中央定调了，2018，房地产要这么干！

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1

这么多的不一样

2016年中央经济工作会议，2016年12月14日至16日在北京召开。

2017年中央经济工作会议，2017年12月18日到20日在北京召开。

虽然地点一样，都是北京。

虽然时间差不多，都是12月中旬。

虽然参会规格一样，都是所有政治局常委全体参会的最高规格。

然而，如果你认为本次经济会议只是一年前的复制粘贴，那你就大错特错了。

因为，比较两次，至少从房地产发展角度，出现了那样多的不一样。

对于房地产，2016年是这样说的：

促进房地产市场平稳健康发展。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为。

同样对于房地产，2017年是这样说的：

是加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。

为什么会议没有重提“房住不炒”中心思想？

为什么今年对房地产的论述比去年要短很多？

为什么2016年强调的是“地”，2017年强调的是“租”?

为什么2016年提的是“要落实地方政府主体责任”，为什么2017年提的是“分清中央和地方事权，实行差别化调控”?

这背后的逻辑是什么？

不同的重点意味着2018年，房地产发展会起什么样的重大变化？会对我们平常百姓的买房生活产生怎样的影响？

需要我们透过仿佛千篇一律的文字，细细思考。

2

房地产是八大工作目标之一

2017年中央经济工作会议在20日闭幕，晚上七点左右，新华社就播发了新闻通稿。

稿件除了常规的的总结和分析，对各个工作口，也做了非常明确的责任要求。

这其中包括了中国正在进行的所有经济工作的重点，比如环保、民生、乡村、供给侧改革等问题，其中房地产问题，名列第七，连标点一共134个字，相比较去年310个字，篇幅并不算很多。

然而就是这134个字，已经拉开了建立新的住房制度和长效机制建立的序幕。

3

住房制度改革怎么改

首先是，“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”的论述。

可以说对大家关注的新的住房制度，已经划出了重点。

什么是重点。

“建立多主体供应、多渠道保障、租购并举”都是重点。

什么是“多主体供应”？

以后房子不仅仅是开发商要建，各个社会主体都有责任供应。

品牌房企、中小型地方房企等提供商品住房供给；地方政府提供保障房、共有产权房、公租房等供给；开发企业自持住房、商业工业存量房持有方、国有企业、个人及相关机构提供住房供给。社会上的各个主体都要参与供给，只是重点不同罢了。

什么是“多渠道保障”？

各种形式——商品住房、安居住房、保障住房；产权型住房、共有产权型住房、租赁型住房等，一个都不能少。

另外，土地渠道支持，鼓励国企将闲置土地自建自住房、租赁用地从国有用地，集体用地进行保障。金融渠道支持，要充分利用社会资金，拓宽企业融资渠道；根据实际情况，进行金融创新，支持租赁行业发展。总之，从土地到资金，一切都要为保障保驾护航。

什么是租购并举的住房制度？

改变了以往“购租并举”的说法，“租购并举”的表述更加突出了发展住房租赁在整体住房制度中的作用。今后，租赁将变成供应的主角，而不是一个可有可无的跑龙套的。

总之，三句话完全勾勒出以后“以租为主”的中国安居制度。

4

2016年强调的是“地”，2017年强调的是“租”

对比两年的房地产管理重点，你会发现一个突出特点是：

2016年，特别强调的是土地供应，人地挂钩，盘活土地。

2017年，特别强调的是长期租房，支持机构，保护权益。

为什么呢？

因为这是完全不同的两种调控思路进行承接，强调土地，就是强调供给侧的改革，土地要供应充分，房子才能供应充分，房价才能平稳，市场才能平稳。这是2016年年终，也就是2017年中央思路的重点。

这个思路对不对呢？各有各的看法，但至少中央觉得是满意的，房价在中国绝大多数的城市，已经稳定，特别是在一线城市已经稳定，具备了下一步“需求侧”改革的条件了。

变买为租，实际上就是2018年的工作中心思想，把“租”作为解决需求侧的主要办法，而不是买卖。

所以，在2018年你会发现。

1、 用于出租的房屋更多了，而且国有企业、大开发商和政府会更多的介入租赁市场。

2、 用于建出租房的土地更多了。

3、 租售同权的政策会进一步落实。

4、 更多的机构会加入“租赁的盛宴”，开发商会提供租赁产品，银行会提供租赁金融服务。

5、 更多的年轻人需要，也必须通过租赁解决自己进城后的居住问题。

5

连续性和稳定性

长效政策、短效政策，压住房价就是好政策。

通告中，没有继续使用“房子是用来住的，不是用来炒的”的中心思想，代之以连续和稳定，为明年的政策开始定调。

这说明，在大领导的心中对今年的政策效果是基本满意的。否则这个用词一定是“加强”“加快”和“严格”。

所以对于明年的基本判断是：

1、  出新政策，特别是明显指令性、强制性政策，不会再大规模出现。

2、  但是现有的政策还是要坚持，因为长效机制还没有完全建立，即使建立，发挥多大的作用，也是一个问号。一旦停止吃药，炒房会不会卷土重来，谁都不能打包票。

3、  所以市场要稳，要像今年一样稳，市场要冷，要像一线城市一样冷，是明年所有政策的一个立足点。

6

差别化调控

“分清中央和地方事权，实行差别化调控”是以往没有见过的新词新语。

2017年全国的房地产的情况千差万别，有的房价上涨四分之一，比如武汉、南京。有的房价下降四分之一，比如环京。

所以，2018，中央不愿再搞政策一刀切，也不能再搞一刀切。

所以需要放权，放给地方政府调控权。

市场火热的，你要强化，市场已经冰冷的，你要稍松。

总之，要一城一个政策，一地一个政策。

然而，放权的背后是什么？

就是“分责”，就是2016年的“要落实地方政府主体责任”。

权利放给你，责任更要落实到你身上，如果2018年的调控没做好，房价要是再次涨上天，炒房要是再次满天飞，或者市场过冷影响本地经济发展，最大的责任主体就是地方政府。

这就是两份报告中的最大相同点。

7

忠告

1、  长效机制会逐步出现，但是长效机制完全起到作用之前，短效机制不会很快撤出。退烧药不能加量，但是也不能一下子停止。

2、  从全国来看，明年大概率是个平稳的一年，房价平稳，政策平稳，市场平稳。大跌和大涨（上下20%）是个小概率事件。

3、  想要房价大跌后再买房的刚需购房者是需要买房了，如果再不买，你以后的居住很可能必须靠租房解决，国家愿意这么办，不知道你愿不愿意。

4、  商品房开发量不会大增，而租房一定会大规模的展开，这是以后年轻人进入城市，解决居住的问题的主要手段。

以明年为分界点，对于中国的年轻人，见面的问候语，很可能就是：

2017年之前——哥们儿，买房了吗？

2018年之后——哥们儿，租房了吗？

附2018年8项重点工作▼

一是深化供给侧结构性改革。

要推进中国制造向中国创造转变，中国速度向中国质量转变，制造大国向制造强国转变。深化要素市场化配置改革，重点在“破”、“立”、“降”上下功夫。

大力破除无效供给，把处置“僵尸企业”作为重要抓手，推动化解过剩产能；

大力培育新动能，强化科技创新，推动传统产业优化升级，培育一批具有创新能力的排头兵企业，积极推进军民融合深度发展；

大力降低实体经济成本，降低制度性交易成本，继续清理涉企收费，加大对乱收费的查处和整治力度，深化电力、石油天然气、铁路等行业改革，降低用能、物流成本。

二是激发各类市场主体活力。

要推动国有资本做强做优做大，完善国企国资改革方案，围绕管资本为主加快转变国有资产监管机构职能，改革国有资本授权经营体制。

加强国有企业党的领导和党的建设，推动国有企业完善现代企业制度，健全公司法人治理结构。

要支持民营企业发展，落实保护产权政策，依法甄别纠正社会反映强烈的产权纠纷案件。

全面实施并不断完善市场准入负面清单制度，破除歧视性限制和各种隐性障碍，加快构建亲清新型政商关系。

三是实施乡村振兴战略。

要科学制定乡村振兴战略规划。

健全城乡融合发展体制机制，清除阻碍要素下乡各种障碍。

推进农业供给侧结构性改革，坚持质量兴农、绿色兴农，农业政策从增产导向转向提质导向。

深化粮食收储制度改革，让收储价格更好反映市场供求，扩大轮作休耕制度试点。

四是实施区域协调发展战略。

要实现基本公共服务均等化，基础设施通达程度比较均衡，人民生活水平大体相当。

京津冀协同发展要以疏解北京非首都功能为重点，保持合理的职业结构，高起点、高质量编制好雄安新区规划。

推进长江经济带发展要以生态优先、绿色发展为引领。

要围绕“一带一路”建设，创新对外投资方式，以投资带动贸易发展、产业发展。

支持革命老区、民族地区、边疆地区、贫困地区改善生产生活条件。

推进西部大开发，加快东北等老工业基地振兴，推动中部地区崛起，支持东部地区率先推动高质量发展。

科学规划粤港澳大湾区建设。

提高城市群质量，推进大中小城市网络化建设，增强对农业转移人口的吸引力和承载力，加快户籍制度改革落地步伐。

引导特色小镇健康发展。

五是推动形成全面开放新格局。

要在开放的范围和层次上进一步拓展，更要在开放的思想观念、结构布局、体制机制上进一步拓展。

有序放宽市场准入，全面实行准入前国民待遇加负面清单管理模式，继续精简负面清单，抓紧完善外资相关法律，加强知识产权保护。

促进贸易平衡，更加注重提升出口质量和附加值，积极扩大进口，下调部分产品进口关税。

大力发展服务贸易。

继续推进自由贸易试验区改革试点。

有效引导支持对外投资。

六是提高保障和改善民生水平。

要针对人民群众关心的问题精准施策，着力解决中小学生课外负担重、“择校热”、“大班额”等突出问题，解决好婴幼儿照护和儿童早期教育服务问题。

注重解决结构性就业矛盾，解决好性别歧视、身份歧视问题。

改革完善基本养老保险制度，加快实现养老保险全国统筹。

继续解决好“看病难、看病贵”问题，鼓励社会资金进入养老、医疗等领域。

着力解决网上虚假信息诈骗、倒卖个人信息等突出问题。

做好民生工作，要突出问题导向，尽力而为、量力而行，找准突出问题及其症结所在，周密谋划、用心操作。

七是加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。

要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。

完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。

八是加快推进生态文明建设。

只有恢复绿水青山，才能使绿水青山变成金山银山。

要实施好“十三五”规划确定的生态保护修复重大工程。

启动大规模国土绿化行动，引导国企、民企、外企、集体、个人、社会组织等各方面资金投入，培育一批专门从事生态保护修复的专业化企业。

深入实施“水十条”，全面实施“土十条”。

加快生态文明体制改革，健全自然资源资产产权制度，研究建立市场化、多元化生态补偿机制，改革生态环境监管体制。

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