站在天安门上看基于房地产投资价值的未来城市战争！

文章转载自微信公众号“米宅米宅”（ID：mizhaimizhai），作者：米公子，已获授权转载。

先来解释标题中的几层意思：

1、站在天安门城楼上，指的是要具备全国视野，要具有足够高的高度来看问题。

2、基于房地产投资价值，指的是本文主要是以未来城市房产价值为分析依据。

3、未来，指的是大约要站在2030年的时代，来看现在！要具备未来视野！

1

多数人的认识错误

80%以上的人，分析房地产，都是盯着自己所在的城市，也只是看前面一两年的市场，然后就想当然的认为未来的市场会怎样怎样，本篇文章的目的，就是一起和大家来探讨，如何培养出以全国视野、全国高度、未来视野、未来高度来看全中国的房地产价值。

比如：

1、成都过去三年没有涨，根本原因是之前的供应量太大，但很多人会给成都冠以成都人都喜欢打麻将而不喜欢买房的帽子，2016年暴涨了50%以上，于是大家就认为成都本来就应该是准一线城市，未来一年还要涨一倍。

2、郑州过去两年没怎么大涨，一直是温和小幅上涨，大家就会说郑州是一个屌丝之城，房价不具备上涨之条件，冠以郑州人工资太低不能支撑的帽子，2016年郑州上涨了50%以上，于是，大家就又说郑州是在补涨，郑州未来一定是向南京、杭州看齐的，未来一年还要涨一倍。

3、对于重庆也一样，过去3年没涨，于是，大家都给重庆找了一堆不涨的理由，然后说重庆未来不具备上涨可能性。对于长沙、西安也是，我们不看数据、不究其里，就是通过表面结果寻找可以推理的各种理由。

4、而且，太多的文章和分析者都是典型的键盘侠，在分析某个城市之前，并不去实地看，不去一线了解，而在家里百度一番，就摆一堆理由，来说一个误导人的观点，或出于某种非正常目的来摆自己的观点误导别人。

最大的问题是什么：是不能够拉大足够长的时间轴来看问题，比如从2006年看2016年，比如从2030年来看2016年，具备了这样的能力，才能更准确的分析问题，找到原因。

2

未来有价值的城市

经济决定上层建筑。

城市地位决定上层建筑。

只有经济好，房价才可能高。

为什么？

因为房价背后，归根结底是一个资产泡沫问题，而谁来制造资产泡沫？是富人，是有钱人，只有城市里有钱人多了，房价泡沫才能起来，房价才能上涨，因为资产泡沫终归就是一个周期，而周期可以让钱产生流动，把握好周期，富人才可以赚钱，有动力有利益，房价才会上涨。

而穷人有钱后，只会去增加消费，最明显的就是制造现实中的通货膨涨。

所以，你往大的世界来看：

为什么旧金山房价比洛杉机贵？因为硅谷在旧金山，有钱人更多，也更有钱。

为什么悉尼比墨尔本房价高？因为悉尼的经济比墨尔本强，澳洲富人区、首富都在悉尼，全球公司的澳洲中心也大都在悉尼，墨尔本连年全球宜居第一名也不行。

所以，未来房价高的城市，一定是有钱的城市，有钱人聚集的城市。

这是第一个观点。

3

未来城市战争：大更大 小更小

1997年，城镇常住人口不到4亿，有668个城市；而2015年城镇人口达到7亿，但城镇数量减少到654个。1998年，常住人口在20万以下的城市有370个，到2014年减少240个，负增长130%。

中国目前的城镇化率在40%多，发达国家的城镇化率是70%以上，我们按60%目标计算，大约还有10-15年的城镇化发展时间。

听说过一个段子，说年轻人现在回到农村或乡下，住不了多久就要再跑出来，为什么？手机没WIFI，头发没办法做，洗澡也是问题。

在未来的20年时间里，人继续往大城市涌，这里有更好的教育、医疗、商业配套、夜生活、就业机会、创富机会、傍大款的机会、泡美女的机会、一夜成名的机会……

就丑小鸭变白天鹅这个童话来说，在农村或小城市，几乎不再有可能，而在城市，几率就大大增加。

基本上，10年以内，你看不到中国房地产崩盘，不必意淫了，中国房产崩盘，那是国家根基问题，想想2015年的股灾，放在国外，早就演变成规模宏大的经济危机了，在中国，就像没发生一样，就这么过去了。

站在2030年的时间轴上来看中国，那时候，大城市更大、更方便、更发达、更成熟、更高大上，而诸多小城镇会消亡。

水往低处流，人往高处走，而在未来，中国人在中国境内，一样是往可以更好就业、更好赚钱、更好生活、更好配套的城市涌。

这个趋势不会变。

以前有一种声音说，我们不要让我们的城市太大，我们不要患大城市病，我们要控制城市规模，这种观念是错的，为什么？因为，这和人口流动的自然规律相背，当然就不可能行得通。

4

只有一二线城市可以关注

图1、中国境内的人口和资金流动▼

整个中国的人口、钱都是向东、向南流动，所以，这个大方向不能错，向北，北京是顶，向西，西安是顶，然后一直向东、向南的方向发展。

图2、2030年前后，中国城镇化尾声时的城市群▼

1、以北京为核心的天津 、北京经济圈，那时候，廊坊也已经被这个经济圈同化。

2、以上海为核心的长三角经济圈，包括南京、杭州、合肥、苏州等城市。

3、以广州、深圳、香港为核心的珠三角经济圈。

4、以成都、重庆为核心形成的西部成渝经济圈。

以上四个是可以形成规模效应的经济圈！或集群城市！

而武汉、郑州、西安难以形成经济圈效应，会各自成为区域的核心单一特大城市！

图3、记住下面红框内的城市，其它城市一律不看！▼

这里面要说明几点：

1、依据北到北京为顶的观点，沈阳不要作为重点考虑。

2、依据经济决定上层建筑的观点，宁波、无锡的城市地位和青岛、厦门不能比，不是省会，也不是省内双核城市之一，要单独考虑，另当别论。

基本上，红线内的城市，都是不会掉地上的城市，房价过去一年没涨，未来一年还没涨，但你要知道，它是未来核心城市，该是它的，一定会补过来，不要只看一年两年的数据和表现。

其它三四线城市，就不要再去碰了，炮灰，炮灰，说的就是这，当然，炮灰里也有机会，我不反对。

图4、再来看一张表，过去10年哪些城市在飞速发展，速度超过其它？▼

要重点关注前10名：北京、上海、广州、天津、重庆、深圳、苏州、武汉、成都、南京。

还是那句话，经济决定上层建筑，这些城市有钱，有钱人多。

图5、再来看一张表，未来一定要晋升一线城市的是谁？▼

重点关注前五名：成都、杭州、武汉、天津、南京。

显然，这里面没有合肥、南昌、济南、郑州，大家要特别注意。

5

如何看待房地产？

站在2030年的时间轴上，站在城镇化已经接近尾声的大时代背景下。

上面图片3红线杠内的一二线城市之间（除去沈阳和其它较小城市），会依据自己的城市地位、经济水平、经济总量，在房价上面，取长补短，互相靠拢，最终呈现一个和自己城市地位相匹配的房价。

比如现在，成都房价2万、重庆房价7000，这是严重不合理的，在2030年的时代里，重庆的房价与成都相比，同等地段同等品质之下，价格相差不会超过30%。

比如现在武汉房价1.5万，郑州房价1.3万，西安房价7000，在2030年的时代里，同等地段同等品质之下，武汉可以比郑州高10-20%，郑州也只可以比西安高最多10-20%，而不会是现在的差距。

结论：

站在2030年的时代轴和时代背景之下，去发现当前一二线城市洼地，不要管其它太多干扰，去做价值投资的事情，去做5-10年周期的资产配置。

而如果抱着一两年就要翻番的投机心理，米宅不建议，米宅也没有指导性意见，请另寻高明的媒体。

如果要买，只看一二线城市，重点关注准一线城市，不要贪图太便宜，不要选择郊区，不要选择顶豪或别墅，要选择中产阶级可以接盘的房产，选择地铁可以方便到达的楼盘，不要选择小开发商，一定要是可租、可售、可住的有用的品牌开发商的房子！物业管理、楼盘口碑在后期是决定投资回报率能否在城市诸多楼盘中胜出的关键。

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