朝圣而去，失望而归！以后房地产考察，请自动屏蔽深圳！

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此次的珠三角考察，我在初期做计划时，将其中的重点之一放在深圳。

说起原因，大概是因为深圳是中国住宅商品化的开端，而且自此开端后，一直引导中国房地产的产业进化和制度进化。目前中国的一线房企也大都诞生于深圳，比如，“招保万金”中的三大房企——招商、万科、金地均诞生于深圳。

此去深圳，我们想了解，究竟是怎样一个城市能有如此大的活力，一己之力带动中国房地产的半壁江山奋勇向前。我们更想了解，作为中国房地产的先驱，深圳的商品住宅产业已经进化到何种程度。

其实，我们是抱着朝圣的心态前往深圳。然而，结果却大大的不尽人意。

1

你们现在还来深圳考察学习？深圳的人早都跑外地学习了！

这是到深圳的第一天，我们约访的第一个深圳业内人士，对我们说的第一句话。

当时的我们，正站在深圳罗湖区的某栋高层写字楼的顶层，我们的脚下是密密麻麻的高层建筑和低矮村落，远处是一片热火朝天在建工地。在我们说明此行深圳的来意之后，当地的业内人士说出了上面那句话。

问及原因，当地的地产老炮们似乎带着怨气的吐槽了许久——

首先，当前的深圳关内城区现在处于严重的供需失衡，供严重小于求。现在深圳关内城区——南山、罗湖、福田等区域的在售住宅项目有充足货量的仅10余个左右，但是这10多个项目直接面对的是深圳1000余万人的常住人口。

这种供需失衡直接反映到资产的保值上，在去年的一波暴涨中，深圳关内——罗湖、福田、南山等区域的房价涨幅是关外——龙岗、龙华等区域的近1倍。当地老炮介绍说，这就导致了，当下的深圳人购房的心态普遍是“宁要关内一平方，不要关外一套房”。这种心态，在深圳关内房产的高溢价、高增值能力助推下，更加凸出。

这也就导致了，深圳关内的卖方市场已经持续多年。用当地老炮的原话讲，在深圳的关内，向来都是开发商做主导！基本处于我盖什么，你买什么。而且你能买到就不错了。

深圳的关内房地产已经蜕变成为资产保值的渠道，房子已经蜕变成为一种保值类的金融产品，房子是什么已经不再重要，重要的是关内的地段增值保值能力。

这也就导致了，深圳的关内的房地产产业进化长期停滞不前，产品力的升级更迭已经逐步落后。

然后，我们在聊聊关外——龙岗、龙华等区域。如果说深圳的关内已经成为土豪的资金保值猎场，那么关外已经成为深圳本地刚需的外溢聚集地。

当下，深圳的龙岗、龙华等关外区域已经成为深圳普通人的刚需聚集地。但在关内主城区的房价催动下，这些区域的房价在此前一年也经历了一轮暴涨，房价已经突破3万，直逼4万大关。

短短一年，外溢的刚需客们的购买力急剧缩水。为了最大程度的吸纳这些购买力缩水的刚需客，关外的众多项目纷纷使出了杀手锏——降成本、控总价、送面积。

在这三大杀手锏的影响下，深圳的关外众多项目大都出现了景观缩水、品质缩水的情况，也都趁着新控规出台前走上“偷面积”的不归路。

如果，放在以前，我们还可以学习一下“偷面积”的技巧，如今，新规已经出台，“偷面积”的手法已经过时，面对一众在控制成本的前期下诞生的低品质项目，深圳关外项目的考察学习，更是失去了价值。

因而，当地的地产老炮们告诉我们——深圳的地产从业者现在已经开始“逃离深圳”，前往其他城市学习。

不死心的我们仍然在当地老炮的推荐中筛选了十余个普通住宅项目，我只是想看看，深圳的住宅究竟是不是如他们所说，没有值得学习的价值。而普通的住宅产品最能够代表一个城市的房地产平均水平。

2

一线房企的标准化产品线主动减配，这是深圳房地产给我的第一次暴击。

既然来了珠三角，必不可少要看几个一线房企的本地化项目，比如万科、比如恒大。既然本地的老炮讲，深圳的房地产项目品质低。我们就选择了两个恒大和万科的项目，当时我们考虑到，这种一线房企的标准化产品总不至于差到哪去。

结果证明，我们还是too young too simple。

我们先看了位于关外的万科麓城三期，这项目对外宣传号称万科的金色系产品。万科的金色系产品以配套见长，多位于城市的中心，配套成熟，从产品品质上讲，万科的金色系产品要明显高于万科城系产品。

然而，实际的情况却令人大跌眼镜。社区的景观大幅缩水，除了做了大量的硬质铺装景观之外，软景基本都是草坪铺装，市场已经普及的五重绿化景观在这个项目上丝毫没有体现，整体景观基本就是草坪铺装+稀疏乔木，中间层缺乏灌木的点缀，看起来景观效果非常差。

社区内部的氛围营造也缺乏万科在其他城市的用心，比如在其他城市早已普及的塑胶跑道等设施在三期的社区中不见踪影，而社区的公共空间也少的可怜，没有亭台构成的社区公共会客空间，没有儿童嬉戏空间，更没有老年人的健身设施。

万科麓城三期这个所谓的金色系产品整体看来就是个万科城系产品的翻版而已，无奈身处寸土寸金的大深圳，土地成本高企不下，万科也是为了迎合刚需客户的承受力，在高土地成本下，无奈选择金色系产品主动减配。

除了标准减配之外，万科在这个项目上，在户型实用性方面做的一些探索还是值得称赞的。比如十字形楼栋的布品方式来减少公摊，提高得房率；通过减少户型内部走廊空间，来提高空间利用率。以上尝试，也是万科在做主动迎合客户，以最小的购买力买到最大的功能空间。

3

刚需就别谈什么社区感了，这是深圳房地产给我的第二次暴击。

在广州考察时，我们曾看到保利的某项目在社区氛围营造上做出的种种努力。除了做好社区内部的景观空间、公共空间的互动外，还在社区外围做了许多努力。

比如，在社区的外围栅栏围墙上种植了大量的绿色爬墙类植物，使得社区的外围围墙不再冷冰冰，变得有些温度。还有，在社区的围墙外围也做了三重的立体景观，还重新做了社区外围道路的铺装，增设了社区外围的环形小跑道。这就使得社区内外相互融合，形成一种有机的整体，社区氛围和城市界面得到大幅度的提升。

这就引得我这个来自北方的土包子对珠三角房企的社会责任感大加赞扬，想到深圳作为比广州走的更早的城市，肯定会比广州在社区氛围营造方面做得更棒。

然而，十余个项目看下来，我大失所望。

也可能是，深圳的土地资源高度稀缺，完整的大宗土地相对较少，而且土地的开发成本也都极高，这也就导致了深圳的百亩以上的中大型社区极少，大都是百亩左右，还包括大量的商业和商务用地，留给住宅的开发空间极少。

面对极高的地价，开发商也都在用尽心思去压榨每一平米的土地效益，不仅放弃了大组团社区的营造，而且还做了大量的住宅底商，甚至个别项目，还费尽心机的在每一栋住宅的下面都做了底商。

社区空间小、社区商业多、商住混杂，这也就导致了深圳住宅社区的整体居住氛围非常差——

大量的项目没有缺乏大型的社区组团景观，也更不要奢望社区中间有个大湖这样的大手笔出现了，所以恒大的某项目，标准化的湖景也做了减配，变成了大水塘。

另外，在郑州这个典型的平民城市的众多刚需项目上都已经开始普及的分龄公共活动空间——成人阅览室、儿童活动区、老人康健区，只有在深圳的所谓高端项目上才能一见踪影。这也就导致了，我在考察的过程中极为不习惯，看一个社区两三栋楼，看一个楼盘三四栋楼，而且楼下全是底商串联，没有社区感。

我问及置业顾问，这我以后住在这里，晚饭后的活动怎么解决？置业顾问的回答相当干脆——去社区外面转转吧。我望着社区外的城市主干道上呼啸而过的大车，问，外面哪有空间。置业顾问下面的回答就更加粗暴了——

我们项目才卖3万多，我们是个刚需项目，刚需项目不可能有泳池、湖景、会客厅。这意思俨然就是，你个刚需客，谈什么社区氛围。

4

对户型功能性的变态追求，这是深圳房地产给我的第三次暴击。

刚需客不能谈景观、刚需客不能谈社区、刚需客不能谈氛围，那么对于花了150万首付，每个月还需还16000元月供的刚需客来说，配谈什么？

谈户型功能！

首付100多万买了个80㎡的房子，每个月需要还16000的月供！这是深圳刚需客的普遍购房现实，既然花了这么大的代价，刚需客的普遍目标就是在深圳有个家，能够满足一家人安居的梦想。

那么，深圳房企的终极目标就是如何在80多㎡的房子里做出最多的功能空间，满足全家人的居住和使用。于是，我们此行见了大量的令人惊讶的户型产品，比如70㎡的三房，80㎡的双卫三房，90㎡的双卫四房。

怎么实现？

1、尽可能多的“偷面积”，钻政策的空子，比如深圳的本土知名房企鸿荣源就充分利用花架、露台等空间，大量的赠送面积，最高高达30%的赠送率，做出了90㎡的双卫四房。

2、尽可能多的压缩单间面积。比如，通过压缩主卧和次卧的面积，在80㎡的户型中，生生挤出来一个卫生间，做到了双卫三房，但是主卧中，连个衣柜都放不下。

这样在极致变态前提下设计出来的户型产品，最初的确能够以丰富的功能性打动初次购房者，然而在实际使用过程中，刚需购房者往往会发现这个家拥挤、杂乱、无序，因为在功能性之下，是储物空间、活动空间、居住空间的整体让步！

在这样的户型中，不要奢谈所谓的舒适度，连尊严都被打压！

5

我们在深圳呆了近一周的时间，在这一周中，一直期待着，在这个中国房地产起步最早、发展最快的城市，能有那么一两个普通住宅产品打动我们，告诉我们，中国的房地产产业进化已经进化到让我们无法想象的高度。

然而，并没有！

不仅没有，在这一周中，我们的三观不断受到众多项目的碾压——曾经的一线房企在做减配，刚需不配谈社区氛围、人居尊严在功能面前彻底丧失。

深究背后，我们不难发现无外乎以下几个原因。

土地成本太高，推动房价太高，然而深圳刚需的收入和房价显然无法成正比，房价的接受力有限，开发商也是为了迎合客户的承受力，在高土地成本下，无奈选择减配，以满足客户需求。

除了简配之外，还通过偷面积，加大户型的功能空间，让客户以最有限的钱买到最大功能的房子。

最后，供应量太少，需求太大，长期供不应求的市场，也会导致深圳长期处于卖方市场，开发商在产品塑造方面有些不太用心。

这就是中国房地产最前沿的城市——深圳！

珠三角考察系列分析：

END

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