本想来无锡捡个漏，结果首付100%，捡个P啊！

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无锡在长三角

1、米宅考察长三角，第一站选择了无锡。

在环沪城市群中，无锡是一个很重要的存在。它既是大区域中的环沪城市圈核心城市，又是小圈围中的苏锡常都市圈的核心城市。

2、长三角三大核心城市，上海、南京、杭州，无锡是沪宁线正中心的城市，距离上海110公里，距离南京150公里。

苏锡常都市圈，内部在加速融合，不仅修建了环太湖高速，更规划了太湖湖底隧道。苏锡常高速公路经过无锡环太湖高速段后，无缝与苏州段的环太湖高速连接，将苏州西南部的吴中区和新区，无锡的太湖新城和马山太湖国际旅游度假区紧密联系起来，形成完美的环形区域。

↑↑↑图中圈线部分为太湖湖底隧道

3、无锡是长三角的经济重镇，在江苏省内，一直是仅次于苏州的第二大城市。

无锡是一个当之无愧的工业重镇，堪称中国几大世界工厂之一。无锡最近几年却开始迷失，从2010年至2015年，无锡的GDP排位，从全国第九，滑落到第十四， GDP增长率分别为13.1%，11.6%，10.1%，9.3%，8.2%，7.1%。每年增速平均下滑一个百分点以上，并且已被南京超越。但2016年，无锡的增长率终止了下滑，上升为8.12%，突破了9000亿，无锡正在恢复元气。

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百分之百首付

我们之所以选择无锡作为我们长三角考察的第一个城市，正是看到了它作为的长三角经济重心城市、GDP超过一大波省会的地级市，整个江苏省经济排名第三的城市，楼市均价却只有10500元。

这是多大的漏啊！这个漏我们必须要给粉丝捡到。于是坐上了通往无锡的高铁，我们兴冲冲的就赶往了无锡。但是，当我们经过了两天的实际调研之后，我们发现，我们错了，因为我们来晚了。

我们直接懵了！

我们看的第一个项目是位于老城区非核心区的一个九龙仓开发的项目，临着京杭运河，标准的河景房，但是仅剩了两栋楼，均价在18500，而周边富力拍的一块的楼面价达到了13000，未来价格只高不低。

然后我们又来到了无锡市政府所在的重点打造区域，太湖新城，看了融创了一个项目，置业顾问上来就告诉我们，必须全款。我们直接懵了，难道无锡这市场这么抢手？随后我们得知，附近万科的一个项目也必须要全款。

融创的项目是端午节开的盘，当时首付就要70%，如今剩余房源不多，必须全款。

但太湖新城也并不是每一个项目都要全款，比如富力的一豪宅项目，首付需要50%。但重点在于，整个太湖新城本是无锡在售楼盘的最多的区域，但大部分项目却不开盘，在等，有的是惜售，有的在等预售证。

为何必须全款？

原因就是无锡限签。全市每天只能签约30套，并且这30套还包含了安置房+商品住宅+商业地产，合计起来共有30套。这导致无锡现在已经积淀了数以万计的待签合同。近期购房的任何合同，签约时间都要在一年之后。

不能签约，银行不能放款，但是作为资金链高周转的开发商，这是无法忍受的，据说万科的银行回款是要控制在一周，所以在形式逼迫之下，全款是最佳的选择。就算是不做全款的楼盘，也会按照付款额度多少的顺序进行。没有不喜欢多拿钱的客户。

这一切都是在经历2016年的疯狂之后，留下的后遗症。

无锡的疯狂是怎样来的？

众所周知，无锡的房价的疯狂，是被苏州人炒起来的。

2015年7月，无锡紧跟上海之后，率先在全国打响了楼市的疯狂涨价岁月。当时无锡和苏州的房价差别并不大，但是不久之后，苏州就直追杭州，并将无锡远远地甩在了身后，苏州因此为自己赢得了“四小龙”的称谓。

已经被房价洗脑的苏州人，看到无锡的房价迟迟不动，还是维持在地位不动，就迅速入场扫盘。从2016年年初开始，苏州人来到无锡太湖新区，像扫树叶一样去买楼，而当时太湖新城正陷入在库存太多，价格最低的只有七八千。结果在苏州人的带动下，太湖新城的库存很快清完。

于是在半年时间内，在苏州人的带动下，太湖新城价格急剧涌动。后来，接连拍出的地王，算是彻底的将价格给架了起来，再想往下走，已经不可能了。

无锡在受到来自北方的批评后，迅速启动了限购政策，超过10000的价格限签。

在太湖新城，我们问了下绿城项目的一个二手房，27000/平，而在2016年年初，这个项目的新房价格，却只要10000元，这才是实实在在的价格。在投资客的疯狂带动下，整个太湖新城的价格已经普遍到了18000元-19000元起。

路劲地产在比太湖新城更高端的蠡湖新城拿了一块地，楼面价9000，后来行情不好，14000元/平就卖了，亏钱在卖，在集团内部都是受到批评的项目。但是，路劲很幸运，行情来了，挽救了这个项目。如今，这个项目的均价已经在25000元/平。

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无锡各板块分析

滨湖区

无锡市一直在向南发展，向着太湖靠近，规划了滨湖区。但是因为滨湖区过于庞大，所以又规划了几个子版块，比如蠡湖新城、太湖新城。

蠡湖新城。蠡湖新城是无锡市在沿太湖做的最早的一个新区。整个片区环境非常的好，集中了整个无锡80%以上的自然、人文景观，绿化面积大、干净、漂亮。片区非常纯粹，就是高端住宅区，但是土地又非常稀缺，目前整个区域只有四块住宅用地，其中一块是绿城蠡湖香樟园，已经售完。

绿城蠡湖香樟园▼ 

目前片区内只有一个项目，就是路劲9000元楼面价拿下的地块，二期做了中式的路劲蠡湖院子，价格在23000-28000元。最近蠡湖版块的一个消息是，绿地50亿打造的绿地中心，将建设超高层写字楼、环湖五星级酒店、环湖商业中心。

综合来讲，这个区域因为天然环境和后期政府规划，加上土地稀缺，是非常纯粹的一个高端生活区，自住属性大于投资属性，但资产保值也是完全没有问题的。

绿地中心规划▼ 

太湖新城版块。这个板块是目前无锡炒的最火的版块，2011年市政府搬迁至此，开始加速开发。经过2016年的疯狂，如今整个区域房源都不是很多，有房源的又因为拿不到预售证和惜售，迟迟不能推出。目前，整个版块的热度依然很高。这个区域的外来品牌很多，绿城、融创、万科、朗诗、万达、中海、雅居乐、苏宁、红星都有进驻。

无锡万达城销售中心▼

有意思的是，在传统无锡人的眼中，这里是乡下的乡下，没有人愿意在这里买房子。政府为了促进区域发展，不但将市政府搬迁至此，还引进了无锡市最好的学校无锡师范附属学校。

如今这里是地王最多的一个区域，去年中锐在市政府旁边拿了一个地王，楼面价在18000元，今年五月，市政府边上又拍了一块地，在政府严控价格的情况下，楼面价又拍到了18000。对比起来目前区域普遍19000的售价来说，很显然，未来这里依然是疯狂的。

在太湖边上，万达拿了9000多亩地，建了无锡万达城，包括万达茂、游乐场和住宅，但是住在价格已经在17500了，略贵。

新吴区

新吴区是无锡的工业区，与苏州的相城区接壤。整个片区界面很乱，不宜居。但整个区域在售项目非常少，只有三个，并且一个比一个居住环境差。

在工业区北边有一个富力城，精装修，价格在15000左右，被数条高架包围。在富力城正南边有一个融创的项目森邻森邻，地块非常小，几栋楼，除了一个旧的小商业综合体，几乎没有配套，价格在14000。同富力城一样，也是被数条高架包围。

更厉害的是富力桃园，在从融创森邻森邻去这个项目的时候，因为空气很凉爽，我就打开车窗透透气，结果在项目所在的锡兴路上，一股接着一股的浓郁药味扑面扑鼻而入。我感到胃里翻江倒海的难受，想吐、头晕。药厂就在桃园项目的边上。最后，这个项目没有看，我们就开车走了。

纽迪希亚制药公司▼

锡山区版块

剔除锡东新区，整个锡山区版块算是无锡的一个洼地，但是造成这种状况的原因是因为这里是老工业区，也非城市的发展方向，所以价格只有12000-13000元。

锡山旧城区最有价值的一个版块是荟聚商圈，包含了硕大的购物中心、宜家家居。这里算是整个锡山区域的价值洼地，成熟的商圈、地铁线，周边大开发商云集，云集了蓝光、华润、恒大。

蓝光拿地时间早，也最便宜，开发了中式产品蓝光雍锦园，均价在15000元。华润后期拍地的楼面价在8000，尚未开盘。而恒大最新拿的一块地，楼面价高达11000多元，尚未开盘。

蓝光雍锦园▼

综合来讲，对于无锡楼市来说，从价格上的排序是蠡湖新城（均价25000）>太湖新城（均价19000，客户多为外地人）>梁溪区(价格高低都有，多本地人)、锡东新城（距离主城区太远、等待时间太长、不推荐）>新吴区（14000元，工业区）>锡东区（12500元，老工业区）>惠山区（最北边，偏远）。

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无锡市场判断

1、整个无锡市场，都已经处在高位，目前来看，投资价值并不高。千万不要拿无锡的房价去对标苏州，这是完全不对等的，苏州有1100万人，流动人口有600多万，而无锡总共才650万人。整体来看，无锡是人口流动很弱的城市，增长慢。

2、无论是环沪，还是环宁，无锡正好被架空，在上海之间隔着苏州常熟，与南京之间隔着常州，并非沪宁核心城市辐射的第一线区域。论政治不如南京，论经济不如苏州，更不如上海。

3、无锡的房价在一个正常增长值中，忽然被外力强力拉动，先是苏州上海的投资客，再是接连而来的地王，在双重的作用下，无锡房价涨势过猛。但是这些房价与无锡本身的内功是不相匹配的。所以，目前来看，整个无锡的大部分区域都已无投资价值。

4、不同于大部分城市，长三角实行的是就地城镇化，因为这里的经济太过于发达，产业分布均匀，集聚效应并不明显。人群要么往上海、苏州、南京集聚，要么就地城镇化，这反而是分散了人口的集聚。所以对长三角内的二线三线城市来讲，人口聚集效应并不明显。

长三角灯光图，在就地城镇化的政策之下，亮灯率只会越来越平均，最后连成一整片▼

5、无锡的安置房是可以入市正常交易的，无锡安置房体量非常庞大，并且位置超好，品质也不错，价格9000-10000元，这对商品房有一定的影响的。本地人会更喜欢买这些成熟区的安置房，而不会跑去太湖新城买一套商品房。2016年5月，蠡湖新城的蠡湖一号，是高端住宅社区，但是附近的安置房蠡湖人家均价约在8576元/平方米，而蠡湖一号的均价却达到15000元/平方米，这无疑降低了蠡湖一号对目标客户的吸引力。

6、无锡当前详细调控政策为——非本市户口限购1套；本市无购房记录，全国无贷款记录首付30%；本市无购房记录，全国有1套贷款记录首付40%；有1套以上贷款记录，首付100%。但是大多数情况下，首付40%并不容易实现。

7、如果资金充裕，可以选择蠡湖新区买，无锡目前界面最好的区域，后期规划也很棒。不太建议太湖新城，投资客炒的太厉害。如果想投资，得分区域。整个无锡涨过以后，目前感觉空间已经很小了，捡漏吧。比如说，锡山区荟聚商圈，选择品牌开发商15000以下的价格，对资产保值来说，是没有问题的。

米宅环沪考察正在进行中，目前，无锡、南通城市考察情况已第一时间在小密圈发布，敬请期待苏州、嘉兴、绍兴、宁波等城市的进一步分析。

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