房子房子房子！我们还要被误导多久？

▲米筐投资提醒：本音频大小1M

“小编，怎么又是房子？能不能写点别的？”

“你们是不是要转型写地产了？”

“看吧，国家开始调控了，楼市马上崩盘。”

“厦门房价怎么看啊？泡沫太大了。”

2017年春季，又一次席卷全国的“房事运动”，再次让这个国家沸腾。都说房地产绑架了中国的经济，可是不知不觉中，房地产也绑架了我们。人与人见面聊得是房子；出行游玩变成了踩楼看盘；专心工作，越来越难，恨不得立马请假奔向售楼部选房。我们渐渐失去灵魂，成为提线木偶，而线的另一头，叫做房子。

米筐后台，每天都会收到大量关于房地产的留言，其中不乏言辞犀利的评论。我们想专注财经，我们想分析金融，不被地产绑架。可是每天扑面而来关于房价的讯息，告诉我们，去关注重大的、公众关心的问题，在这些问题上分享信息，发表我们的见解，让大家听到不同的声音。

关于房地产，有太多太多话题可以讨论，当下的舆论，也一步步引导着我们的思维方式，从财经角度，有些却在一直误导我们。

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租售比、收入比，被用错了的指标

“某某的房价都3万了，房租才3千多，太疯狂了！”

“这个城市工资才4千多，房子都敢卖2万，迟早完蛋！”

租售比和收入比来决定资产泡沫，本身就是个错误，其参考价值微乎其微，它只决定群众情绪。我们需要铭记一点，资产价格和泡沫是否破灭，是由参与交易者决定的。

举个最简单的例子，骑自行车的，看到人家开跑车，用自己的速度来衡量跑车是否有风险，这靠谱么？你看到的跑车危险了，人家或许才刚开到60迈。车速什么时候有危险，什么时候失控，都不由你自行车的速度决定，只决定于驾驶者的情况。房租、工资收入，都是场外价格，也就是骑自行车的；房价交易者价格，才是场内价格，就是开跑车的。

泡沫破灭是不可预测的，只能跟随。笔者交易员出身，请允许我用证券市场来做个对比。我们都知道，在股市里经常会出现大疯牛股，比如曾经的乐视网，同花顺，特立A。他们一路十几倍的涨幅，在上涨的过程中，几乎每天都能听到崩溃声，其间他们也确实有过下跌，但是最终泡沫的破灭，不是由其他股民喊出来的。这些股票的持有者，最终疯狂抛售，才能看到是否真的见顶。

2

财经的角度

那租售比，收入比不能作为参考，该看哪些指标呢？

首先，对于房产，目前主要是刚需和投资两大块组成。刚需族不做讨论，因为当市场充斥人性时，刚需供求已经不能左右价格，价格是由投资客主宰。

既然是投资，那看房价是否泡沫大，就要看投资收益比。

从投资目的上，我们可以分为，抗通胀和炒房赚价差，判断有无泡沫，也要从这两方面考虑。

即使毛算按每年购买力6%贬值速度计算，如果房价每年不涨，或者微涨2%，都是收益比较差的。但是房地产具有周期性，可能2-3年不涨，一波上涨就直接50%起跳，抹平了前两年的亏损，如果所处城市有这个周期（比如北上广深），那都是大大跑赢通胀，有巨大价差收益的。如果是东三省，就相比会差些。

从抗通胀和收益考衡，当下热点城市泡沫破灭并没有到明显迹象，因为投资者仍是收益的。接下来就要看下一个周期，投资者是否仍有大幅收益。

3

限购是最好的调控方式

房地产投资，是国家主导经济复苏的主要力量之一。那就需要行政力量调控涨跌。这个调控力度委实不好把控，涨的猛了，其他产业将被侵蚀，产业转型成为空谈；打压狠了，国家花诺大代价，才创造出一个经济复苏的局面，又被破坏。

那么调控经济的最好方式，就是在个别城市，踩一下油门，然后踩一下刹车，这样就可以前进但不加速。

怎么踩刹车显得尤其重要。目前主要分为需求端和供给端。

在供给端做供给侧改革，国家面对的只是地产企业，可以行政控制，出清落后产能，控制土地供应，维持房价稳定，保证经济前进动力。

在需求端调控，却难度较大，国家面对的是数量庞大的个人，有刚需，有投资，根本无法分辨。

有人说，对存量房进行征收房产税，让持有者成本变高，不就很好把握房价力度了嘛。这个是不可能的，因为目前我国是土地财政税收，也可以理解为增量土地财政税收，如果大面积征收房产税，则税收就会转变为存量土地财政。而目前土地供应，存量是远远大于增量的。那么，在目前的经济当量下，大面积征收房产税，条件仍不满足。

所以，限制购买数量，就成为需求端的唯一手段，使调控达到一种弱平衡。提前锁上房产流动性阀门，有涨价冲动时可以不给涨，同样有突发危机时销许也可以不给降。

任何崩盘，从筹码交易的角度，都会有标志，那就是放量下跌。这很难在一线房地产看到，因为限购，直接控制了成交量。

4

清华毕业不一定买得起房

前阵子，清华毕业买不起房，霸占了舆论头条。清华毕业在北京都买不起房，为啥学历不值钱，学区房却还这么值钱。

有些人骂“这个病态的社会”，有些人狂喊“末日前夜”。

对不起，在一个财经人眼里，清华毕业买不起房，很正常。并不能说明房地产的非理性。大家悲愤的情绪，更多的是，知识分子家国情怀面对残酷现实的无力。却忽视了，自古以来，知识不等于知识经济。学历和房价，并没有直接关系。

A：本质是定价群体不同

北京是全国的首都，今天的北京房价，是由全国人民定价。而清华学子的薪资，却是由企业主市场定价。两个定价者的体量不同，直接决定了房价和学历间的巨大差异。房价的背后是人性竞争，充满了非理性因素；而学历，则是以物换物，不存在失控一说。

人类社会发展至今，依然顺从着丛林法则，弱肉强食。司马迁早在《史记·货殖列传》中讲到“去就与时俯仰,获其赢利,以末致财,用本守之”。大意就是，商海中博取利润，赚了钱后买房买地，才能把赚的钱牢牢锁住。放在古代，就是官家跑马圈地，个人囤地当地主。放到现代，就成了手里一套一套的房子。

北京，因其独特的政治地位，吸引了全国的优秀资源。全国的有钱有权者扎堆往里涌，

经过几十年的优胜劣汰，这个城市每一个资源背后，都是个体背后实力比拼的产物。想象一下，来自浙江和来自天津的两个富豪在北京相遇，打招呼谈合作，张口就是您住几环，住3环还是6环外，可能直接决定是否交换名片。住环外那位一看势头不对，散会直接奔向二手房中介，立马换房子。

明白这些，北京房价，能不高么？

B：学历永远值钱

可是学历都不值钱，还追求高学历，还有必要么？

有必要。只是关于房价，人们错误的将学历和他画了等号。

学历只是一个人的求学经历，高学历并不代表高能力。对于没有实力背景的人来讲，只有高能力，才能无限接近与高资产。高学历，就是高能力的一个门槛，初级筛选标准。高学历者，将是无产者中最接近有产的一批人，属于蹦一蹦还能够到的一批人，而其他人，可能连蹦一下的资格都没有。

当下房价是热门IP，什么都能往里装，误导大众。同样一种逻辑，可以套在不同领域，满足人的泄愤情绪。

“努力健身还是会老去，干嘛还要坚持锻炼。”

不锻炼，老的更快。

“我都道歉了她还不理我，我干嘛还要尝试。”

不道歉，更不会理你。

每一种努力都终将会有回报，知识就是力量，愿明天的你依然会相信。

后记：

对于我们大部分人，从开始，就已经走在了错误的路上。到了现在这个阶段，再聊房价的未来，房地产对经济的未来，已经没什么太大的意义了。为什么？因为针对某种行情，首先想的应该是有没有应对的策略和能力，如果没有，那就是空谈，就是键盘侠，对别人而言就是刷屏，对自己而言就是浪费时间。反正也买不到房，安心工作，该干嘛干嘛。

用焦虑的时间去充实自己，积攒能量，下一次，让自己成为合格的参与者。

您说，对么？

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