【案例研究】不动产转让中受让人重大过失 不构成善意取得

基本案情

1992年，原告（反诉被告）A公司的前身Z公司和第三人C公司的前身N公司联合进行旧城改造，Z公司与N公司作为甲方于1992年10月将该项目交给旧城改造经营部进行开发建设，项目定名为“平等商厦”。后旧城改造经营部与第三人D公司于1994年1月签订了《建设项目合作合同》；于1996年6月签订《终结方案》对合作项目进行结算，该方案第五条约定：“合作项目上缴给发包方旧城改造经营部8.5%管理费，双方同意以商厦地下室全部商场抵作管理费，另付给现金70万元（含已付20万元）······”；于1996年10月签订《合同》，载明：“现拨给旧城改造经营部用平等商厦底层，建筑面 38 33684 38 13006 0 0 6148 0 0:00:05 0:00:02 0:00:03 61491420.88㎡和人民币70万元（已支付）现金，作为旧城改造经营部开发平等商厦项目上缴8.5%管理费”。后市住房保障和房产管理局于1997年分别为Z公司和N公司办理了《房屋所有权证》。Z公司、N公司分别更名为A公司（原告/反诉被告）、C公司（第三人）后，上述房屋由两公司分别继续持有。自2005年起，广西某物业服务有限公司分别向C公司、A公司承包经营西关路3号平等商厦地下一层并向外出租。

2013年11月，第三人D公司持预售证及相关办证材料申请将涉案房屋登记到其名下，市房产管理局为其核发了《房屋所有权证》。2014年1月，第三人D公司与被告（反诉原告）B公司签订《存量房买卖合同》，约定：D公司将涉案房屋在内的建筑总面积为2076.22平方米的房屋出售给B公司，总成交价900万元。第三人D公司出具收据确认已收到购房款700万元。被告（反诉原告）B公司向第三人D公司购房前在市住房保障和房产管理局查询了涉案房屋的权属情况，但对于该涉案房屋的实际使用情况及现状方面均系听信D公司的陈述，没有去涉案房屋实地核实。市房产管理局于2014年10月为B公司核发了《房屋所有权证》。后A公司与B公司因房屋权属发生争议，A公司认为两本房产证记载的是同一房屋产权，遂诉至法院，确认该房产归其所有，被告亦提起反诉，反诉确认该房产归其所有。

案件焦点

1、房产已登记在D公司名下，其是否属于无权处分；

2、B公司在与D公司交易中是否构成善意取得；

裁判要旨

广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院经审理认为：关于涉案房屋所有权来源的问题。根据本案查明的事实，房产管理部门已核实原被告双方持有的房屋所有权证均为其核发。原、被告双方争议房屋坐落可确定为《房屋所有权证》所附房屋平面图位置。

旧城改造经营部与D公司于1994年1月签订了《建设项目合作合同》、于1996年6月签订的《合作项目终结方案》、于1996年10月签订的《合同》，系住宅公司经营部与D公司真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方均应按照上述协议履行相关权利义务。结合前述各合同和方案的约定内容，第三人D公司与旧城改造经营部就以平等商厦底层的房屋和70万元抵作住宅公司及中房公司已负担的管理费达成了合意。对于“抵作”处理的性质，应理解为所有权的转移而非是使用权。此后，相应的房产亦由实际所有权人的住宅公司和中房公司实际进行占用、使用、收益，A公司随后也向房产行政管理部门申请办理及取得了《房屋所有权证》，A公司据此取得前述房屋的所有权。而D公司在1996年6月签订《合作项目终结方案》后即已按约定的方式将前述房屋所有权转移，不再对前述房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，第三人D公司对此应当是明知的。第三人D公司以合同方式将房屋转让给原告且原告已取得房屋所有权证近16年后，于2013年11月才持预售证及相关办证材料将涉案房屋登记到其名下并办理了《房屋所有权证》，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释》（一）第二条的规定，不能据此取得享有前述房屋的所有权。故在本案中，2014年1月第三人D公司与B公司签订《存量房买卖合同》，将涉案房屋出售给B公司，涉及A公司享有所有权的部分，D公司属于无权处分行为。

关于被告（反诉原告）B公司是否构成善意取得的问题。被告（反诉原告）B公司在房产管理部门查询了标的房产的权属登记情况，其没有对买卖的房屋进行实地查看即与第三人D公司签订房屋买卖合同。原告（反诉被告）A公司及该房屋管理人一直持续对该房屋进行占有、使用，被告（反诉原告）B公司对于转让人即本案第三人D公司是否有权占有、使用、收益、处分房屋这一影响房屋权属完整性的重大事实明显缺乏必要的交易谨慎和注意态度，处于放任的状态，对交易安全的预防存在疏忽,被告（反诉原告）B公司对此存在重大过失。其次，被告（反诉原告）B公司与第三人D公司虽约定购房款为900万元，至今购房款尚有200万元未支付给第三人D公司，交易对价尚未付清。第三，诉争房屋始终由原告（反诉被告）A公司占有、使用，第三人D公司一直未能将房屋实际交付给被告（反诉原告）B公司，B公司未对房屋实际取得、控制权。综上，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释》（一）第十五条的规定，本院认定被告（反诉原告）B公司就本案诉争房屋所涉707.21平方米房屋不构成善意取得。

关于涉案房屋所有权的归属。因原告（反诉被告）A公司取得房屋所有权在先，而在第三人D公司的无权处分行为中，被告（反诉原告）B公司就本案诉争所涉房屋不构成善意取得，故本案诉争房屋（具体范围如《房屋所有权证》所附房屋平面图所示）所有权应由原告(反诉被告)A公司享有。被告（反诉原告）B公司因此而遭受的损失，可以另案向相关人员主张。

关于被告的反诉请求。被告（反诉原告）B公司所提各项反诉请求均主张就讼争房屋享有所有权为基础，而本案讼争房屋所有权应归原告（反诉被告）A公司所有，故被告（反诉原告）B公司所提各项反诉请求理据不足，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第一百零六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释》（一）第一条、第二条、第十五条、第十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、涉案房屋（具体范围如《房屋所有权证》所附房屋平面图所示）归原告A公司所有；二、驳回被告B公司的反诉请求。

宣判后，被告B公司不服上述民事判决，提起上诉称：上诉人通过正当合法交易，取得上述房屋所有权。被上诉人所持房产证不能支持其一审主张，涉案两个房屋所有权证指向的不是同一处房屋。

广西壮族自治区南宁市中级人民法院经审理认为：涉案房屋存在一房两证的情形，该事实已经市房产管理局出具的书面资料予以证实，上诉人的抗辩理由不成立。A公司已于1997年办理了《房屋所有权证》，A公司对涉案房屋已取得完整物权。D公司将涉案房屋出售给B公司的行为属于无权处分。D公司无权处分致使涉案房屋不能交付给B公司，是B公司与D公司之间的另一法律关系，本案不予处理。B公司对诉争房屋为享有所有权，对其反诉请求不予支持。综上，上诉人B公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，并经审委会讨论决定，判决如下：驳回上诉，维持原判。

评析

善意取得系法律在物权保护与交易安全之间的一种平衡制度，是对诚信之人的一种特殊保护，而法律上的诚信之人不仅应该无恶意，而且首先应当是一个尽到合理审慎义务的人。受让人受让不动产或者动产时，经认定其有重大过失的，不应当认定受让人为善意。本案中，被告（反诉原告）B公司已在房产管理部门查询了标的房产的权属登记情况，其在与D公司的房屋买卖关系中，是否尽到合理审慎义务，是否构成重大过失，是本案理应探讨的关键之处。围绕该关键之处，本案具体的争议焦点有两个：1、房产已登记在D公司名下，其是否属于无权处分；2、B公司在与D公司交易中是否构成善意取得；

一、房产已登记在D公司名下，其是否属于无权处分

（一）不动产登记的法律效力

我国物权法第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产登记的效力，是指不动产登记的法律事实对当事人的不动产物权所产生的影响。目前学术通说，不动产登记的效力主要体现为：效力公示、形成效力、公信效力、对抗效力和权利正确性推定效力。物权法中对土地承包经营权的互换、转让和地役权的设立规定，未经登记，不得对抗善意第三人。我过不动产登记效力采用的是等级生效与等级对抗并存的二元模式，以登记生效为原则，登记对抗为例外。

（二）重复登记时如何认定所有权

我国对于不动产物权采取登记公示为不动产变动生效的要件，不动产登记是不动产物权的公式方式。但登记行为只是一种公示行为，而不是对相对人和第三人之间的特定权利的确权或裁决，登记行为并不是权利创设行为，切不可将公示的手段误认为权利本身[1]。在依法律行为发生的物权变动中，不动产物权变动的原因只能是当事人的法律行为，登记并非不动产物权变动的要件。

本案中，因A公司与D公司因申报登记地址不一、导致涉案不动产重被房管部门重复登记，而物权法并未规定不动产重复登记的效力，不易直接认定后续登记无效，而应该从各产权申请登记方的权利来源分析不动产归属何方。从本案来看，住宅公司经营部与D公司签订了《建设项目合作合同》、《合作项目终结方案》、《合同》，系旧城改造经营部与D公司真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，属于合法有效的合同，其效力也已得到法院生效判决的确认，双方均应按照上述协议履行相关权利义务。D公司与旧城改造经营部就以平等商厦底层的房屋和70万元抵作旧城改造经营部已负担的管理费达成了合意。对于“抵作”处理的性质，当事人之间存在争议。法院认为，该“抵作”应理解为所有权的转移，理由是：首先，不动产所有权的占有、使用、收益、处分四项权能是一个整体，如无特别约定，应做统一理解，而上述协议、合同、方案的内容并未特别指出用于抵偿的只是“使用权”；其次，在明确“抵作管理费”后，并无对房屋使用期限的限制性约定，且在《平等商厦合作项目终结方案》中更明确约定，该方案所列分配结束后，《建设项目合作合同》终止，各方不再对对方承担合同责任。因此，对“抵作”的理解应为由住宅公司、中房公司取得所有权，而非是使用权。此后，相应的房产亦由实际所有权人的住宅公司和中房公司实际进行占用、使用、收益，A公司随后也向房产行政管理部门申请办理及取得了《房屋所有权证》，A公司据此取得前述房屋的所有权。而D公司在1996年6月签订《合作项目终结方案》后即已按约定的方式将前述房屋所有权转移，不再对房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，D公司对此应当是明知的。D公司以合同方式将房屋转让给原告且原告已取得房屋所有权证近16年后，于2013年11月持预售证及相关办证材料办理了《房屋所有权证》。

（三）不动产确权争议中登记的证明力只及于权利，不及于事实

作为一种拟制事实，登记表现出的权利状态不总能反映真实不动产物权关系。本案中所有权确认，就是双方均持有合法有效的房屋所有权证导致的纠纷，如果赋予登记以终局证明效力，则导致本案一个物权出现两个真实所有权人，与无权排他性相冲突，使登记制度功能所不能承受之重，故争议双方应提供其他证据证实其主张所有权的依据，而不能再根据房管部门颁发的房屋所有权证来确认其权属。从上述查明可以看出，本案诉争房屋早在16年前即由D公司进行处分，将房屋所有权转让给A公司，此后D公司即使再去房管部门进行产权登记，显然也不能构成该房屋的真实所有权人。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释》（一）第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”的规定，不能据此取得享有前述房屋的所有权。故在本案中，D公司与B公司签订《存量房买卖合同》，将房屋出售给B公司，涉及A公司享有所有权的部分，D公司属于无权处分行为。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，受让人B公司在符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条，构成善意取得的情况下，才能够取得诉争所涉房屋的所有权，故本案的另一个争议焦点即B公司是否构成善意取得的问题。

二、B公司在交易中是否构成善意取得

善意取得系法律在物权保护与交易安全之间的一种平衡制度，是对诚信之人的一种特殊保护，而法律上的诚信之人不仅应该无恶意，而且首先应当是一个尽到合理审慎义务的人。我过物权法第一百零六条确立了善意取得制度，并将其统一适用于动产和不动产所有权的取得。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释》（一）第十五条规定了善意取得中善意的认定，第十六条规定了不动产善意取得中受让人非善意的认定。从上述条文中可以看出不动产善意取得的构成要件有四点：一是转让人系无处分权人，二是以合理的价格转让，三十受让人在取得财产时主观上处于善意，四是转让的不动产已经登记。本案中，D公司已经明确为无处分权人，并且与B公司签订了合同并支付了部分价款，更重要的是已经在房管部门进行了登记，在形式上已经取得了涉案房屋的所有权。故本案认定其构成善意取得只剩最后一个要件，即B公司是否在取得财产时主观上处于善意。如法院最后确认其购房时主观善意，则本案涉案房屋即符合善意取得的全部要件。

本案中，B公司在房管部门查询了标的房产的权属登记情况，但其没有对买卖的房屋进行实地查看即与D公司签订房屋买卖合同。而事实上，A公司及该房屋管理人一直持续对该房屋进行占有、使用，B公司对于转让人D公司是否有权占有、使用、收益、处分房屋这一影响房屋权属完整性的重大事实明显缺乏必要的交易谨慎和注意态度，处于放任的状态，对交易安全的预防存在疏忽。

不动产具有固定的特性，对其占有外观进行考察只需要很低的成本，这一成本与标的物的价值或者交易风险成本相比微不足道。该不动产非由登记权利人即D公司占有时，已足以引发B公司对D公司处分权的合理怀疑，B公司就应当要求D公司加以解释并提交相应证明文书，但B公司并未核实。且B公司在购买涉案房屋如此重大决策时也不去现场考察房屋实际情况，与一般交易明显不符。

非因重大过失而不知道，是构成善意取得的重要情形之一。对于受让人是否具有“重大过失”，应根据具体案件的一些客观情况综合认定。日常生活中的房屋买卖，交易相对方旺旺基于了解标的物的自然属性的目的进行实地查看，而本案中，受让方在没有对买卖的房屋进行查看的情况下与转让人签订房屋买卖合同，不去实际占有、使用买卖的房屋，与交易习惯不相符，对于转让人是否有权处分房屋这一事实明显处于放任的状态，有违一般人在进行同类交易时应有的谨慎和注意态度，受让人对此不能合理说明其购房交易过程即使没有证据证实其存在恶意购房，但亦不能认定购房者购房就是善意无辜的，根据现有证据购房者存在重大过失，应认定为非善意。诉争房屋始终由A公司占有、使用，D公司一直未能将房屋实际交付给B公司，B公司从未对房屋实际取得、进而行使占有控制权。B公司对所购房屋并不符合善意取得中的善意，无权善意取得交易标的即涉案房屋。

案号：（2016）桂0102民初2228号    （2017）桂01民终491号

编写人：李寒，广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院

1.姚辉：《不动产登记机构赔偿责任》，载《法学》2009年第5期。

本期责编：焦冲

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