国家。

建国以后，中央要建立一个强大国家，需要巨额的资金投入。那时不比今日，我们还只有地里刨食的特长，以至于苏联伟大领袖斯大林同志过生日，中国送的贺礼，都是一车皮一车皮的农产品和少量的手工艺品。

中国人民遥祝斯大林同志万寿无疆↓↓↓

中央对农村采取了统购统销的政策，以“剪刀差”的形式进行进行原始资本的积累，为工业的发展获取资金。说穿了，就是通过强制性的低价收购农产品，而让农民承担整个国家工业化和现代化的主要成本。于是，农村在长期的计划经济中始终处于被抽血的位置，出现了建国前三十年农民生活水平未见提高的惨痛状况，也让多年后回到延安看望父老乡亲的周恩来总理老泪纵横。

那年头，农村和城镇，俨然就是天和地的重大差别。有一个城镇户口，对于无数农村居民而言，是一个遥不可及的梦想，只能通过当兵和读大学提干才可能实现。而农村的生产力和生产积极性也长期处于非常低下的水平，几乎可以说，改革开放之前中国农村生产力水平和200年以前相比，并没有本质上的重大提高。

在这一种农村和城镇，存在着天然的权利重大差别的情况下，人们都会希望能够到城镇生活。为了把农民“固定”在他们的岗位上，中国推出了十分严格的户籍制度和相应的配给制度，农民未经许可进城，被称为“盲目流动”，他们也就成了所谓“盲流”，属于驱赶和严打的对象。在控制严苛的时期，没有介绍信和对应的粮票，农民连自己所在的县都出不去；甚至在饥荒的时候，根本就走不出所在的村庄，只能守着被啃光树皮的干枝慢慢饿毙。这一点，年长一点的信阳老人应该还有印象。

2城镇化的起点

从农村抽血来发展工业和军事，本质上讲是一个国家面临战争威胁的无奈选择。当农村被盘剥得奄奄一息的时候，工业和军事的强大也只是泡沫——有几个人会觉得朝鲜真的是“强盛大国”？

不世出的天降伟人金将军↓↓↓

随着联产承包责任制的逐渐推开，农民的生产积极性逐步提升，农村的生产力水平出现了前所未有的井喷，使得不需要再有那么多人捆绑在土地上，来确保国家的粮食供给安全。中国人几十年一直紧巴巴抠着粮票过日子，一时间都不太能适应粮食出现富余的局面。农村头一回产生了劳动力相对过剩，大量的青壮年劳动力需要寻找养家糊口、改善生活的机遇。

改革开放后的农贸市场↓↓↓

改革的春风最先吹绿了沿海的土地，外资的大量注入，产生了对劳动力的旺盛需求。走进城市的第一批农民把消息带回了闭塞的家乡，把自己的亲眷乡邻带到了南方城市，形成了第一波“打工潮”，这其实就是“常住人口城镇化率”的第一次大幅度攀升。随着大量农民进城务工，铁路系统的“春运潮”“买票难”一口气持续了20多年，也给刘志军提供了足够的理由，打着“客运专线”的旗号，开始了中国高铁建设的艰难征程。

当年一部反映打工生活的电视剧《外来妹》，红遍大江南北，无它，有血有肉有生活，唤起无数打工人的心声相应罢了。

电视剧《外来妹》影碟封面↓↓↓

最初那些忍受过最艰苦农村生活的打工仔和打工妹们，在城市里没有更多的要求，就好像大凉山里走到深圳做工的未成年儿童们丝毫不觉得自己在受剥削——因为这种被剥削的日子也比在家乡啃土豆要强了太多。他们不介意挤在工棚里，不介意在流水线上加班，不介意饭盆里只有水煮白菜，只要能有远高于务农收入的工钱可拿，他们就甘愿忍受劳苦。

但是在他们心里大概并没有把自己当做“城里人”。他们更多的愿望，是赚钱回家乡，盖房子、风风光光结婚生子。

3城市的胜利

总有人担心说那么多来自乡村的人口，进入城市，一定会把城市搞乱，没准还各种违建、弄得遍地都是贫民窟。所以就应该派警察查他们的暂住证，就应该派城管掀他们的路边摊，就应该从严管控。比如这次在杭州开G20峰会，大量的小店铺小商小贩被强制停业，外来人口被空前的“肃清”，本市的大量人员也被“推荐”外出旅游。就有不少一些留下来的市民欢欣鼓舞，说好长时间没有看到天这么蓝、水这么清、路这么空旷了，外地人就是讨厌。其实笔者觉得，这种看似居高临下的言辞更招人讨厌。

杭州小店迎盛会↓↓↓

爱德华·格莱来在他的著作《城市的胜利》中研究了大城市贫民窟的许多情况。经过大量的数据调查，他发现，在城市中艰难生存的农民们谁都不是受虐狂，非要到城市里来过不见天日的苦日子不可——他们之所以来到这里，是因为农村的生活水平更糟糕，生活环境更加残酷，几乎没有改变命运的机会。

《城市的胜利》↓↓↓

1996年，里约热内卢90%的居民，包括贫民窟里的，月收入都在85美元以上，而在巴西东北部的农村里，居民中只有不到1/3能够达到这个收入水准。很多文艺青年心目中的田园牧歌，其实是不存在的。

另一方面，这本书的作者认为，贫民窟是观察一个城市活力的重要指标——一个城市如果只有高楼大厦，却没有从四面八方前来投奔以谋求更好生活的穷人，那么这个城市显然是没有吸引力，也没有前途的。在鸭绿江的对岸，那座地图上唯一有灯火的城市平壤，就是一个最佳案例。

对生活水平高低的判断，其实都有着相对性。有时候，城镇居民觉得已经非常困苦的生活，对于农村居民而言，却已经是生活质量的一次重大提升了。正是这种相对性的差异，使得不同阶层、不同收入水准、对生活有不同期望值的群体汇集到一个城市里，完成更合理的社会分工，进一步提高劳动和生产创造的效率。

克里斯·安德森写了一本《长尾理论》，当中提到了一个最浅显的案例。有一些非常小众的商业或者是店面，在中小型城市里根本就开不下去，因为没有足够的客源支撑；只有在人口产生高度聚集，城市规模不断扩大的时候才有可能——在几百上千万人口的城市里，只要有1%的人好这一口，那么这一个行当、店面就可以维持下去。

《长尾理论》↓↓↓

只有大城市，才能提供大型高密度企业发展的人才、物质资源、资讯资源，才能够为提高劳动生产率提供核心要件。城市所产生的聚集效应，本身就是一种经济发展的原动力，数以万计数以千万计的人扎堆在一起生活生产，市场不断扩大，会引发进一步生产效率的提高，而各种思想知识不断的交流碰撞，那么会产生巨大的物质和精神财富，这是分散居住在小城市里所不可能实现的。曾经有一位设计师说，三线城市出高一倍的薪资聘请他，他都不敢去。因为一旦脱离了一线城市的思想碰撞和不断交流的环境，三年之内他就会被这个行业所淘汰。

众多的优质企业，优质人才汇聚到一起，他们可以分摊掉公共设施运营的成本，甚至可以让公共设施的水平进一步提高。这就是为什么很多上海的土著，总是想着让外地的“硬盘”滚蛋，然后他自己可以享受空荡荡的地铁车厢，而实际上，如果没有那些外地人的到来所创造的巨大财富和巨大需求，压根儿就不会有那么一条地铁线。

大城市的聚集效应甚至可以进一步放大了网络的优势，这就是为什么北京上海广州的京东甚至可以当天极速送达。

4城镇化的本质是人的城镇化

所谓的城镇化，并不是把一片一片的农村土地都盖上楼，把农民都赶进楼里住下那么简单。真正的城镇化，不止是物质条件的改善，而且是居住者的城镇化、是人的城镇化，更是人们承载的生产方式、生活方式、消费方式、生存态度的变化。

这一轮，中央提出的城镇化，最终的目标是将超过60%的居民转化为城镇居民，过上城市居民应有的生活。这种生活，并不是像早期农民工进城务工一样，处在最底层艰苦忍耐，完成最基本的生存，而想千方设百计地将赚取的工资流回到农村。新的城镇居民应当真正的把自己当成城镇的主人和所有者——在这里，他们可以按照自己的意愿居住，按照自己的意愿生活、娱乐、投资、教育孩子，而不是完完全全的将自己当成一个庞大机器上的螺丝钉，并且千方百计的将自己的生命价值转换成货币。

更重要的是，这一轮的城镇化被赋予了生产力提升、生产方式改革的重要任务。文件中赫然写着：城镇化“是解决农业、农村、农民问题的重要途径，是推动区域协调发展的有力支撑，是扩大内需和促进产业升级的重要抓手，对全面建成小康社会、加快推进社会主义现代化具有重大现实意义和深远历史意义”。

也正是出于这种考虑，一个完整的城镇化不仅仅需要盖房子使人有所居，而且要让人们能够在城镇中找到适应自己能力的工作，能够有消费的场所条件和意愿，能够让他们过上相对体面的生活。而这一切，远不是盖上多少栋房子就能解决的事情。

要想真正的提高劳动生产率，就得扎扎实实的允许人口、资源、信息自由流动和聚集，产生规模效应、聚集效应和质的飞跃。

从这个意义上讲，一线超大城市、二线省会大城市具有了三四五线中小城镇无法比拟的先发优势条件，必将成为新一轮人口流动的目的地。它们就是新一轮城镇化真正的核心。而大城市的扩张，必然伴随着小城镇的衰败。

这不是危言耸听。1997年，城镇常住人口不到4亿，有668个城市；而2015年城镇人口达到7亿，但城镇数量减少到654个。1998年，常住人口在20万以下的城市有370个，到2014年减少240个，负增长130%。

5城镇化的行政阴影

中国的事情，往往成也萧何，败也萧何。城镇化是政府力推，而绊子最多的也就在政府身上。

所谓的城镇化，其实在洋鬼子那边叫城市化，但在我们这边一定要叫“城镇化”。读政策文件，一定要注意这措辞的细微。从“城市”到“城镇”，其实就把人口聚集地的规模，悄悄的下调了一档，其中要把人口引导到小城市、大城镇的意图也就呼之欲出。

几十年以来，各级政府一直反对扩张大城市，反对超大型城市的建设，反对人口的“过度聚集”。有关部门始终坚持一个基本思路，就是“限制大、中型城市发展，合理发展小城市，积极发展小城镇”。纸面上看，洋鬼子就是如此，美帝的那些常青藤大学，并不是都在纽约华盛顿，而是在中小城市嘛。但问题是，人家的各种资源分配比较均衡，哪里像我们这边城乡之间、大小城市之间天差地别。

但是与此同时，政府的决策又存在着内在矛盾——政治、经济、文化、教育、医疗等大量的资源都在政府的指挥调度下持续向超大城市聚集；与此同时，政府却要把试图前来分享这一些资源红利的人口拒之门外。北京对周边农村和城市的资源限制和压榨，导致了一个尴尬的现象，就是在中国最繁华最现代的中心仅百余公里的地方，就光天化日的存在着赤贫。

环北京贫困带↓↓↓

这就是为什么，别人的城市化跑到我们这里，就变成了城镇化。一言以蔽之，就是党和政府不希望那么多人聚集到大城市。甚至已经到了京沪出台网约车细则如此荒诞，但只要打出“严控城市规模”的幌子，就能理直气壮的程度。明面上的理由，是自然资源不足，城市无法承载。但是比对一下纽约、东京的人口密度和规模就可以知道，本质上是因为就目前的政府治理水平还相对落后，公共资源的分配机制不能应对这种快速变化。

类似的事情，其实在上个世纪八九十年代就已经搞过一轮。不过那个时候的提法不叫城镇化，叫做发展乡镇企业，中央不断地发文件，要求各地方政府就地解决农民务工问题。但是在这一种指令性的导向下，催生出来的大量乡镇企业，无论是规模生产水平生产质量还是效率，都不能够成为真正意义上有竞争力的企业。发达地区的先进产品和先进企业，只要过来一冲击，乡镇企业就只能一片一片的倒闭。最终，到了九十年代末期，整个社会慢慢都意识到了乡镇企业效率的不足。于是，包括乡镇企业在内的中国农村的人财物等等资源，都开始集中地向城市流动了。

但是各级政府官员们脑子里的计划经济思维并没有完全的扭转过来。沉醉在文件治国节奏里的人们，总是以为自己坐在宽敞明亮的办公室里下发的文件真的可以轻易扭转人心大势，还在想着让汇聚到北上广的老百姓乖乖回到四五线城市去解决库存，让南下的东北银们都乖乖回到东北去搞再振兴。

然而，中国现在发展不均衡的贫富分布，不是靠政府规划出来，而是从改革开放以后，千千万万的务工者饱含着血泪，一步一步拿脚走出来的；是无数的普通的农民工，无数的普通大学生背着沉重的蛇皮袋子，用脚投票投出来的。

因为在大城市里，有更多的资源，分工更加细化；市场进一步扩大，在竞争的压力下效率普遍提高，业务水平日益熟练，并且可以带来收入和机遇的全面提升。从这种意义上讲，只要大城市有更多的机会，有更多的资源，那么，单纯靠党和政府把普通农民工（还有所谓的“低端人群”）朝外赶的策略，临时也许有效，但长久看来，是没用的。

上个世纪，曾有过新闻报道，福建那边常有农民坐着集装箱船偷渡到美国去，甚至出现几十个人躲在一个集装箱里最后被活活闷死的人间惨剧。记忆中当时有很多评论，说这些不爱国的人活该去死。后来，类似的偷渡行为好像突然就完全消失了。是因为大家突然之间都变得更爱国了吗？还是留在中国，收入增加的机会不断变多，风险不断降低？

那么同样，涉及到数以亿计人口的流动，如果城市的生产效率相比农村就是高一大截，就永远会不停的有人愿意背井离乡，忍受各种歧视，到城市里去，哪怕是挤在地下室里，也要安营扎寨，希冀未来。

说到这里，大家就可以知道，超大城市和大型城市的房屋限购令也好，拆除农民工学校的臭不要脸举措也好，各种猥琐而精密的驱逐外来人口的小动作也罢，只要经济繁荣，只要工资高涨，只要这里有更多的机遇和资源，人们是不会离开一线二线大城市的。当年，普通的中国人可以冒着生命危险，漂洋过海去打一份黑工，那么今天，他们就一定能突破重重障碍，在大城市安家落户。

从这种意义上讲，是的，一二线城市是不会崩盘的。

工地持续开工↓↓↓

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结语：

我们都是善忘的人。笔者在这里絮絮叨叨，说起了过去的半个多世纪里许多琐碎的陈年往事。

这些小事，却如同无数无声的溪水，流动着数以千万计的普通人的笑容泪水，最终汇聚成这个时代车轮滚滚向前的洪流。这就是中国发展的大势，如果谁硬着头皮不信，那就等着生活掂着棍子来教育他咯。问题是，如果忝居大位的决策者看不到这个趋势，他自己倒是不会吃什么亏，吃亏的是那些傻乎乎跟着乐的普通人。

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