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【公报案例】房型方位与约定相反构成根本违约

2017-09-21 甘国明 最高人民法院司法案例研究院 最高人民法院司法案例研究院

裁判要旨:当事人将特定主观目的作为合同条件或成交基础并明确约定,则该特定目的之客观化,属于《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项的规制范围。如开发商交付的房屋与购房合同约定的方位布局相反,且无法调换,购房者可以合同目的不能实现解除合同。


张俭华、徐海英诉启东市取生置业有限公司房屋买卖合同纠纷案

案例来源:

《最高人民法院公报》2017年第9期。


简要事实:

原告:张俭华

原告:徐海英

被告:启东市取生置业有限公司


张俭华、徐海英系夫妻关系。2014年2月7日,张俭华(买受人)与取生置业(出卖人)签订《商品房买卖合同》一份,约定买受由取生置业开发的一处商品房(在建),合同记载该房建筑面积、单价、房屋总价等。该合同附件一为张俭华、徐海英买受房屋的平面图。签订合同当日,张俭华、徐海英支付房款63万元,取生置业开具销售不动产统一发票。


2015年6月,取生置业向张俭华、徐海英发出交房通知,张俭华、徐海英购买的房屋与取生置业的房型图宣传资料以及双方的购房合同附件一载明的房型图户型一致,但实际房间布局结构与房型图为轴对称方向,取生置业的房型宣传图及合同附件房型图的方位为:以人员站立于门口面向房内为准,主卧、次卧、卫生间位于右侧;餐厅、客厅、厨房位于左侧。现实际格局与宣传册及合同附件的图形位置相反。


张俭华、徐海英于2015年7月16日向取生置业发出律师函一份,认为无法实现合同目的,取生置业已构成根本性违约。


关于房型方位问题,取生置业在庭审中陈述:张俭华、徐海英购房所在楼的房型一致,每层有四套房屋,每套房屋的格局(一主卧、一次卧、一客厅、一餐厅、一厨一卫)一致,四套商品房内部各房间的方位两两相对,该栋楼所有房屋使用相同的房型图宣传册、合同附件中所画图形均一致。


张俭华、徐海英起诉请求,判令解除双方签订的商品房买卖合同,被告返还购房款63万元并支付利息,赔偿原告因处理退房纠纷造成的误工费、交通费等损失4606元等。


裁判理由:

启东市人民法院一审认为,合同一方当事人因违约行为致使不能实现合同目的的,另一方当事人可以解除合同。合同目的不是具体的物或行为,而是合同标的物、合同行为背后所隐含的合同当事人的目标。对于整个合同而言,合同目的处于总纲的地位,合同的其他条款均是为实现该目的而设定的双方权利义务,一方当事人在确定无法实现合同目的的情况下,可以主张行使撤销权。


本案中,张俭华、徐海英主张取生置业实际交付的房屋布局方位与合同及房型图不一致,构成根本违约,导致其合同目的不能实现,据此要求解除双方签订的《商品房买卖合同》,一审法院认为张俭华、徐海英的理由不能成立。


就一般大众而言,购买商品房的目的分为居住、投资、孩子就学等,张俭华、徐海英对案涉房屋的质量、面积、小区配套设施等均未提出异议,显然,取生置业实际交付的房屋并不影响投资、就学等合同目的。


对于日常居住,房间布局是否合理、朝阳房间的数量、光照时间等影响居住质量的因素为购房人首要考虑之问题,现本案取生置业实际向张俭华、徐海英交付房屋的格局、朝阳房间数量、阳台进深等与房型图、合同附件图一致,仅存在方向的反差,并不影响张俭华、徐海英的居住目的,且住宅楼每层两侧的房屋布局呈轴对称方向亦为一般常规,张俭华、徐海英据此主张取生置业构成根本违约,缺乏事实与法律基础。


故一审法院认为双方仍应秉承诚实信用之原则履行双方于2014年2月7日签订的《商品房买卖合同》。现取生置业表示同意补偿张俭华、徐海英人民币10000元,于法不悖,予以支持。


一审法院判决如下:取生置业补偿张俭华、徐海英人民币10000元;驳回张俭华、徐海英的诉讼请求。


宣判后,张俭华、徐海英不服一审判决,提起上诉。


南通市中级法院二审认为,根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项规定,当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的,当事人可以解除合同。该条赋予合同目的不能实现时非违约方的法定解除权,案涉房屋内部布局左右相反导致张俭华、徐海英合同目的不能实现,其有权解除购房合同


首先,合同目的包括客观目的和主观目的。客观目的即典型交易目的,当事人购房的客观目的在于取得房屋所有权并用于居住、孩子入学、投资等,影响合同客观目的实现的因素有房屋位置、面积、楼层、采光、质量、小区配套设施等,客观目的可通过社会大众的普通认知标准予以判断。主观目的为某些特定情况下当事人的动机和本意。


一般而言,《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项中的合同目的不包括主观目的,但当事人将特定的主观目的作为合同的条件或成交的基础,则该特定的主观目的客观化,属于《中华人民共和国合同法》第九十四条的规制范围。


其二,本案中,双方当事人对于房屋的内部左右布局约定明确。从现有证据来看,无论是取生置业的宣传图片还是购房合同附件中的房屋平面图,均明确了房屋进门后的左右布局。取生置业在购房合同附件中的房屋平面图加盖合同专用章,该附件并未提醒购房者,实际交付房屋的内部左右布局可能与平面图相反。


取生置业辩称其工作人员在销售房屋时曾明确告知,但并未提供证据予以证明,应承担举证不能的不利后果。且张俭华、徐海英所购房屋为期房,在购房时参观的样板房也与实际交付的房屋不一致,无法据此推断张俭华、徐海英明知所购房屋的内部左右布局与合同约定相反。


其三,张俭华、徐海英对于房屋内部左右布局明确约定并作为特定的合同目的,并不违反法律、行政法规的禁止性规定,亦未侵害第三人权益,属于当事人意思自治的范畴,法律尊重和保护个体通过自身价值判断自由选择合适房屋的合法权利。


房屋并非普通商品,购房者对所购房屋的谨慎选择符合生活常理。由于取生置业并未交付符合合同约定布局的房屋且无法调换,致使张俭华、徐海英购买符合购房合同附件中约定布局房屋的合同目的落空,张俭华、徐海英要求解除合同于法有据,法院予以确认。


张俭华、徐海英于2015年7月16日向取生置业发出律师函,告知取生置业构成根本违约,要求其拿出解决方案,但未明确解除合同,故法院确认案涉购房合同的解除时间为一审期间起诉状副本送达取生置业之日即2015年8月1日。


根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。由于张俭华、徐海英并未实际取得案涉房屋,取生置业应返还购房款63万元,同时,张俭华、徐海英放弃对违约金部分的主张,系对自身权利的自由处分,法院照准。


二审法院判决:撤销一审判决;确认张俭华、徐海英与启东市取生置业有限公司2014年2月7日签订的《商品房买卖合同》于2015年8月1日解除;启东市取生置业有限公司返还张俭华、徐海英购房款63万元。



(本期责编:焦冲)



注:文章不代表平台观点








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