松龄护老，竟未能顺利“跨年”？

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香港《明报》专讯：香港首家主板上市养老公司松龄护老集团上市不足三年创始人严总家族拟卖盘，买家可能会全面收购，导致股价暴涨（港股没有涨停板的限制）。

近日，香港《明报》专讯：香港首家主板上市养老公司松龄护老集团上市不足三年创始人严总家族拟卖盘，买家可能会全面收购，导致股价暴涨（港股没有涨停板的限制）。

上市不足3年疑卖盘？

据香港《明报》报道，本港首间上市的养老院股份松龄（1989）单日大升23.6%后，于当天早上10:21停牌，前晚发公告，原来仅上市2年多，控股股东就疑卖盘。

来源：财华社报道

集团公告指，持有66.99%权益集团主席嚴定國先生为首之Pine Active Care Ltd,正与买家洽谈可能出售股份，若最终成事，可能涉及强制全面收购，并指潜在交易可能或者不可能进行。

图：嚴定國先生与松龄雅苑

来源：社會企業研究院 SERA

松龄是2017年2月15日上市，上市价才是0.69元，上市已经超过2年，期间共经营8间护理员及一间松鹤雅苑，并且已经在开展内地市场的业务，该股几天在过去一星期短短5个交易日，股价大升64.79%相比招股价，亦上升69.57%跑赢另外两支老人院股恒智及嘉濤。

图：松龄雅达（乌镇）医养中心 - 接待大厅

图：松龄雅达日间中心

来源：松龄雅达养老 

图：干净整洁的用餐区

来源：松龄雅达养老

图：独立保健室

来源：松龄雅达养老

图：卧室空间来源：松龄雅达养老第一家纯靠养老机构上市松龄是行业的标杆毋庸置疑，松龄护老就是一个纯靠经营养老院到上市的成功例子。
松龄护老集团是香港的养老机构运营商，该集团自1989年成立第一家护理安老院以来，截至今日，共拥有9家护理安老院，只有1218个安老院床位。单纯养老业务带来的收益占总收益的85%以上，此外，松龄护老还销售相关保健产品及医疗保健服务约15%。2017年年初，松龄护老于香港成功上市。除此以外，早在2002年法国欧葆庭集团于纽约交易所上市，2013年也进入中国，美国也有上市的养老机构。但对于我们而言，松龄护老是最具有标杆意义的样本，也是第一家在香港主板上市的纯养老机构。

虽然松龄护老2014年至2016年的收益分别为1.48亿、1.64亿及1.73亿元港币，但高占比的政府购买显然增加了其盈利可持续性的不确定性。因此，松龄护老集团的上市计划不仅仅的简单地复制扩张，在其招股说明书中明确写出：松龄护老上市后的计划是建立一座不依靠政府购买而实现可观盈利的高端安老院——松龄雅苑。松龄雅苑建成后将占地3000平方米，单床位居住空间面积为47.5平方米，提供出诊医生、护理、个人化护理计划、康复、脑退化训练、按摩疗法及个人化膳食等服务，配以室内花园、职业治疗室及辅助淋浴室等高标准设施，住宿费用为每月27000港元以上。这种高端安老院在香港养老市场上仅占2%的份额，比较少见，而其入住率平均在87%左右，可见消费者对于高端养老的需求十分强烈。显而易见，松龄护老的上市模式是希望通过资本市场的力量，建立一座医疗、护理、服务多方位结合的高端安老院，通过吸引高端用户，获得高额的收入回报，实现集团的利润获取。松龄护老的成功，不仅在于其提出了建立高端安老院的战略，更重要的是因为其近30年来专注于养老行业的深度精耕，9家安老院的1218张床位近30年来为松龄护老提供了强大的客户群体和品牌资产，为其吸引、整合、筛选了目标客户，培养了管理团队和运营能力，从而成为建设高端安老院的前提和基石。曾经，松龄养老的成功上市让我们看到了未来更多养老行业企业上市的可能性。我们的判断是，养老机构的上市关键不是规模和床位数，一定是运营能力。其规模的大量扩张，一定在上市融资后依托社会资本。从目前政策和长远规划上看，第一次上市地点的最佳选择，一定是香港。如何寻求稳定、持续的运营盈利能力，构建自己的战略优势，是各个养老机构领头人需要思考的关键问题。养老机构上市靠什么？

“床位诚可贵，运营价更高”。任何一个项目上市，核心是盈利能力的持续性。但由于盈利能力是隐形指标，我们实际上通常是借助床位数这样的显性业务指标，间接判断赢利能力。但从床位到盈利，中间的关键问题是运营，运营，运营！运营的结果决定了盈利水平，从而间接决定了估值。

很多人认为，养老机构往往很难实现大规模的盈利，进而成功上市。同医院等同行业机构一样，养老机构具有投入资金量大、投资回收期长、回报率不高、公益属性强等特征，建设场地、购进设备、支付数量众多的护理人员开支都需要极大的资金开销。但这些通过精益运营，都可以部分解决，从而获得盈利。

以松龄护老为例，由于香港的高房价，购买物业可能性很小，所有的物业都是源自于租赁，这样资金压力就不会太大，所以目前总的固定资产只有1.7亿元人民币，主要为装修、适老化设备等，与国内大部分养老企业相比，算不上重资产投入。 从财务数据来看，松龄护老不是高端养老院，提供的是基本养老服务。松龄护老集团的客户主要分为三类，包括社会福利署、个人客户以及公立医院。其中社会福利署购买了该集团1218个床位中的747个，是该集团的最大客户，支付金额占其收入的58%。也就是说，它的关键业务是政府购买的低端基本养老服务，所以它的平均每月每床位收入只有13000港币，约合1.1万人民币，包吃包住。

最低的床位收入只有每月6800人民币，考虑香港的物价水平，真是较低。那么在这一环境下，松龄养老的盈利能力完全依赖精益运营，在控制风险情况下降低成本，例如多人间的设置，护理流程的优化，水电、食物、日常消耗的节约等等。

我们也调研了很多养老机构，从数据上看，松龄护老比很多国内养老院运营的都精细。在松龄护老集团所有成本中，人工成本最高，大约占收入的45-50%，松龄护老的顾客80%在80岁以上，基本都依赖护理。在基本没有医疗能力的情况下，松龄护老集团的策略是依赖护士指挥护理员，护理员指挥助理护理员这样的模式来降低对高技术人员的依赖，从而降低成本。除此以外，租金大约占10%，食物和其他消耗牢牢控制在各5%水平，再去除一些运营成本后，松龄护老集团息税前利润率大约可以做到15-20%，非常棒。依靠着这样的盈利能力，把松龄护老集团送上了香港养老第一股的位置。

上个交易日，股停牌前急升23.2%，报1.17元，成交仅665.2万股。股份将于下周一(23日)复牌。松龄能否顺利“跨年”，我们将持续关注！

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